יום חמישי, 6 באוגוסט 2015

מתחם קולנוע עדן טייק 2

לפני שבוע ביקשת ממני, איתמר, את שני הסנט שלי על ההדמיות החדשות של מתחם קולנוע עדן. עניתי לך שבמבט ראשון זה מאכזב - מכינים תכנית, משקיעים בכתיבת התנגדות (זה אנחנו - לא משנה שעיקרה היה תמיכה), האדריכל מצהיר שנספח הבינוי מחייב ואסור לשנות בו כלום, ושלוש-ארבע שנים אחר-כך - פתאום הכל אחר לגמרי - לא נספח ולא נעליים. וגם העיצוב - לא נראה שבפירמידה הזו יש איזו בשורה גדולה יותר מהעיצוב הקודם. והאדריכל - אותו אחד בדיוק - דניאל ליבסקינד (עם יגאל לוי הישראלי). אם אתם צריכים עדכון על הפרק הקודם, אתם מוזמנים לקרוא את מה שכתבתי על זה לפני כמה שנים כאן בבלוג.

עניתי גם שאנסה לברר עוד כמה פרטים - אז הנה תוצאות הבירור:

לא היה פשוט - לא היה לי מספר תכנית, ולא ידעתי באיזה שלב היא נמצאת (ואם זו בכלל תב"ע או שמא היתר בנייה - כי בסוף נספח הבינוי לא היה מחייב). עיריית ירושלים אמנם מעלה את כל הישיבות לאינטרנט - ובאמת כל הכבוד על השקיפות, אבל לך תמצא תכנית בין עשרות פרוטוקולים סרוקים, שכל אחד מחזיק כמה עשרות עמודים... מישהו כאן יודע אם יש איזה שינוי בדרך?

ואז שגיא הפנה אותי לתאריך בו נערכה הישיבה במקומית. תודה שגיא - אין כמוך!
ומשם זה כבר היה קצת יותר פשוט.

אוקיי - אז ראשית - כמה פרטים טכניים: מדובר בתב"ע חדשה, בסמכות מקומית. מספרה הוא: 101-0263723. תמצאו פרטים באתר של מבא"ת (כאן. אין לינק ישיר - מוזמנים לשאול למה), ועוד פרטים בסדר היום של ישיבת ועדה מקומית מתאריך 13/5/2015 (PDF), ובתמליל של אותה ישיבה (DOC). 

סמכות מקומית - ראיתם פעם תכנית למגדל בן 32 קומות בסמכות ועדה מקומית - כלומר שמי שמאשר את המגדל סופית הם חברי הקואליציה העירונית? נפלאות הן דרכי התכנון. הסיבה היא, מן הסתם, שהזכויות אושרו בסיבוב הקודם, ולכן התכנית הנוכחית לא מוסיפה זכויות. טוב? רע? אין הרבה טעם לדוש בזה, כי הכל ישתנה ברגע שיסתיים המעבר לעבודה לפי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה.

אז התחלתי לקרוא את תמליל הישיבה. עכשיו - גם הפורומים היותר-רציניים שאני מכיר, נוטים להיות לפעמים קצת מבדחים בזמן אמת, כך שזו לא חוכמה להיתלות בשטויות שהם אומרים, אבל לקשור את הפירמידות עם בני ישראל? ישר התעצבנתי, או יותר נכון - התעצבתי. וזה לא נהיה יותר טוב.

מסתבר שיזם אחר (פרוספר אמויאל) קנה את המגרש מהיזם הקודם (שמואל סגל) ויזם את התכנית החדשה. נראה לכם הגיוני שיזם ימכור מגרש עם תכנית מאושרת שאפשר ליישם מחר בבוקר? כנראה שגם לשמואל סגל זה לא ממש בא בטבעיות, ולפי News1 היתה שם גם סחיטה.

ואז יגאל לוי מתחיל לתאר את הפרוייקט. "אולי הבניין הכי מעניין שיקום אי פעם בירושלים" (קצת נסחפנו, לא?), "מתנה לעיר", "גם הפירמידות יש בהן הרבה סמלים יהודיים", "הנושא של פירמידות הוא היום ... בלונדון ... בסן פרנסיסקו". נראה לי שלהביא את סן פרנסיסקו זה באמת הזוי - הפירמידה שם נבנתה בתחילת שנות ה-1970... בקיצור - אני משער שהבנתם. אחסוך ממכם את ההמשך.

