תמ"א 38

המון נאמר על תמ"א 38, אבל עכשיו נראה שהמוזות קצת שותקות - ולכן יכול להיות שניתן להניח שהתותחים רועמים. האמת היא ששנתון משרד הפנים 2014 (PDF) מראה את זה. לפי השנתון בשנים האחרונות מאושרות בישראל בכל שנה פי שניים בקשות להיתר (לפי תמא 38), מאשר בשנה שקדמה לה. בשנת 2013 המספר הגיע ל-1,059 היתרים. אני משער שבשנים הקרובות העלייה תמשיך בקצב דומה, כי אנחנו רחוקים מרוויה בשוק.

תמא 38 שינתה את חוקי המשחק בתכנון בתוך מרקמים בנויים. היא עקפה לחלוטין את שלב התב"ע, כלומר לא רק את הוועדה המחוזית, אלא גם את המקומית, והביאה למצב שאישור יחידות דיור חדשות הוא בסמכות רשות הרישוי המקומית - בהיתר בנייה. נכון שזה אותו גוף כמו הוועדה המקומית, אבל הוא יושב בכובע אחר לגמרי, ובהליך אחר לגמרי. כשהיא יושבת כרשות רישוי, אין לועדה שום עניין, או אפילו אפשרות, לשמוע על הקונטקסט העירוני או השכונתי. הם מקבלים הרמוניקה לאישור. על הפקדה והתנגדויות אין מה לדבר.

אבל זה לא היה אמור להפתיע אותנו. מדובר בהמשך של תהליך הפרטה ענק, בו אנחנו נדרשים להילחם על זכויות שבעבר היו נתונות לנו דרך רגולציה. בדיוק כמו שהמדינה שולחת אותנו להתמקח עם חברת הביטוח או הבנק, במקום לקבוע מערכתית את רמת השרות המינימלית ואת רמת המחיר המקסימלית כדי להגן על אלו שלא נמצאים בעמדת מיקוח, כך היא שולחת כל בניין לסגור עם קבלן על מנת להיטיב את תנאיו ככל שיוכל (ולהקטין את הסיכוי שהבניין יקרוס ברעידת אדמה) - במקום לבצע תכנון כולל, שיטיב לא רק עם בעלי הבתים, אלא עם הציבור הנוכחי והעתידי כולו.

יש לרעיון הזה ביטויים מאוד קונקרטיים - תמא 38 יכולה להכפיל את היקף המטרים הרבועים בבניין, בלי להוסיף מקום חנייה אחד, גן ילדים אחד, מ"ר אחד של גינת משחקים, או אפילו סתם מדרכה. כלום. כל הדברים הללו - השרותים שאנחנו מצפים שהתכנון הכולל יספק לנו - לא מתקבלים כאשר עוברים לתכנון נקודתי בסגנון התמא. אם תכנון אמור להיות איזון בין אינטרסים, הרי שהתמא אומרת שאין צורך לאזן. היא מעניקה את זכויות הבנייה שמעל לבניין - "זכויות האוויר" - לדיירים הנוכחיים, במקום להשתמש בזכויות הללו בתור הביטחון העתידי של תושבי השכונה לקבלת שרותי ציבור נאותים. איך אפשר היה להבטיח את השרותים הללו? דרך תכנון עירוני, או לפחות שכונתי. מהבחינה הזו התמא היא פשוט אנטי תכנון.

אני חושש שאת הנזק לשכונות המגורים בהן הרבה בניינין יישמו את התמא, נגלה כשהילדים של הזוגות הצעירים שעכשיו קונים את הדירות החדשות והמחודשות - יגיעו לגיל הגן. בערך באותו זמן הן (המשפחות הצעירות) צפויות גם לרכוש רכב - מה שיחשוף את הפן הקשה ביותר של התמא - אי-הדאגה לחנייה. צריך לסייג ולומר שלפחות בירושלים, במקומות שאפשר, הועדה מחייבת גם פרוייקטי תמא 38 בחנייה. אבל הרבה פעמים פשוט אי אפשר...

