התחדשות בגוננים - התפכחות

ביום רביעי התקיים בבית-ספר קשת כנס, להצגה לציבור של תכנית האב להתחדשות בגוננים. שוב גוננים. היה סוער.

אתחיל מהסוף: יצאתי מבולבל. לפני הכנס חשבתי שהתכנית לא טובה לשכונה כי היא תפסיק את תהליך ההתחדשות הטבעי. אני עדיין חושב כך, אבל אחרי שיחות שהיו לי בכנס, אני מבין שאולי הגיע הזמן להתייחס לציפוף כאל כורח המציאות. ואם כבר לצופף, אז אולי התכנית המוצעת היא באמת הדרך הנכונה.
מאחורי השולחן ישבו מהנדס העיר שלמה אשכול, מחזיקת תיק התכנון וסגנית ראש העיר נעמי צור, מנהל הפרוייקט גדעון הוכפלד, המתכנן קרלוס פרוס, יו"ר הנהלת המינהל הקהילתי כרמי אברהם, תושבי השכונה עדי הנדלר ואהרון אלה, סמנכ"לית הרשות לפיתוח ירושלים ענת צור, ואנשי משרד השיכון - מתכנן מחוז ירושלים אילון ברנהרד ומנהל מחלקת פרוגרמות בנימין וייל. לי היה חבל שאריק שפיר המתכנן הקהילתי, עמד בצד ולא ישב שם. זה היה יכול לאזן קצת את התמונה. נראה היה כאילו יושב שם "צוות שכנוע".

בתחילת ההצגה נראה היה לי שמנסים לקנות את הסכמת התושבים לתכנית בעזרת מניפולציות שמזלזלות באינטיליגנציה. כולם (אבל כולם) פתחו במנטרה ש-"לא יהיה פינוי". בין השורות היה זלזול בתושבים שכביכול לא מבינים בהליכי תכנון ובנייה, אבל לי דווקא נראה שהתושבים יודעים בדיוק ממה הם פוחדים - אם אתה גר בבניין של 8 משפחות, ו-7 מהן רוצות להרוס ולבנות - אתה קצת מאויים במקרה הטוב, ובמקרה הגרוע יותר - גם חייב בנזיקין לפי חוק "דייר סורר" (אם המתחם מוכרז להתחדשות עירונית, כמו באלעזר בן-יאיר למשל).

נעמי צור, תארה את הפארקים הנהדרים שיקומו כאן - פארק המסילה ופארק הצבאים, אבל כשתושבים חיים עשרות שנים בשכונה שהשטחים הפתוחים בה מוזנחים - קשה להם להאמין לכאלו הבטחות.

נעמי צור גם שיבחה את הליך שיתוף הציבור הנוכחי, שכולל סקר עמדות בקרב התושבים. היא טענה ש-"ההחלטות המשמעותיות יתקבלו בעקבות הסקר". אני מאוד מסופק. מהנדס העיר, שלמה אשכול, הסכים לממן רק שיתוף ציבור לאור התכנית הקיימת, כלומר ששינויים משמעותיים כנראה לא יקרו בתכנית.

אחד מחברי צוות התכנון הזכיר שאחת ההנחות היא מעבר לשימוש בתחבורה ציבורית. נו באמת - דווקא כאן? הסאב טקסט הוא שכנראה אין פתרון תחבורתיליעד האוכלוסייה המתוכנן, במצב הביקוש הנוכחי לנסיעות ברכב פרטי. אז מה יקרה - בשכונה הזו יעברו לגור אנשי איכות הסביבה שנוסעים באוטובוס? כנראה שלא. כנראה שאנשי איכות הסביבה ימשיכו לנסוע בג'יפים אל הישובים הכפריים בהם הם מתגוררים, ובגוננים המחודשת יגורו פשוט אנשים ללא רכב פרטי (אולי חרדים?) או עם רכב אחד בלבד.

מתכננת הנוף ענת שדה הדגישה שהשאיפה היא לפתח שצ"פים. האם תתגשם השאיפה? לא ברור, ואף אחד לא מתחייב על כך... המתכנן קרלוס פרוס הראה תמונות מפריס ומברלין, ששידרו הכל חוץ מאמינות. קרלוס רצה להראות בתמונות את בנייני המגורים היפים ואיך הם לא נראים מאיימים, אבל התושבים (לפחות מי שישב לידי) ראו מיד את הנגטיב - הפארק הגדול, הרחוב הרחב. אין כאלו בגוננים. מצאתי את התמונות שהוא הציג באתר העירייה:

וכל הזמן - קריאות וצעקות נוראיות כמו "אתה חומד את הבתים שלנו", "איפה היית כשגרנו בצריפים?", "למה לא באת לפני 40 שנה?", "בית-ספר קשת עושה לנו רק פקקים - את הילדים שלנו לא מקבלים לשם". אחד התושבים כבר הביע את דעתו על ההצגה כאן בבלוג., ונתן לינק לאתר נגד התכנית - הכל מהבטן, והעיצוב מדהים!.