למעלה תהיה "מסעדה בשחקים" "לטובת הציבור", ומרפסת תצפית 360 מעלות. חלק מהחברים במקומית מניחים שהתצפית היא זיקת הנאה לציבור. יגאל לוי עונה שבוודאי בוודאי בוודאי - רק לשלם ולעלות... כלומר לא זיקה ולא נעליים. ככלל כשמופיעה המילה "בוודאי" כדאי לקרוא בעיון גם את האותיות הקטנות.

חזית מרחוב אגריפס

אוקיי - העפתי מבט בתכניות. במפלס הרחוב הבניין מציג חזית מסחרית גבוהה מאוד (שתי קומות מסחר), מאחורי ארקדה. האמת - לי הקשתות האלו נראות קצת מיושנות, ולא ממש מתאימות עיצובית לכל הדה-קונסטרוקציה למעלה.

מתחם קולנוע עדן - תכנית חדשה - בינוי

מפלס הרחוב הוא רחבה אחת גדולה שכוללת את רחוב אגריפס, ומעבר לכיוון "גלידה קרוול" - הרחבה של בנק הפועלים (זו ושימו לב לארקדת הקשתות...). יש גם מעבר פנימי דרך הבניין - זיקת הנאה. ממנו עולים לקומת המסחר השנייה - סוג של קניון. המעבר הפנימי דרך הבניין הוא ברוחב 5.6 מטר במקום הצר שלו (לא הרבה יותר רחב מהמדרכה של רחוב קינג ג'ורג'), וכולל גרם מדרגות לכיוון רחוב עליאש. מה זה אומר? שאם אני מגיע עם עגלה מהשוק (אני לא) וצריך ללכת לכיוון רחבת המשביר (הישן), כנראה שלא ארגיש שם בנוח. בנוסף, הפיתוח של רחוב אגריפס, שבעצם קצת מנכס את הרחוב לבניין (כדי שגם שם לא ארגיש לגמרי בנוח אם לא באתי לקנות) - הוא על תקן "מטלת יזם" - כלומר "שרות לציבור". הפוך על הפוך. והכניסות לחנויות הן גם מהרחבה, וגם מהמעבר הפנימי. בהצגה במקומית יגאל לוי מבטיח שהחנויות יהיו "ברמה בינלאומית". שיהיה...

אה - שימושים. מעל המסחר יש מלון ( 200 חדרים), מעליו מגורים, ולמעלה המסעדה והתצפית. מתחת להכל חניון שהכניסה אליו מעליאש.

טוב, הפוסט מתארך, והרעיון נראה לי ברור.
בבניין ציון ננוחם (או שלא).

6 תגובות:

  1. וואו תודה! לא ציפיתי לפוסט שלם.. :)
    כמה הערות ומחשבות שעולות לי בראש, לא לפי סדר:

    * דבר ראשון נדמה לי שאתה מנסה למזער את ההתייחסות שלך לפן האסתטי ואולי אפילו לפן שיפוטי כלשהו כלפי עצם קיומה של התוכנית. אני רואה את זה אצל בלוגרים נוספים שעוסקים באדריכלות/תכנון, בבחינת: "אני מחיל את הניתוח שלי על המצב אז-איז, ומנתח אותו בכלים של מתכנן/אדריכל/משפטן; אני לא עוסק עכשיו בשאלות מעורפלות יותר כמו: האם זה יפה, האם זה נצרך, האם זה טוב לעיר או רע לעיר".
    ברשותך ארשה לעצמי להיות פחות מרוחק, ואומר שלטעמי האישי הפירמידה הזו היא זוועה ארכיטקטונית קולוסאלית. העובדה שיגאל לוי מכנה אותה בכינוי "מעניין" איזה 6 פעמים מספרת את כל הסיפור: כשרוצים להיות מנומסים למראה משהו מוזר ובעייתי, קוראים לו "מעניין". בכלל, אני חושב שאקדיש ליגאל לוי נקודה משל עצמו בהמשך.

    * כל הדיבורים האלה על הסימבוליקה ועל הפירמידות ועל "יש פה המון סמליות משולשים עם המגן דוד" עושים לי בחילה של ממש. יושבים אדריכלים סופרסטארים בעיר היפה שלהם בארה"ב ומנחיתים תוכניות על עיר פרובינציאלית שלא מעניינת אותם בשיט, בתמורה להמון כסף מיזם שגם הוא ככל הנראה לא שותה את הקפה שלו באגריפס, מכינים תוכניות והדמיות יפות ומסנוורים את חברי הוועדה (שמאז הולילנד אין לי המון הערכה לשיקול דעתם המקצועי, במחילה) - ואז בונים עוד מונומנט מופרך שיינעץ בעין של תושבי העיר לדורי דורות. העיקר שיהיה "סימבולי". מה זה הקשקוש הזה, במטותא?
    לא הספיק לנו הולילנד אחד? אני רוצה להזכיר שגם על הולילנד ידעו להפריח בוועדה קשקושים סימבוליים מרוממי נפש, רם כרמי למשל טען בלהט ש""הורדוס הוא האב הרוחני גם של המודל שבלב המתחם וגם של מתחם הולילנד כולו" ושאר חרטוטים מסוג זה. לא קשה להבין את זה: כשכסף גדול (=יזם) מתחבר לפה גדול (=אדריכל סלב), אפשר להצדיק כל זוועה וגם להפוך אותה למציאות.