אתם יכולים לומר שאני נאיבי ושרק התמא "הצליחה" ליצור התחדשות במקומות בהם היה קשה מאוד להעביר תכנית שכונתית. אני משער שזה נכון, אם כי זו לא חוכמה גדולה. אבל הבעייה היא שעכשיו התמא מיושמת גם במקומות בהם יש תכנית מעולה - כי זה יותר זול, והרבה יותר פשוט. למשל ברחביה - החנייה לפי תכנית 9988 (שקיבלה תוקף אחרי עבודה של כעשר שנים) היא צורך מעיק. מה עושים? מגישים תמא 38! מה התוצאה? תכנית שכונתית תקפה שהושקעו בה עשר שנים מפרכות, לא מיושמת ובמקומה כל בניין יוצא להתמקח עם המקומית ולהשיג מה שהוא יכול (ולהיפטר מכמה היטלים על הדרך). עוד "הישג" של תמא 38.

למי שהגיע עד כאן מגיע לדעת למה אני מספר את כל זה. ובכן - בבניין שבו יש לנו דירה (אנחנו שוכרים במקום אחר בשכונה), התארגנו כמה דיירים לנסות ליזום תמ"א 38. אתם בטח מבינים שאני בדילמה - לא נראה לי שתהיה לי בזמן הנראה לעין אפשרות להרחיב את הדירה בלי להשתמש ב-"פטנט" של תמא 38, ומצד שני - התמא, כאמור, הורסת שכונות מגורים.

ודבר אחרון - רעידות אדמה. אם המטרה הייתה חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כנראה שהתכנית הייתה כוללת תמריצים ליישום באזורים רגישים ססמית, ולא באזורים בהם ערכי הקרקע גבוהים, לא? עוד על כך במסמך (PDF) של מיה נגב, ערן פייטלסון, אהוד סגל ויגאל שוחט.

שבת שלום.

המינהל משווק עוד 6,000 יח"ד, 1,000 מהן בירושלים

משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל משווקים עוד כ-6,000 יחידות דיור בישראל. הנה ההודעה, ויש גם מפה. 1,000 מהיחידות הללו הן בירושלים (כולל קצת במבשרת). אם נראה לכם נכון שירושלים מקבלת כשישית מהיחידות, כדאי להזכיר את השיווק הגדול הקודם, שבו ירושלים לא נזכרה (אם כי בבית שמש שווקו אז כ-2,000 יח"ד).

חשוב ליצור מלאי שיוריד את המחירים. האם 1,000 יחידות דיור זה מספיק? החשבון הוא מורכב, אבל מספר התחלות הבנייה בשנה הוא לרוב גדול יותר (הנה הנתונים בשנתון).

האם תהיה להגדלת ההיצע בבית-שמש השפעה על ירושלים? אני משוכנע שכן. מספר המשפחות הבוחרות לעבור מירושלים לבית-שמש הוא גדול, וכל משפחה מפנה דירה. מבחינת ההגירה - זהו מרחב בחירה אחד, למרות הפקקים בבוקר (אולי היוזמה להוריד משאיות מכביש 1 בבוקר תועיל בצמצום הפקקים).

אבל השאלה הגדולה - איך גורמים להיצע דיור לשפר את העירוניות של ירושלים? הרי היצע דיור לבדו, אפילו אם יוריד את המחירים, זה לא מספיק. לי נראה שהמפתח כיום הוא תחבורה. בעיקר ציבורית כמובן. אם נצליח להעביר את כל אותם תושבים חדשים משכונות המגורים אל מרכזי הפעילות - תעסוקה, תרבות, מסחר - אנחנו עשויים לקבל עיר שוקקת חיים. אם לא, נקבל עוד תופעות כמו קניון פסגת-זאב.

הרפורמה בקרקעות

בחמישי התקיים יום עיון - כנס חרום בנושא הרפורמה המוצעת במקרקעין. הדיון ברפורמה יוצר מצב מוזר, בו הירוקים מפליגים בשבחיו של מינהל מקרקעי ישראל... אבל זה רק בגלל שהחלופה המוצעת היא דרקון אמיתי. דרקון בלי ראש.