מתי התחלתי לפקפק - כשאישה קשת יום קמה וזעקה משהו כמו: "מאה חמישים אלף שקל עלתה לי התכנית. שישים אלף שקל עלה לי ההיתר - ועוד אין לי את ההיתר ביד" (לא זוכר את הסכומים המדוייקים). אם היא מגישה תכנית זה אומר שהיא מרחיבה את הדירה ליותר מ-140 מ"ר... ולפי מה שהיא אומרת היא שמה על זה יותר מ-200,000 שקל עוד לפני שהונח בלוק אחד...

בסוף הגיע שלב השאלות. קימי קפלן מפארק המסילה הזכיר לכל הנוכחים את האינטרס העירוני - מס שבח, היטל השבחה, ארנונה. אוקיי - העירייה מרוויחה, אבל זו כשלעצמה לא סיבה להתנגד...

אז התכנית טובה או רעה?
כמו שכתבתי קודם, עד היום חשבתי שהתוכנית לא טובה לשכונה. האנשים שיתגוררו בבנייני ה-7 קומות המתוכננים, לא יהיו אותם אנשים העוברים לשכונה כיום כדי למצוא מקום שקט בקירבה למרכז העיר. השכונה לא תהיה עשירה בשטחים ציבוריים פתוחים, ולא במוסדות ציבור - מה שיוריד את האטרקטיביות שלה לאוכלוסייה ממעמד חברתי-כלכלי גבוה. מבחינת צפיפות אמר לי מישהו מצוות התכנון שזה יהיה כמו רמת בית הכרם. בדקתי - הצפיפות כיום (יחידות דיור לדונם) היא בערך 4 יח"ד לדונם ברוטו ברוטו בגוננים (לא כולל מתחם דנמרק), ו-5.6 ברמת בית הכרם (לא כולל המכללה הטכנולוגית). אני חושש שאחרי הציפוף גוננים תהיה דומה יותר לפסגת-זאב, רק עם רחובות צרים יותר.

מצד שני, כשאהרון אלה אמר שהבנייה היא "בשביל ילדינו" חשבתי שוואלה - יש בזה משהו (למרות שאני וילדי גרים מחוץ לגבול התכנית) תכל'ס יש יתרון גדול במלאי מגורים באזור הזה - גם לתושבי השכונה. אז אם לצופף - אני מסכים שהעקרון המרכזי שהכנית מציעה (שמירה על גבול המגרש) הוא טוב, ושחייבים לעלות לגובה המינימלי שיהיה כלכלי. השאלה היא למה אסור לעלות נמוך יותר.

והשאלה הגדולה שבעצם מציקה היא האם העירייה באמת תשדרג את התשתיות. האם באמת יקומו הפארקים הנפלאים הללו, מבני הציבור, רחובות מחודשים - האם זה יגיע? ומתי? האם רק כשיצטבר מספיק כסף מהיטלי ההשבחה שייגבו מהתכניות הנקודתיות שיאושרו? רק אז? ואיך נדע שההיטלים הללו באמת מממנים את גוננים ולא אזורים אחרים בעיר? ולמה התכנית הנוכחית צריכה לממן את מה שהעירייה הזניחה כל-כך הרבה שנים? הרבה שאלות...

ולמי שהגיע עד כאן - ראיתם את המלשינון של 15 דקות?

צפיפות, קטמונים ומבקר המדינה

כולכם כבר יודעים על כנס מרחב. יודן ולרמן כתבו עליו, וכמובן שכל הפרטים באתר של מרחב. (אני חושב שיכלו לחשוב על סיבה טובה יותר למקם אותו בבת-ים, כי לומר עליה שהיא "העיר הצפופה במדינה" (למרות שזה נתון נכון) זה לומר שמיעוט תעסוקה זה צפיפות).

אבל מה עם ירושלים? אנחנו מצטופפים? אולי להפך? מה יכולה הייתה תכנית ספדי לעשות בעניין הזה? קשה (כאמור) להשוות צפיפויות של ערים זו לזו, בגלל השימושים השונים. תל-אביב עתירה בשטחי תעסוקה ותשתיות, וזו אחת הסיבות שבנתונים היא כביכול לא צפופה. אם בודקים רק שטח שיפוט אז בכלל - בתל-אביב יש את נתיבי איילון עם כל המחלפים, בירושלים את הר שלמון - שטחים שמורידים את ממוצע הצפיפות בלי להיות חלק מהמרקם העירוני. אבל גם כשבודקים נפשות לדונם בנוי, אז חוץ מזה שרחביה באמת דלילה, יש בה משרדים (מחד) וסטודנטים שכתובתם רשומה במקום אחר (מאידך גיסא), שמורידים את הממוצע. בקיצור - אם לא עוברים ממש בפינצטה - קשה מאוד לסמוך על נתונים קשיחים בעניין הזה. יש נתון שכן כדאי להתייחס אליו - נתוני הארנונה למגורים. הם יכולים לתת תמונה לא רעה - מ"ר מגורים לדונם לפי אזורים סטטיסטיים (אפנה לזה כשהאתר של מכון ירושלים יעלה בחזרה מהתיקונים...). זה עוזר להשוות בין אזורים בעיר - אבל לא עוזר כל-כך בהשוואה בין ערים. נדמה לי שכאן אנחנו צריכים הרבה אינטואיציה והיכרות עם השטח - אשמח ללמוד על פטנט אחר.

