העירייה מתכננת לדרוש מכל יזם העורך תכנית שמוסיפה יותר מ-20 יחידות דיור, לדרוש ש-20% מהיחידות יהיו בגודל של עד 100 מ"ר, ויימכרו במחיר זול ב-20% ממחיר השוק. לא ברור לי מה הכלי החוקי שיכול להפוך את הדרישה הזו (המחיר) למחייבת.
התכנית תשפיע רק על הדירות החדשות שנבנות, שהן מעטות יחסית. בנוסף, כל דירה כזו חוזרת לשוק החופשי אחרי מספר שנים (7?), ונגרעת ממאגר הדירות בהישג יד. מצד שני - אם התכנית תתמיד - יתווספו כל שנה סביבות 200-300 דירות בהישג יד - אם אפשר לחלק את הפרוייקטים בערך לפי יחס האוכלוסיות (במגזר הערבי הפרוייקטים הגדולים מועטים יחסית), אפשר להניח שכמאה חמישים מהדירות הללו ייבנו במגזר היהודי הכללי. בואו נהיה תמימים לרגע, ונחשוב שתכלס מדובר במאה חמישים משפחות צעירות שבלי התכנית הזו היו עוברות למעלה אדומים או למודיעין. זה לא המון אבל זה בהחלט משהו. גם העירייה במסמכים שהיא הוציאה לא טענה שהתכנית הזו יכולה לעמוד בפני עצמה, אלא צריכה להיות משולבת עם עוד אמצעים. העירייה גם טוענת שיהיו מנגנונים שיוודאו שהדירה נשארת בהישג יד לאורך שנים. אני משער שמדובר על אותן 7 (?) שנים בהן הקונה מחוייב לגור בדירה.
המחיר - איך יפקחו על המחירים ויוודאו שהזכאים שזכו בדירה אכן מתגוררים בה? לזה אני משער שלעמית יש פתרונות, אבל לא ברור לי מהיכן יבוא הכסף. האם מישהו חושב שהיזמים יספגו את ההוזלה הזו? או שפשוט יתר ה-80% דירות בפרוייקט יהיו עוד פחות בהישג יד מאשר היום. אם זה אכן כך - יצרנו תכנית להגדלה של פערי המחירים בין דירות. במקום מגוון מחירים נקבל דירות יותר זולות, ודירות יקרות בטירוף. חדשות לא טובות עבור מי שלא זכאי להשתתף בתכנית (למשל בעלי דירות, או בני 41 ומעלה), אבל מעוניין לשפר דיור בלי לעזוב את ירושלים.
רוצים לשמוע מגוף ראשון? קראו אצל עמית, ולכו לישיבה ביום שלישי הקרוב.
התפזרתי קצת.
תכלס יש בתכנית יתרון אחד ענק - היא מאותתת ליזמים בעיר שכדאי להפנים את האג'נדה החדשה, כי יש מי שהולך עליה ברצינות. יישר כח לעושים במלאכה.
מצד שני יש כמה קצוות שנראים, לפחות במבט ראשון, בעייתיים.
הנה הקישור למסמך המלא
השבמחקבדרך כלל היזם/ת מקבל פיצוי בדמות אחוזי בנייה בפרויקט זה או בפרויקט אחר שהיא מקדמת. כך לפחות זה עובד בלונדון, שם מערך הדיור הציבורי מבוסס מאד, וגם פרויקטים כאלה שכוללים מרכיב בר השגה. האם לא כך כאן?
השבמחקיש הרבה סחר של אחוזי בנייה תמורת כל מיני רעיונות. הבעייה היא שאת אחוזי הבנייה אפשר לתת רק פעם אחת, וגרוע מזה - על גריעה של אחוזים מאושרים (שלא מומשו) משלמים פיצוי גדול. לכן כדאי להיזהר עם מתן אחוזי בנייה תמורת דיור זול.
השבמחקבעניין דיור ציבורי - זה רעיון שהיה יכול להיות מאוד נכון למצב בו אנו נמצאים, אבל באקלים הניאו-ליברלי בו אנו חיים זה כבר לא יקרה.
היזם לא מסבסד כי הוא מקבל זכויות שלא היו לו ביד לפני כן. אם לפי תכנית מתאר 62 היו לו 75%, 100%, 120% בנייה והיום הוא רוצה לשדרג לזכויות שמאפשרת (אך לא מקנה) תכנית המתאר החדשה - 240%, 280%, 320% וכן הלאה- התוספת תותנה בהקצאת דב"י. העירייה גם מוותרת על חלק מהיטל ההשבחה הנגבה בפרויקט ואמרת נכון- זה לא מה שישאיר פה את המסות אבל בטח יאפשר לחלק נכבד להישאר וצריך להיות חלק מהגדלת היצע יחידות דיור בהתחדשות עירונית, עיבוי שכונות וציפוף. בהקשר רחב יותר ואנחנו מדברים על כך תמיד- גם דיור לבדו לא יפתור את בעיית ההגירה ללא איכות חיים משודרגת, תעסוקה, תרבות, מרחב ציבורי נורמלי ונגישות נגישות נגישות. צריך לעשות הכל ובכל המישורים במצבנו, זה נדבך נוסף שצריך לראות בהקשר רחב.
השבמחק