במקום המינהל מוצעת רשות מקרקעין המורכבת מנציגי ממשלה וקק"ל נטולי שיקול דעת (כן! כך כתוב בהצעה - הם יהיו חייבים להצביע לפי החלטת הממשלה). מנהל הרשות ממונה על-ידי ארבעה שרים, שיכולים לפטר אותו אם לפי ראות עיניהם הוא אינו ממלא את תפקידו כראוי. לא צריך לנמק, כך שגם המנהל הוא למעשה בובה של ראש-הממשלה ושר האוצר.

ואיך עושים את זה? בחוק ההסדרים... צ'יק צ'ק, בלי דיון ותוך כדי "קח-ותן" פוליטי. קח את רשות מקרקעי ישראל (זה הגוף שיחליף את המינהל) ותן מע"מ על ירקות. קח קיצבאות ילדים ותן הפרטת קרקע. ובמחשבה שאם נקים מנגנון חדש, ניפטר מכל הרעות החולות המאפיינות את המנגנון הישן. מסלול עוקף-מינהל-תקין תמיד נשמע בהתחלה כמו משהו טוב.

עד כאן מוראות ההסכמים הקואליציוניים שנרקחו במטבח הכאילו-ניאו-ליברלי אך הנוטה בפועל לריכוזיות בולשביקית. קשה להתווכח עם הטיעונים הללו, שהעלו איריס האן, אבי דרכסלר, ערן פייטלסון ועוד דוברים בכנס.

אבל השאלה הגדולה בעינה עומדת - הפרטת הקרקע כן או לא, ואם כן אז איך.

אני מאוד אוהב לצטט את אריה שחר, שאמר פעם שהמדינות היחידות בהן הקרקע מולאמת הן ישראל וקובה. כשחושבים על זה ככה, הפרטת הקרקע חייבת להגיע מתישהו. נגד הטיעון הזה ש-"כך עושים כולם", הציגה איריס האן את נתוני הצפיפות, שגם אני כאן עסקתי בהם קצת. היא טענה שבתנאים של כזה מחסור בקרקע אי אפשר לתת לשוק הפרטי לשחק בחופשיות, וצריך להשאיר את המושכות בידי המדינה. יש בזה משהו. הסיכוי לייעול השימוש בקרקע - ציפוף, מיצוי יתרונות לגודל, איחוד תשתיות - יורד מאוד אם זה תלוי רק בשוק הפרטי.

אם במשחק מונופול רואים שנשארו בבנק רק 1000 לירות, כדאי לחוקק חוק שמעכשיו כל הנכסים (שלא שייכים למשתתפים) הם של הבנק, והוא לא מוכר, אלא רק משכיר אותם. היינו מעדיפים לזהות את המצב הזה לפני שחלק גדול מהנכסים נקנו על-ידי השחקנים האחרים, כי קריסה של הבנק המרכזי (שמשלם 200 לירות לכל מי שעובר ב-"דרך צלחה") גומרת את המשחק.

דיון גדול נערך סביב מה מפריטים. קרקע מתוכננת או לא? מגורים בלבד או כל מה שאינו חקלאי? בנייה רוויה בלבד או גם צמודי-קרקע? יש קונצנזוס על הפרטת דירות מגורים בבנייה רוויה, אבל כל מה שמעבר לזה נמצא בוויכוח. הטיעונים העיקריים בוויכוח הם הסכנה שבהפרטה, והעיקרון שהקרקע היא מוצר ציבורי.

בעניין הסכנות נראה לי שהחשש מוצדק - הפרטת הקרקע עלולה להוביל לפיתוח בשטחים רגישים שצריכים להשאר פתוחים. אין אפשרות לתקן טעויות כאלו - לא להחזיר את הקרקע שנבנתה להיות שטח פתוח, ולא להלאים בחזרה את מה שהופרט (כשנבין שטעינו) - אפילו אם עוד לא נבנה.

