דיור בר-השגה

שיכוני אולסוונגר מתוך
www.ganim.org
מחירי הדיור עולים, והאוכלוסייה הצעירה עוזבת. במצב זה, כך טוענים רבים וטובים, ובראשם מצדדי תכנית ספדי, יש לבנות למגורים - והרבה. האם חשוב שמחירי הדיור ירדו?

כאשר הציגו הכלכלנים יורם מישר ואבי בן-בסט את התנגדותם לתכנית מערב ירושלים (יחד עם עוד חמישה פרופסורים מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטה העברית - עיקרי המסמך כאן ותמצית קצרצרה גם כאן), הם טענו כי עליית המחירים אינה דבר שיש לחשוש מפניו, וכי מחירים גבוהים מאפיינים כל עיר גדולה וטובה. הם טענו אז (2004) כי: "לא ניתן לאחוז את המקל משני צדדיו: גם לטעון שמחירי הנדל"ן הגבוהים בירושלים מבריחים ממנה אוכלוסיה, וגם לטעון שמחיר הנדל"ן הנמוכים מונעים את הכדאיות הכלכלית של התחדשות מרכז העיר, באמצעות תוכניות פינוי-בינוי או באמצעים אחרים". לשיטתם של הפרופסורים, מרכז העיר אמור להיות צפוף ויקר.

האם יש מקום לדיור "בר-השגה" בירושלים? הניסיון הקיים בשיכון הציבורי בירושלים אינו מוצלח - שיכוני מוסררה, שיכוני בקעה, שיכוני אולסוונגר, מתחם הנורית - כל אלו ואחרים נכשלו ועתידים לפנות את מקומם ללא גאווה או תשואה רבה. אולי כמו שיכוני קרביני-גרין בשיקגו (קצת אינפורמציה כאן).

קיימים גם מודלים אחרים, כמו זה שהציע דן דרין (הארץ, 21-3-2007), לפיו העירייה תגדיל את אחוזי הבנייה - חלק מההגדלה ישמש לטובת הציבור, וחלק כתמריץ ליזם. כרגיל - הרשות מוזמנת להתפרק מהנכס היחיד שיש לה - הקרקע, בתואנה שכולם ירוויחו. לדעתי קיימת כאן חשיבה לטווח קצר - לאחר שהפרוייקט ייבנה בכ-500% בנייה (לגובה) לא יישאר בידי הרשות כל קלף. התהליך המוצע דומה להפרטת כל שירות ציבורי אחר - בטווח הקצר יש מי שיעשה את העבודה במקום הרשות, אך בטווח הארוך אין לרשות כל שליטה על השרות הציבורי שהיא אמורה לתת.

האם השוק יכול "לעשות את שלו"? ציפוף מרכז העיר ושידרוגו מבחינה פיזית עשוי להעלות את הביקושים ואתם את ערכי הקרקע. ייתכן שעם יצירת מרכז חזק, צפוף, מבוקש ויקר יווצר "מפל ביקושים" ואתו "מפל מחירים" טבעי ככל שמתרחקים מהמרכז, בצורה שתביא את המחירים בשכונות הקיצוניות לשווי משקל, ותיצור שם "דיור בר-השגה".
י