יום חמישי, 22 במרץ 2007

דיור בר-השגה

שיכוני אולסוונגר מתוך
www.ganim.org
מחירי הדיור עולים, והאוכלוסייה הצעירה עוזבת. במצב זה, כך טוענים רבים וטובים, ובראשם מצדדי תכנית ספדי, יש לבנות למגורים - והרבה. האם חשוב שמחירי הדיור ירדו?

כאשר הציגו הכלכלנים יורם מישר ואבי בן-בסט את התנגדותם לתכנית מערב ירושלים (
יחד עם עוד חמישה פרופסורים מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטה העברית - עיקרי המסמך כאן ותמצית קצרצרה גם כאן), הם טענו כי עליית המחירים אינה דבר שיש לחשוש מפניו, וכי מחירים גבוהים מאפיינים כל עיר גדולה וטובה. הם טענו אז (2004) כי: "לא ניתן לאחוז את המקל משני צדדיו: גם לטעון שמחירי הנדל"ן הגבוהים בירושלים מבריחים ממנה אוכלוסיה, וגם לטעון שמחיר הנדל"ן הנמוכים מונעים את הכדאיות הכלכלית של התחדשות מרכז העיר, באמצעות תוכניות פינוי-בינוי או באמצעים אחרים". לשיטתם של הפרופסורים, מרכז העיר אמור להיות צפוף ויקר.

האם יש מקום לדיור "בר-השגה" בירושלים? הניסיון הקיים בשיכון הציבורי בירושלים אינו מוצלח - שיכוני מוסררה, שיכוני בקעה, שיכוני אולסוונגר, מתחם הנורית - כל אלו ואחרים נכשלו ועתידים לפנות את מקומם ללא גאווה או תשואה רבה. אולי כמו שיכוני קרביני-גרין בשיקגו (קצת אינפורמציה כאן).

קיימים גם מודלים אחרים, כמו זה שהציע דן דרין (הארץ, 21-3-2007), לפיו העירייה תגדיל את אחוזי הבנייה - חלק מההגדלה ישמש לטובת הציבור, וחלק כתמריץ ליזם. כרגיל - הרשות מוזמנת להתפרק מהנכס היחיד שיש לה - הקרקע, בתואנה שכולם ירוויחו. לדעתי קיימת כאן חשיבה לטווח קצר - לאחר שהפרוייקט ייבנה בכ-500% בנייה (לגובה) לא יישאר בידי הרשות כל קלף. התהליך המוצע דומה להפרטת כל שירות ציבורי אחר - בטווח הקצר יש מי שיעשה את העבודה במקום הרשות, אך בטווח הארוך אין לרשות כל שליטה על השרות הציבורי שהיא אמורה לתת.

האם השוק יכול "לעשות את שלו"? ציפוף מרכז העיר ושידרוגו מבחינה פיזית עשוי להעלות את הביקושים ואתם את ערכי הקרקע. ייתכן שעם יצירת מרכז חזק, צפוף, מבוקש ויקר יווצר "מפל ביקושים" ואתו "מפל מחירים" טבעי ככל שמתרחקים מהמרכז, בצורה שתביא את המחירים בשכונות הקיצוניות לשווי משקל, ותיצור שם "דיור בר-השגה".
י

יום חמישי, 15 במרץ 2007

מגורים או תעסוקה

מה יותר חשוב בירושלים כיום - מגורים או תעסוקה? התשובה המתבקשת: גם וגם! אבל זה לא כל-כך פשוט. נניח שאנחנו חברי הועדה המחוזית, ומגיע אלינו יזם עם תכנית לשינוי ייעוד למגרש במרכז ירושלים - ממשרדים למגורים. בואו ננסה לפרק ולפרט את השיקולים

ראשית ישנו השיקול של הבאת אוכלוסייה לעיר במטרה להגדיל את האוכלוסייה. בשיקול זה חבוי גם השיקול הדמוגרפי של שמירה על הרוב היהודי בעיר, וגם השיקול של חיזוק העיר באוכלוסייה ממעמד חברתי-כלכלי גבוה. הכל בהנחה שמדובר במגורי "יוקרה" שמיועדים בעיקר ליהודים בעלי אמצעים. האם אותם קונים גם יגורו בעיר? זו שאלה אחרת. לגבי שמירה על הרוב היהודי יש שיקראו לכך גזענות, ויש שיציעו את החלופה של ויתור
על שכונות במזרח העיר והעברתן לרשות הפלסטינית - כדי לאזן את הדמוגרפיה. גם למדיניות זו יש כמובן התנגדות, ויש שיקראו לכך טרנספר.

