יום שלישי, 25 בינואר 2011

רנט קונטרול


ידיעה בגלובס הובילה אותי אל דוח של ה-OECD בנושא דיור (כאן המסמך המלא- PDF). אני מקווה לעבור על הדוח - זה נראה לי מעניין וחשוב - אבל תקווה זה לא תמיד מספיק...

אז בינתיים קבלו רק את איור 4.5 - מידת הרגולציה בשכירות (יש גם אקסל).

הגרף העליון הוא אינדיקטור משולב של מידת הרגולציה על שכירות בשוק החופשי: עד כמה אפשר להעלות את שכר הדירה בחופשיות, צורת הקביעה של שכר הדירה ועוד. עלייה באינדיקטור מייצגת עלייה במידת הרגולציה.

הגרף התחתון מתאר את מידת ההגנה שיש לדיירים בשכירות - עד כמה קל לפנות דייר, גובה הפקדון וההגנה על הדייר. עלייה באינדיקטור מבטאת עלייה בהגנה על הדייר.

רואים שחוץ מפינלנד, בכל מדינות ה-OECD יש יותר רגולציה בשוק השכירות מאשר בישראל. כלומר שאפשר באמת לתת מגבלות על גובה שכר הדירה ולהשאר בחיים.

כולם מקטרים על דיירים סרבנים, אבל מסתבר שחוץ מאשר בארצות-הברית, הגנת הדייר גבוהה יותר בכל ארצות ה-OECD מאשר בישראל. לפני שבוע-שבועיים היה לנו ויכוח סוער על זה בארוחת הצהריים, והעמדה שחשוב להגן גם על הדייר, ושזה חלק מהערבות ההדדית בחברה - פשוט נשמעה איזוטרית. איזה מזל שנכנסנו ל-OECD.


הגרף מתוך הדוח - אפשר ללחוץ להגדלה

יום שבת, 22 בינואר 2011

תמהיל גדלי הדירות ברחביה



לפני כמה ימים התקיים עוד דיון בהתנגדויות לתכנית המיתאר לרחביה. לא אלאה אתכם, רק אפרט עניין אחד - תמהיל המגורים. הן עורכי התכנית והן העירייה הסכימו לכך שצודקים המתנגדים, ויש לשנות את התמהיל.

עיריית ירושלים המליצה על מנגנון שמשלב שני כלים - דירות קטנות (45 מ"ר ומטה), ודירות בשטח מוגבל (עד 95 מ"ר). השטחים הללו מתאימים לתקן החנייה.

הם ממליצים שכל תוספת יחידות דיור באזור א' של התכנית (לב רחביה) תהיה רק של יחידות דיור בשטח של עד 45 מ"ר (!!). מעבר לכך שתשמרנה דירות קטנות ברחביה, הדירות הללו לא יחוייבו בבניית חנייה, כך שלא תפרצנה הגדרות. ביתר האזורים, בכל תוספת של 5 יח"ד ומעלה תהיינה 20% לפחות מהיחידות בשטח מוגבל - שזה גם לא הישג מבוטל.

אפשר לקרוא את ההמלצה של העירייה כאן (מעמוד 50).

גילוי נאות: הייתי בין כותבי ההתנגדות של תנועת התעוררות.

בצילום: סצנת רחוב אופיינית ברחביה (רד"ק 14)

יום חמישי, 20 בינואר 2011

מגורים, עסקים, ושוב רחוב יפו


לא רק אצלנו מתווכחים לגבי הגדלת ההיצע של דירות חדשות.

במאמר בנ"י טיימס, אדוארד גלזר מנסה להבין את התופעה של הגירת אוכלוסייה אל "חגורת השמש" - נתונים ממפקד האוכלוסין האמריקאי האחרון. הוא תוהה האם הזדמנויות כלכליות, או שמא האקלים הנוח, הם אלו שמושכים את האנשים, אבל מוצא שאין הזדמנויות כלכליות חריגות (לפי התמ"ג), ושבחלק מהמקומות הצומחים ביותר (מבחינת אוכלוסייה), אין גם אקלים מי-יודע-מה.