    * כל הנושא של זיקת הנאה לציבור - נראה לי שכיסית את זה די טוב בפוסט. פטפוטים על גבי פטפוטים, שנועדו להסתיר אמת פשוטה: יקום שם קניון מותגי-על שמעליו דירות ריקות שמעליו מלון יוקרה שמעליו מסעדת שף. כמה אנשים שאשכרה גרים בירושלים יהנו מהבניין הזה? ישתמשו בו? יורשו להיכנס אליו? הוא יהיה קופסה נוספת של תיירים ותושבי חוץ שבאים לנפוש בעיר שבועיים בשנה; ביתר הזמן הוא יעשה לנו מגעיל בעין.

    * יגאל לוי. אחחחח, מה ירושלים הייתה עושה בלעדיו. מותר לקרוא לו משת"פ? יושב האיש, שאין לי ספק שהוא איש מקצוע מוכשר מאוד, ובמקום לחשוב על העיר שלו ועל התפקיד שיכול להיות לו בהתפתחות שלה, קופץ מ"שיתוף פעולה בינלאומי" אחד לשני. העובדה שהוא אפילו לא רואה צורך לתחזק אתר אינטרנט למשרד שלו, אומרת בעיני הכל. הוא (ושכמותו יש עוד כמה) כבר מזמן לא אדריכל, אלא עו"ד של בעלי הון. הוא יתייצב בפני הוועדות ויפאר וירומם את מעשה ידיו שלו ואת "חזונו" של היזם, ולא יבחל בשום נימוק.
    קפץ לי לראש חניון אגריפס התת-קרקעי שהוא תכנן מתחת לשוק, שנפל למרבה המזל בוועדת המשנה להיתרים לפני שנה פלוס. גם שם היו לו בפני הוועדה דיבורים כמו מים על "שוק כמו ברצלונה" ו"חוויית קניות" - דיבורים שנועדו להסתיר את העובדות הפשוטות שמדובר בתוכנית מגלומנית, חצי אפויה, שנערכה כבקשה להיתר תוך עקיפה מתוחכמת של הוראות החוק, שעלולה לגרום לקריסת בניינים ישנים, שתשבית את אזור השוק לכלי רכב למשך 7-10 שנים, ושככל הנראה נתפרה עבור יזם שיפעיל את החניון ויגרוף לכיסו המון כסף.

    * לגבי חוסר האפשרות האינהרנטי למצוא ולאתר תוכניות ופרוטוקולים של ועדות תכנון ובנייה - הייתה לי בזמנו התכתבות עם מינהל התכנון בסוגיה הזו (אם תרצה אשלח לך בפרטי את ההתכתבות).
    בשורה התחתונה, המסקנה המדהימה הייתה שכאשר הם פיתחו את המערכת האינטרנטית לא חשבו (!???!!!) שיהיה צורך בחיפוש טקסטואלי בקבצי הוועדות, ולכן לא הכניסו את האפשרות הזו במערכת.
    זו תשובה כל כך תמוהה, שאני לא יכול שלא לחשוד שלא הייתה פה כוונת מכוון - כלומר, רצון מפורש להקשות על הציבור לעיין בפרוטוקולים, כדי לצמצם את השקיפות.

    השבמחק
  2. בכיף :-) ותודה :-)
    לגבי העיסוק האסתטי - אצלי זה לא בא מהכיוון של לא להיות שיפוטי, אלא כי אני באמת מאמין שזה לא פשוט להגיד מה יפה ומה מכוער. אבל לגופו של עניין - גם בעיניי זה לא יפה, וגרוע מזה - הרבה פחות יפה מהעיצוב הקודם.
    לגבי פרוטוקולים - מינהל התכנון לפחות מעלה את זה עם אינדקס של תכניות, כך שכשיש לך מספר תכנית אתה יכול למצוא ישיבות בהן היא נדונה, וכשאתה מעלה את הקובץ, זה קובץ טקסט שאפשר לחפש בו (וגם תשריטים - ובשלב יחסית מוקדם של חיי התכנית). עיריית ירושלים מעלה סריקות שאי אפשר לחפש בתוכן, של מסמכים עם מאות עמודים, כשהאינדקס היחיד הוא שם הועדה והתאריך. אין כל כך מי שילחץ לשינוי, כי רוב הנוגעים בדבר מקבלים את זה בצורה נגישה, והיחיד שקצת מקופח הוא הציבור הרחב...