בעניין המוצר הציבורי - זה נשמע לי כמו טענה של מי שרגיל להלחם בהפרטות של שרותים. החינוך הוא מוצר ציבורי, כך גם הבריאות, וגם המים בברז. זו הסיבה שחינוך פרטי, בריאות פרטית, או מים פרטיים, יוצרים ירידה ברמת השרות - המוצר הציבורי - אותו מקבל התושב. אבל מה ציבורי בקרקע מוחכרת? קרקע מדינה שעליה נבנה מפעל הי-טק כבר אינה מוצר ציבורי. גם הקרקע עליה ניצב הבית שלי אינה מוצר ציבורי. האם מישהו רוצה לשמור לעצמו את האופציה להלאים לי את הבית? אני מקווה שלא. שטחים פתוחים הם לכאורה מוצר ציבורי, כי כל הציבור נהנה מהם, אבל מה שציבורי בהם איננה הקרקע - יכול להיות שיש עליה שדה פרטי לגמרי. מה שציבורי בשטחים הפתוחים הוא העובדה שהם אינם בנויים, או ה-"פתיחות" שלהם. על זה שומרים בעזרת רגולציה (המדינה מאשרת את התכנון), ולא באמצעים קנייניים (המדינה היא הבעלים).

עוד אינפורמציה:
אקו-ויקי (תודה ללרמן)
מכון דש"א

כמה חדשות שהייתי חייב להתייחס אליהן

או שלי היה יותר מדי זמן פנוי היום, או שהיה מקבץ של דברים. כך או כך - הרגשתי שלכולם ביחד יש משקל שמצדיק התייחסות:

הרכבת
כל הסאגה מפורטת בגלובס, והרכבת יוצאת שם לא רק לא אחראית ולא רצינית, אלא גם ממש לא ישרה. חבל שאני אתחיל לפרט לכם - כדאי לקרוא.

סידורי תנועה חדשים בבוכארים
במיינט כתוב על סגירת יחזקאל לרכב פרטי, ונראה לי שזה המבחן הראשון למנהיגות העירונית החדשה. קונפליקט בין תושבים לעירייה, כאשר המינהל הקהילתי עם התושבים.

130,000 יחידות דיור בירושלים וסביבה
לא שמעתי על "מועצת ירושלים ובנותיה". לפי מיינט, המועצה הוקמה על-ידי התנועה להעצמת ירושלים (אל תנסו את האתר שלהם - יש אתו איזו בעיה), והיא טוענת שיש פוטנציאל ל-130,000 יחידות-דיור בירושלים ובישובים סביבה. למי שלא זוכר, הדוח של אורי בר שישת (כאן) דיבר על כ-111,000 לשנת 2020 בתוך ירושלים.

עוד
הולנת"ע עוצרת את הפאוורסנטרים מחוץ לערים (כאן וכאן).
ואמנם לא מהיום ולא מירושלים, אבל עוד בניין שהיה ראוי לשימור - יהרס. (התמונה מווקיפדיה)

הועדה המקומית *לתכנון*

המקומית דחתה את התכנית של לבייב להפוך את מתחם מלון "הנשיא" למגורים במגדלים. לפני שנה זה היה נראה בטוח, אבל בישיבה הראשונה של המקומית הוחלט כי:

"המדיניות של תוכנית המתאר החדשה לירושלים וגם של מינהל התכנון ומהנדס העיר היא לא לאפשר שינוי ייעוד ממלונאות למגורים במרכז העיר, וזאת כדי לפתח את תחום המלונאות באזור זה" (מיינט)

חבל שהם לא הספיקו לתפוס את יואל משה סלומון 1, ואם לא לשמר, אז לפחות לא להתיר שם מגורים.

החדשות הן שהמקומית מתחילה לחשוב כמו ועדת תכנון עניינית. זה יפה ומרענן, אבל כדאי לזכור שזו הישיבה הראשונה - יריית הפתיחה לא בספרינט של 100 מטר לתיקון כל בעיות העיר, אלא בריצת מרתון קבוצתית על מכשיר ריצה - מוזיקה רועשת מסביב, כל אחד מנסה לכוון למהירות אחרת, תקלות והפסקות חשמל. שיהיה בהצלחה.