יותר מזה - מחירי הדירות במקומות הללו אינם עולים בשיעור שהיה מצופה מהם. וכאן מגיעה השורה התחתונה, שאומרת שמה שמאפיין את המדינות הצומחות הללו זה שהן בנו המון יחידות דיור בשנים האחרונות. לא צמיחה כלכלית מטורפת, ולא השמש, מניעות את הצמיחה של חגורת השמש, אלא המחירים הנמוכים.

אוקיי - עד כאן נשמע פשוט והגיוני.

אבל במאמר אחר, כלכלן אחר בשם ביל ווטקינס תוקף את גלזר וטוען שיש לו טעות. הוא מביא הרבה אזורים בקליפורניה ובמקומות אחרים שבהם המחירים נמוכים - אבל האזורים הללו לא צומחים. גלזר טוען שאנשים הולכים בעקבות מחירי דיור נמוכים, ויוצרים צמיחה כלכלית. וצמיחה כלכלית מביאה עסקים. ווטקינס טוען שזה לא כל-כך פשוט. אנשים מתמקמים מכל מיני סיבות,  והחלטות מיקום של עסקים תלויות גם בגורם נוסף - מחיר. כלומר מיסוי, הובלה, מחיר עבודה, מקום ועוד. בחופים לרוב יש מחירים אטרקטיביים יותר, אבל הם העלו את המיסוי והרגולציה כל כך, שהעסקים ברחו לרצועת השמש, ובעקבותיהם האנשים, שלא מחפשים *רק* דיור זול.

חזרה לישראל ולירושלים

האם אספקת מגורים זולים בירושלים (מטרופולין ירושלים) תפתור בעיה של התדרדרות כלכלית של האזור? לפי גלזר כן. לפי ווטקינס צריך עוד משהו - להוזיל את העלויות לעסקים. האמת שכאן מגיע לעירייה שאפו - הם בדיוק בכיוון הזה.

עוד ביקור ברחוב יפו

הייתי ביפו פעמיים מאז שלא נוסעים בו אוטובוסים - הדבר שהכי הרשים אותי זה השקט. נכון שצריך לצעוק כשיושבים עם מישהו לקפה? אז זהו שעכשיו לא. היום עברתי גם בנביאים ובכיכר השבת - צפוף, אבל פחות נורא מהסיפורים. באגריפס עוד לא הייתי, אבל החוויות שצידקי מביא משם לא מעודדות.

יום שבת, 15 בינואר 2011

לא משעמם ברחוב יפו

חזרתי...

היום רחוב יפו הופך למדרחוב עם רכבת קלה. וואוו! אמנם זמן ירושלים כתבו שהולכי הרגל בסכנה, אבל אני מקווה שתוך שבועיים (טוב, חודשיים) זה כבר יהיה משעמם - כאילו תמיד היה ככה.

גם במדרחוב (אז רק רחוב) בן-יהודה הייתה מחאה של הסוחרים, והרגשה שהשינוי יהיה אסון. הסוחרים הזיזו כל לילה את אדניות הענק שהעירייה הציבה כדי לחסום את התנועה, ועירייה החזירה אותן כל בוקר, עד שכולם התרגלו. מישהו חושב היום להחזיר לבן-יהודה את תחנות המוניות?

איפה שכנראה לא יהיה משעמם זה בנביאים, שבטי ישראל, אגריפס, ועליאש. את כל הקווים שעוברים לשם אפשר למצוא באתר של אגד (כולל מפות)

מקום שמנסה לתת פחות מקום לרכב, ויותר להולכי רגל ואופניים הוא שיקגו. שם קוראים לזה road diet.

ובכל זאת הסבר על החזרה מחודשים של שקט - הגשתי סופסוף את התזה. הנושא הוא התחדשות עירונית בקטמונים.

שבוע טוב.