    השבמחק
  3. עוד שלוש שאלות ברשותך:

    1. בפרוטוקול הישיבה, בעמודים 219 עד 223, המשתתפים מנסים להבין מה ההפרש בגובה בין שתי התוכניות - זאת הישנה (מ-2012) וזאת הנוכחית. יגאל לוי מסבן אותם בצורה כל כך ברורה, בלי לענות לעניין, שלא נותר לי להסיק אלא שהוא מנסה להסתיר מהם משהו. כדי להבין מה הוא מנסה להסתיר, לא הייתה לי ברירה אלא לגשת לתוכנית הקודמת (13005) ולהשוות את החתכים כדי לראות מה ההפרש בגובה, במטרים, בתכל'ס.
    ובכן: 907 מטר בתוכנית הישנה, 963 מטר בתוכנית החדשה. 53 מטר הפרש (!).
    אין ספק מקריאת הפרוטוקול שהמידע הזה *לא הוצג* למשתתפים בצורה ברורה. יותר מזה: יגאל לוי פשוט מטעה אותם - אין לי מילה אחרת. כששואלים אותו מה ההפרש בגובה, הוא עונה בהתחלה "הוא גבוה יותר בשתי קומות" (עמוד 219), וכשדוחקים אותו ואומרים לו "מה בוא לא נדבר בקומות תגיד לי במטרים. מה היה הגובה שלו בפעם הקודמת בטופ" הוא עונה "109 והיום הוא 118" (שאני לא מבין מהם המספרים האלה) ואחרי כמה שורות מסייג "לא כולל את הקומות הציבוריות", אז שוב פעם שואלים אותו והוא שוב פעם לא עונה לעניין. אמי ארבל מעיר, בצדק: "היה פשוט קל לעשות נספח שמראים את הגובה של שניהם אז היינו מבינים. לא טבלה". בסיכום העניין יוסי דייטש חוזר על התשובה של יגאל לוי: "היום זה 118, 9 מטר יותר גבוה מאשר הפעם הקודמת".

    כל הניתוח שלאחר המוות הזה, כדי לשאול: האם אתה שותף לתחושה שלי שנעשתה פה הטעיה של חברי הוועדה? הפרש של 56 מטר הוא לא הפרש זניח בשום קנה מידה, ונראה מהפרוטוקול שהמידע הזה כלל לא הוצג להם.

    2. פפה אללו חוזר שוב ושוב על האמירה - הנכונה בעיני - שהתוכנית מהווה חריגה מתוכנית המתאר 2000, שמתירה רק עד 24 קומות, בלי שהציגו לוועדה שום נימוק תקף שבזכותו מותר להם לגבור על ההגבלה הזאת. ה"נימוק" היחיד שנשמע שוב ושוב הוא שמדובר ב"אטרקציה ייחודית" ושאר פתפותי ביצים, שאת דעתי עליהם הבעתי בתגובה הקודמת.
    בסופו של דבר פפה התנגד, כמעט לבדו, מהסיבה הזו. האחרים - כמו יוסי דייטש - משתפכים כל הזמן עד כמה שהתוכנית "יפיפייה", ומצביעים בעדה.

    השאלה שלי, כמי שלא מצוי בתחום, היא: האם אין גבול לשיקול הדעת של חברי הוועדה? האם בגלל שחברי ועדה חושבים שבניין הוא "יפה" זה מתיר להם לחרוג (בצורה משמעותית) מהוראות תוכנית המתאר? האם אין פה עילה לעתירה מנהלית על חריגה מסמכות?