אנסה להניח לרגע בצד את כל הנ"ל. השאלה בעינה נותרת - האם לירושלים חשובים יותר תושבים שיגורו בה ויחיו אותה, או כפי ששמעתי מפי כלכלן שאני מעריך "שיגורו בחוץ אבל שיפעלו בפנים". כלומר חשוב יותר לפתח בירושלים תעסוקה, שרותים, חינוך גבוה, תרבות וכולי - ולהפוך אותה למרכז מטרופוליני - כשתושבי המטרופולין כולו פועלים בעיר והם שמחיים אותה. מצב כזה שורר בתל-אביב, כאשר המטרופולין מונה כ-3 מיליון תושבים - פי 8 מאוכלוסיית העיר תל-אביב - יפו. (הנתונים כאן).

ובכן - האינטואיציה אומרת שמרכז מטרופוליני הוא סוג העיר בה אנו רוצים לחיות. מרכז חי ותוסס אליו מגיעים מכל רחבי המטרופולין לצורך שרותים, תעסוקה, תרבות ועוד, ובו נפגשים הקצוות. הנתונים במקרה של ירושלים מראים לנו שיש עדיין דרך לעבור.

האזור המטרופוליני של ירושלים מונה כמיליון יהודים (מהם 850 במחוז ירושלים הכולל בנוסף לעיר ירושלים את מבשרת ציון, אבו גוש, בית שמש, קרית יערים וישובי מטה יהודה. בנוסף בשטחי יו"ש עוד 30 אלף במעלה אדומים + 27 אלף בביתר עילית + 11 אלף בגבעת זאב + 7 באפרתה + ישובים קטנים נוספים כגון הר-אדר, תל ציון, ישומי גוש עציון וכולי - רוב הנתונים כאן וכאן). בנוסף ליהודים קיים מספר גדול של ערבים, שלצורך העניין ניתן להניח כרגע כי אינם נכנסים לעיר לפעול בה, בשל הבעיות שמערימה גדר ההפרדה. הגענו אם כן למטרופולין הכולל בסך-הכל פי 1.4 בערך מסך תושבי העיר. במילים אחרות - רוב תושבי המטרופולין (יותר מ-70%) מתגוררים בירושלים.

מה שיוצא מכך הוא שאין כל-כך מקום "לגור בחוץ". לירושלים אין את העורף שיש לתל-אביב - הערים הסובבות אותה. את ירושלים סובבים בעיקר הרים... כדאי לציין שיש לירושלים פרברים - אך הם נחשבים לחלק מהעיר ונמצאים בתוך גבול השיפוט שלה: גילה, רמות ופסגת זאב הם העיקריים שבהם.

אם כך, אנו חוזרים לתשובה הראשונה - גם וגם. גם מגורים וגם תעסוקה, שרותים ותרבות. עכשיו צריך רק לתכנן את זה.


לינקים שימושיים

נשתדל לעדכן כאן ככל שנוכל - הצעות יתקבלו בשמחה

תכניות בניין עיר
עיריית ירושלים
מינהל מקרקעי ישראל

מפות ותצלומי אויר
מידע גיאוגרפי מעיריית ירושלים
תצלומי לווין של גוגל

מפות ותכניות היסטוריות
מפות עתיקות מאוסף ערן לאור

יום שני, 12 במרץ 2007

תוכנית המתאר לרחביה

בימים אלו מקודמת תוכנית מתאר חדשה לשכונת רחביה. תוכנית המתאר קובעת כללי שימור ופיתוח לאזור רחביה ההיסטורית ושכונת קריית שמואל הסמוכה לה. התוכנית מגדירה 150 מבנים לשימור בדרגות שונות ומאידך מתירה בנייה לגבהים של בין 4 ל-6 קומות ע"פ רמת הרגישות של אזורים שונים בתחומה. כמו כן כוללת התוכנית הסדרי תנועה חדשים הכוללים מיתון תנועה בתוך השכונה, חפירת מנהרות רכב מתחת לרחובות רמב"ן ועזה והקמת חניונים תת קרקעיים בגימנסיה העברית, בטרה סנטה, מול בית הנשיא ובשולי עמק המצלבה. היוזמה לתוכנית זו באה מתושבי השכונה ונערכו כנסי תושבים כדי לדון בה, שהאחרון בהם נערך ב-11 למרץ. האם התוכנית טובה לשכונה או פוגעת בה? האם היא תפתור את בעיות השכונה? האם זו סנונית ראשונה בשורה של תוכניות שיסדירו את תכנונן של שכונות אחרות בירושלים? ימים יגידו.

שאלות לאחר דחיית תכנית ספדי

תכנית ספדי נדחתה. האם המשמעות היא שנראה בעיר יותר מגדלים? האם העיר תצטופף כפי שמבקשת תכנית המיתאר החדשה, והאם עתודות הקרקע הגדולות שנתגלו על-ידי ירושלים בת-קיימא וקיומם אושש על-ידי תומר גוטהלף, יתבררו כזמינות, או שגם בהן התכנון ייתקע.

האם מחירי הדיור ימשיכו לעלות, והאם זה טוב או רע? האם נראה בעיר הסבה של אזורי תעסוקה ומסחר למגורים, ומה זה יעשה למרכזיות של ירושלים?