עדכון: האתר של מכון ירושלים עלה בחזרה (!) והנה נתוני הבנייה. אני מתכנן פוסט שיתן השוואה יותר מסודרת בין השכונות

בשנה האחרונה מקדמת העירייה תכנית הצטופפות לשכונת קטמונים. כתבתי על זה משהו, אבל בינתיים קורים דברים. כתבתי בתמימות שהתכנית לא מקצה זכויות בנייה. טכנית זה נכון כי היא לא סטטוטורית, אבל בפועל עובדים שם בקני מידה מאוד מפורטים, ובעצם כן מארגנים את הזכויות שיקבל בעל המגרש בבואו לאשר תכנית (סטטוטורית - תב"ע). אז הנושא הוא ציפוף, ובגוננים מרגישים שהעירייה מנסה לממש על גבם מטרות עירוניות, אחרי שחמישים שנה הזניחו אותם. הם (בעצם אנחנו - אני שותף כמתנדב) מרגישים שהעירייה גם מצופפת יותר מדי, וממבט במצבת השטחים הפתוחים (נמוכה), מוסדות הציבור (גם נמוכה) והכבישים (לא נמוכים אבל צרים) - זה נראה נכון. אני עוד אכתוב על זה. דרך אגב - אנחנו לא לבד. גם בבקעה לא שמחים מהציפוף (כאן).

ושני דברים שקשה לעבור עליהם לסדר היום
בדיון ביום שני השבוע היה כנראה ממש עצוב (כאן בוואינט). לא רק שלא יודעים מה הפתרונות (שכיח), ואפילו לא מה הבעיות (גם קורה הרבה), אלא שאפילו לא סגורים על זה שיש בעיות (נדיר. אנחנו עיר יחידה במינה)-:

ומי שסגור על הבעיות הוא כמובן מבקר המדינה שהדוח שלו התפרסם היום (חבר שאני מעריך אמר שהיום מתחיל בזריחה ומסתיים בזריחה למחרת). מה שאותי עניין הם לא האי-סדרים בתקצוב הרכבת הקלה, אלא ההמלצה האמיצה לגבי מודל BOT (בנה-הפעל-העבר: היזם בונה על חשבונו, מפעיל וגורף את הרווח, ומעביר בסוף למדינה. כמו כביש 6) "...לבחון ללא דיחוי אם נכון להמשיך במודל העבודה הזה של שיתוף המגזר הפרטי בפרויקטים של פיתוח תשתיות..." (עמ' 1188)

win-win

בכתבה גדולה על פינוי-בינוי בנדל"ן (כאן, וממש לא הבנתי את הכותרת), נראה שהכל נהדר ושכולם מרוויחים - ממש win-win. נדמה לי ששכחו מהו המשאב שממנו חיים כמעט כל המרואיינים בכתבה - הקרקע. כשהמדינה מסכימה לבנות פי שלושה מהקיים, יש מספיק רווח לכולם. השאלה היא מה יקרה בעוד 50 שנה, כשירצו לשקם את האזורים שעברו פינוי-בינוי וציפוף כל-כך מסיבי, או שאולי מישהו חי באשלייה שהאזורים שבונים היום לעולם לא יתדרדרו. אני בטוח שגם בשנות ה-50 חשבו כך... בידי המדינה כבר לא יהיה הקלף החזק, והבעייה עלולה להיות חריפה הרבה יותר.

האלטרנטיבה היא כמובן הרבה יותר מפחידה ויקרה - להשקיע בפיתוח האזורים המדורדרים - חינוך, תרבות, קהילה, מרחב ציבורי - ולהשיג כך עלייה בערך הקרקע. אמנם אז לא תהיה פרנסה כל-כך טובה לעורכי הדין היזמיים, כי היוזמה והרווח ישארו בידי הדיירים, אבל לי נראה שזו הדרך הנכונה מבחינה תכנונית, שלא לדבר על הבחינה המוסרית והחברתית.

לנו יש כמה דוגמאות, ואולי הבוערת ביותר היא גוננים (כתבתי כבר משהו כאן). המאבק על פארק המסילה הוא נסיון של התושבים לתבוע מהעירייה משהו דומה לחלופה שציינתי (הבלוג שלהם כאן). יש לי עליהם ביקורת אחרת, אבל היא תגיע אולי בפוסט אחר.