    3. ברגע מסוים בדיון (עמ' 236) אמי ארבל נותן נאום שלם על החשיבות של הבניין (שעוד לא נבנה!) ומשבח ומהלל אותו, ובתוך הדברים גם אומר את הציטוט הבא:
    "אפשר להתווכח על הטוב או לא טוב לצורך העניין ואם יפה או לא יפה. אבל מרגע שהוחלט בעיריית ירושלים והוחלט. ראש העיר, מהנדס העיר, הוצג גם לממונה על המחוז הוחלט שירושלים, לא אם צריכה או לא צריכה, שזה משהו מיוחד שיש פה יזם שרוצה להרים פרויקט מיוחד שאפשר ללכת איתו. עכשיו מרגע שהוחלט על פרויקט מהסוג הזה אז אני מסכים שנדקדק על ה-2 מטר או 3 מטר אני מסכים שזה לא כי הרי גם אם גם אם נוריד את הקומות האלה אז יהיה פה את הפירמידה ריקה"

    ואני רוצה לשאול - בהמשך לשאלה הנוכחית - מה זה בדיוק "הוחלט"?
    קשה שלא להבין מהדברים האלה, שנאמרים על ידי סגן מנהל אגף התכנון, שהוועדה משמשת לא יותר מאשר חותמת גומי. "הוחלט" כבר על ידי ראש העיר או מהנדס העיר או השד יודע מי, שהבניין הזה יקום, "הוחלט" שהוא יפה, "הוחלט" שהוא ראוי, "הוחלט שמדובר באטרקציה, "הוחלט" שמדובר במתנתו של דניאל ליבסקינד לאנושות; אבל סליחה - מה זה בדיוק "הוחלט"? זה לא הוועדה שצריכה להחליט? הלו?

    השבמחק
  4. הי יאיר - רק למקרה שפספסת את התגובה האחרונה שלי.. אשמח לאינסייטיך :)

    השבמחק
    תשובות
    1. לא פיספסתי, אני פשוט לא כל כך יודע מה לענות. אבל תודה על התזכורת. נדמה לי שהבעיה העיקרית היא בחוק התכנון, שבעצם קובע (לפני תיקון 101) שכל תכנית היא בסיס לשינויים, כלומר אם התכנית (המקומית) המוצעת סותרת את תכנית המיתאר (שגם היא מקומית), היא פשוט צריכה לרשום בהוראות שלה שהיא מהווה שינוי לתכנית המיתאר. זה הכל. זה לא רלוונטי כרגע כי תכנית המיתאר לא מאושרת, אבל חוקית זה בדיוק כמו שמאות תכניות מהוות שינוי לתכנית המיתאר הישנה של ירושלים - תכנית 62. כך שאין כאן לדעתי חריגה מסמכות, וגם לא גבול לשיקול הדעת. גבול כזה יכול היה להיות אם היינו משתמשים בקוד תכנון כמו בארה"ב. אבל גם תיקון 101 נותן לזה מענה על ידי הגדרת התכניות הכוללניות.

      לגבי המונומנט שבשבילו שווה לשבור את החוקים - עוד בעייה בחוק - אין שום מקום או תפקיד של בקרה אסתטית או עיצובית. זה נראה למועצת העיר "מדהים" - אז זה בפנים. כעיקרון זה יכול להיות התפקיד של אדריכל העיר, אבל לא זכור לי שראיתי בפרוטוקול את חוות דעתו.

      לגבי ההחלטה מראש - לא הבנתי בדיוק מה הוחלט בעירייה מראש, אבל צריך לזכור שעיקר התוויית המדיניות נעשית על ידי הדרג המקצועי בעירייה, וכל עוד הועדה המקומית מורכבת מפוליטיקאים - אז עם כל הבעייתיות - יכול להיות שיותר טוב ככה.

      מחק
  5. תודה איתמר ויאיר על הדיון המרתק, המעשיר והכל-כך מתסכל. פשוט עובדים עלינו בעיניים, ואפילו מושגים ברורים כמו "זיקת הנאה לציבור" מקבלים פירושים מעוותים על סמך ההנחה ש"הציבור מטומטם ולכן הציבור ישלם".

    הערה אחת בקשר לפרוטוקולים: לא בדקתי שיטתית, אבל נראה לי שלאחרונה נתקלתי ביותר פרוטוקולים או סדרי יום לוועדות העירייה שהם קובצי PDF טקסטואליים ("חפישים", ניתנים לחיפוש טקסטואלי) מאשר בעבר - כאשר כולם היו קבצי PDF שנוצרו מסריקת הפרוטוקולים המודפסים והיו בעצם קובצי תמונה. הנקיטה באפשרות הקודמת נובעת לדעתי מבורות טכנולוגית ואי-חשיבה מספקת ולאו דווקא מרצון להקטין את השקיפות, אפילו שזו תוצאתה. פשוט צריך להתלונן ולצעוק על זה כשנתקלים בפורטוקולים כאלו ובסוף אני מאמין שזה יתוקן ברמה של מדיניות.

    השבמחק