אתחיל מהסוף: יצאתי מבולבל. לפני הכנס חשבתי שהתכנית לא טובה לשכונה כי היא תפסיק את תהליך ההתחדשות הטבעי. אני עדיין חושב כך, אבל אחרי שיחות שהיו לי בכנס, אני מבין שאולי הגיע הזמן להתייחס לציפוף כאל כורח המציאות. ואם כבר לצופף, אז אולי התכנית המוצעת היא באמת הדרך הנכונה.
מאחורי השולחן ישבו מהנדס העיר שלמה אשכול, מחזיקת תיק התכנון וסגנית ראש העיר נעמי צור, מנהל הפרוייקט גדעון הוכפלד, המתכנן קרלוס פרוס, יו"ר הנהלת המינהל הקהילתי כרמי אברהם, תושבי השכונה עדי הנדלר ואהרון אלה, סמנכ"לית הרשות לפיתוח ירושלים ענת צור, ואנשי משרד השיכון - מתכנן מחוז ירושלים אילון ברנהרד ומנהל מחלקת פרוגרמות בנימין וייל. לי היה חבל שאריק שפיר המתכנן הקהילתי, עמד בצד ולא ישב שם. זה היה יכול לאזן קצת את התמונה. נראה היה כאילו יושב שם "צוות שכנוע".
בתחילת ההצגה נראה היה לי שמנסים לקנות את הסכמת התושבים לתכנית בעזרת מניפולציות שמזלזלות באינטיליגנציה. כולם (אבל כולם) פתחו במנטרה ש-"לא יהיה פינוי". בין השורות היה זלזול בתושבים שכביכול לא מבינים בהליכי תכנון ובנייה, אבל לי דווקא נראה שהתושבים יודעים בדיוק ממה הם פוחדים - אם אתה גר בבניין של 8 משפחות, ו-7 מהן רוצות להרוס ולבנות - אתה קצת מאויים במקרה הטוב, ובמקרה הגרוע יותר - גם חייב בנזיקין לפי חוק "דייר סורר" (אם המתחם מוכרז להתחדשות עירונית, כמו באלעזר בן-יאיר למשל).
נעמי צור, תארה את הפארקים הנהדרים שיקומו כאן - פארק המסילה ופארק הצבאים, אבל כשתושבים חיים עשרות שנים בשכונה שהשטחים הפתוחים בה מוזנחים - קשה להם להאמין לכאלו הבטחות.
נעמי צור גם שיבחה את הליך שיתוף הציבור הנוכחי, שכולל סקר עמדות בקרב התושבים. היא טענה ש-"ההחלטות המשמעותיות יתקבלו בעקבות הסקר". אני מאוד מסופק. מהנדס העיר, שלמה אשכול, הסכים לממן רק שיתוף ציבור לאור התכנית הקיימת, כלומר ששינויים משמעותיים כנראה לא יקרו בתכנית.
אחד מחברי צוות התכנון הזכיר שאחת ההנחות היא מעבר לשימוש בתחבורה ציבורית. נו באמת - דווקא כאן? הסאב טקסט הוא שכנראה אין פתרון תחבורתיליעד האוכלוסייה המתוכנן, במצב הביקוש הנוכחי לנסיעות ברכב פרטי. אז מה יקרה - בשכונה הזו יעברו לגור אנשי איכות הסביבה שנוסעים באוטובוס? כנראה שלא. כנראה שאנשי איכות הסביבה ימשיכו לנסוע בג'יפים אל הישובים הכפריים בהם הם מתגוררים, ובגוננים המחודשת יגורו פשוט אנשים ללא רכב פרטי (אולי חרדים?) או עם רכב אחד בלבד.
מתכננת הנוף ענת שדה הדגישה שהשאיפה היא לפתח שצ"פים. האם תתגשם השאיפה? לא ברור, ואף אחד לא מתחייב על כך... המתכנן קרלוס פרוס הראה תמונות מפריס ומברלין, ששידרו הכל חוץ מאמינות. קרלוס רצה להראות בתמונות את בנייני המגורים היפים ואיך הם לא נראים מאיימים, אבל התושבים (לפחות מי שישב לידי) ראו מיד את הנגטיב - הפארק הגדול, הרחוב הרחב. אין כאלו בגוננים. מצאתי את התמונות שהוא הציג באתר העירייה:
וכל הזמן - קריאות וצעקות נוראיות כמו "אתה חומד את הבתים שלנו", "איפה היית כשגרנו בצריפים?", "למה לא באת לפני 40 שנה?", "בית-ספר קשת עושה לנו רק פקקים - את הילדים שלנו לא מקבלים לשם". אחד התושבים כבר הביע את דעתו על ההצגה כאן בבלוג., ונתן לינק לאתר נגד התכנית - הכל מהבטן, והעיצוב מדהים!.
מתי התחלתי לפקפק - כשאישה קשת יום קמה וזעקה משהו כמו: "מאה חמישים אלף שקל עלתה לי התכנית. שישים אלף שקל עלה לי ההיתר - ועוד אין לי את ההיתר ביד" (לא זוכר את הסכומים המדוייקים). אם היא מגישה תכנית זה אומר שהיא מרחיבה את הדירה ליותר מ-140 מ"ר... ולפי מה שהיא אומרת היא שמה על זה יותר מ-200,000 שקל עוד לפני שהונח בלוק אחד...
בסוף הגיע שלב השאלות. קימי קפלן מפארק המסילה הזכיר לכל הנוכחים את האינטרס העירוני - מס שבח, היטל השבחה, ארנונה. אוקיי - העירייה מרוויחה, אבל זו כשלעצמה לא סיבה להתנגד...
אז התכנית טובה או רעה?
כמו שכתבתי קודם, עד היום חשבתי שהתוכנית לא טובה לשכונה. האנשים שיתגוררו בבנייני ה-7 קומות המתוכננים, לא יהיו אותם אנשים העוברים לשכונה כיום כדי למצוא מקום שקט בקירבה למרכז העיר. השכונה לא תהיה עשירה בשטחים ציבוריים פתוחים, ולא במוסדות ציבור - מה שיוריד את האטרקטיביות שלה לאוכלוסייה ממעמד חברתי-כלכלי גבוה. מבחינת צפיפות אמר לי מישהו מצוות התכנון שזה יהיה כמו רמת בית הכרם. בדקתי - הצפיפות כיום (יחידות דיור לדונם) היא בערך 4 יח"ד לדונם ברוטו ברוטו בגוננים (לא כולל מתחם דנמרק), ו-5.6 ברמת בית הכרם (לא כולל המכללה הטכנולוגית). אני חושש שאחרי הציפוף גוננים תהיה דומה יותר לפסגת-זאב, רק עם רחובות צרים יותר.
מצד שני, כשאהרון אלה אמר שהבנייה היא "בשביל ילדינו" חשבתי שוואלה - יש בזה משהו (למרות שאני וילדי גרים מחוץ לגבול התכנית) תכל'ס יש יתרון גדול במלאי מגורים באזור הזה - גם לתושבי השכונה. אז אם לצופף - אני מסכים שהעקרון המרכזי שהכנית מציעה (שמירה על גבול המגרש) הוא טוב, ושחייבים לעלות לגובה המינימלי שיהיה כלכלי. השאלה היא למה אסור לעלות נמוך יותר.
והשאלה הגדולה שבעצם מציקה היא האם העירייה באמת תשדרג את התשתיות. האם באמת יקומו הפארקים הנפלאים הללו, מבני הציבור, רחובות מחודשים - האם זה יגיע? ומתי? האם רק כשיצטבר מספיק כסף מהיטלי ההשבחה שייגבו מהתכניות הנקודתיות שיאושרו? רק אז? ואיך נדע שההיטלים הללו באמת מממנים את גוננים ולא אזורים אחרים בעיר? ולמה התכנית הנוכחית צריכה לממן את מה שהעירייה הזניחה כל-כך הרבה שנים? הרבה שאלות...
ולמי שהגיע עד כאן - ראיתם את המלשינון של 15 דקות?
יאיר,
השבמחקנניח שהציפוף הוא באמת בלתי נמנע. עדיין קשה לי להבין, איך אחרי כל מה שכתבת בפוסט אתה עדיין חושב שהתוכנית הזאת היא הדרך הנכונה? הנה תקציר הדברים שלך:
* אין פתרון תחבורתי ליעד האוכלוסייה המתוכנן
* אף אחד לא מתחייב על פיתוח שצ"פים, וגם אם כן, ברור שהשכונה לא תהיה עשירה בשתחים פתוחים, ולא במוסדות ציבור
* אחרי הציפוף גוננים תהיה דומה יותר לפסגת-זאב, רק עם רחובות צרים יותר
* שיתוף הציבור יתבצע רק לאור התכנית הקיימת
כתבת: "אם לצופף - אני מסכים שהעקרון המרכזי שהתכנית מציעה (שמירה על גבול המגרש) הוא טוב, ושחייבים לעלות לגובה המינימלי שיהיה כלכלי"
אני פשוט לא מסכים איתך. העירייה מצפה שהפרוייקט יצא לפועל "על טייס אוטומטי", היא תסתכל מהצד איך יזמים וקבלנים פותרים את הבעיות שלה כשהיא תשב רגל על רגל מהצד. זאת הסיבה שהיא חייבת שהפרוייקט יהיה כלכלי (ליזמים), וזאת הסיבה שהיא מנסה לנטרל את התנגדות התושבים ע"י פיצול התוכנית ל- 400 או יותר תוכניות נפרדות. שיטת מצליח- בטח בחלק מהבניינים זה בטח ילך, לא?
אם כבר לצופף, בהנחה שבונים לגובה 6 קומות, הפרוייקט חייב להיות לא כלכלי, וחייבים לשנות את גבולות המגרשים (ובכלל, את החלוקה למגרשים של האיזור). אי אפשר לצופף את השכונה פי 3, במקרה הגרוע אפשר לצופף אולי פי 2 (אלא אם עולים לגובה של יותר מ- 6 קומות). אם מצופפים, חייבים לתכנן את השכונה מחדש כך שהתוכנית תכלול פתרונות תחבורתיים ליעד התושבים המתוכנן, כך שהתוכנית תכלול שצ"פים בכמות משביעת רצון וכך שהתוכנית באמת תביא לעלייה באיכות החיים בשכונה ולא לירידה. צריך תוכנית אחת גדולה שנותנת פתרונות כוללים בראיה רחבה- של השכונה כיחידה אחת, ולא של כל בניין בנפרד. צריך להתבצע הליך שיתוף ציבור מלא שיביא למימוש התוכנית בהסכמה רחבה של התושבים. כל התושבים צריכים להסכים לתוכנית אחת כוללת. היום מהנדס העיר מפחד משיתוף ציבור, כי הוא יודע שהתוכנית שלו רעה לתושבים. אבל אם תכתב תוכנית כוללת שנותנת פתרונות כוללים אין מה לפחד משיתוף ציבור אמיתי, כי אם התוכנית תייטיב עם התושבים הם יסכימו לה. וכן, העירייה צריכה לשים כסף. אחרי 60 שנה שהשכונה קיימת, העירייה צריכה להשקיע בה כסף.
אני לא בעד, רק טוען שתכנית לתוספת של 2 קומות על כל בניין - כנראה לא תאושר לעולם - אפילו אם לשכונה זה הדבר הנכון.
השבמחק"תכנון מחדש" של השכונה - כלומר חלוקה מחדש של המגרשים ברמה שכונתית - נראה לי דמיוני לגמרי. איחוד וחלוקה זה מאוד מאוד קשה ולוקח המון זמן. לכן אני בעד שמירה על גבול המגרש. וד"א מגרשים גדולים=בנייה מאסיבית.
במצב עניינים כזה השאלה הבוערת ביותר הופכת להיות שאלת המימון והתזמון של פיתוח השטח הציבורי.
איחוד וחלוקה זה מאוד קשה ולוקח המון זמן, ולכן לעירייה הרבה יותר נוח ללכת על הפתרון הקל והנוח מבחינתה: לקחת את השכונה כמו שהיא ופשוט לשלש אותה מבלי להתייחס להשלכות של המהלך. אני לא מבין איך עבדו על התוכנית המוצעת כל כך הרבה שנים, הרי אפשר לסכם את התוכנית במשפט: "במקום כל בניין בשכונה, יבנה בניין בגובה שש וחצי קומות". זהו. אין בתוכנית שום דבר מעבר לזה.
השבמחק"תכנון מחדש" אולי נשמע דמיוני לגמרי, אבל אם העירייה היתה לוקחת את הפרוייקט ברצינות, עם מימון מתאים ותהליך תכנון עמוק ורציני, זאת היתה אופציה אפשרית לחלוטין.
אפשר, למשל, לקחת את השטח של כל שלושה מגרשים (24 יחידות דיור) ולהשתמש בו לשני מגרשים (ובהם שני בניינים של 6 קומות כלומר בסה"כ 48 יחידות דיור) כאשר בשטח הנותר משתמשים להרחבת הכבישים, לגנים ציבוריים ופארקים, למוסדות ציבור וכו'. אם עושים את זה נכון, אפשר להגיע למצב שבו אפילו התמונות שהראו בכנס לא יהיו הונאה מוחלטת.
נכון, זה לא כלכלי. אבל האם המטרה היא שהפרוייקט יהיה כלכלי, או שהמטרה היא לתת פתרון (מסויים) לבעיות של העיר?
ונכון, כך לא תפתרנה כל הבעיות של העיר. אבל אי אפשר לפתור את כל הבעיות של העיר על הגב של שכונה אחת.
לדעתי, השאלה הבוערת האמיתית היא איך הגענו למצב עניינים כזה שבו שהעירייה פועלת אך ורק למען המטרה של בניית כמה שיותר בניינים בכמה שפחות זמן ולא למען האנשים שגרים בתוכם.