אמנם את התגובה של אנונימי לפוסט על תכנית המיתאר ראיתי רק אחרי שכתבתי את הפוסט הנוכחי, אבל תודה,

ושאפו ענק ליקיר הבלוג דודו, שכבר חודשים שותף כל יום בנסיון למימוש החזון שלו, והיום רואה את זה קורה. יישר כח!

עיר ואם

תכנית מד/2020, מתוך האתר של ממ"י

המועצה הארצית החליטה לעכב את התפתחות העיר מודיעין (כאן) כדי לא לחבל בלוד, רמלה וירושלים. את בית-שמש כבר לא מזכירים, אם כי לא קראתי את ההחלטה המקורית - אשמח אם מישהו מהקוראים יפנה אותי לישיבת המועצה (מספיק תאריך). הרעיון ברור - הקמת העיר מודיעין יצרה אלטרנטיבה שסחבה מרמלה, לוד ובית-שמש את האליטה שהייתה שם, או ששקלה להגיע, והשאירה את הערים הללו להתבשל במיץ של הבעיות של עצמן. קצת מזכיר את הקפיצה לגבעה הבאה עם תכנית ספדי.

מחקרי-נגד מנסים לבדוק כמה מהגרים למודיעין מכל מיני ישובים. מסתבר שרק 5% מעוזבי רמלה עוברים למודיעין, ורק 6% מעוזבי לוד. יופי. אין כמו קצת סטטיסטיקה כדי להוכיח כל דבר. יפה שואל הכותב אם כל העוזבים של כל הישובים הנספרים על-ידי המחקר לא יכולים היו להגיע לרמלה או ללוד במקום למודיעין. ברור שכן. נראה לי שיש עוד כמה בעיות בטיעון, אבל בקיצור - אף אחד לא יודע לאן היו מגיעים המהגרים שהגיעו בסופו של דבר למודיעין, אלמלא היא הוקמה. אולי לרמלה, אולי ללוד, אולי לבית-שמש, שאז עוד לא חלמה להפוך לעיר חרדית. אולי היו נשארים בירושלים.

אז יפה שהחליטו לעצור את סיבוב הגלגל - גם אם לא להחזיר אותו לאחור. אבל מה הלאה? לדעתי הרכבת המהירה לירושלים דרך מודיעין, תחזק את הקשר בין השתיים, ותאפשר לאנשים להתגורר במודיעין ולעבוד בירושלים. אתם יודעים שלדעתי זה טוב, אבל למי שבחרדה מהגירה המונית למודיעין, כדאי להזכיר שאמנם מירושלים הרכבת נוסעת למודיעין, אבל משם היא ממשיכה לתל-אביב. כך שהיתרון היחסי של מודיעין כמקום באמצע - קצת יצטמצם, או במילים אחרות - מי שעובד בתל-אביב יוכל להמשיך לגור בירושלים. לגבי רמלה ולוד - אני לא מספיק מכיר את המצב והתכניות כדי לומר אם יש לערים הללו סיכוי להשתקם ומה התנאים כדי שזה יקרה.

ובעניין דומה

עיר ערבית חדשה - זה אותו סיפור? קופצים מהבעיות במקום לפתור אותן? או שסוף-סוף מישהו עושה משהו עם המידרג היישובי המעוות במגזר הערבי.

אז מה יקום בצומת האיקסים

ידיעה קטנה בבונוס של ידיעות ירושלים סיפרה על קונפליקט בין האגף לתכנון עיר לבין הוועדה המקומית (יש להם גם תאקל עם המחוזית - לא לזה אני מתכוון). שלמה אשכול והאגף שלו רוצים, כך מסתבר, להקים תעסוקה או מלונאות, והם בקונפליקט עם פולק והוועדה שלו, שרוצים עוד תושבים (מגורים).

הם כן ציינו שהם ישקלו את שינוי הייעוד למגורים אם יהיה פיתוח של דירות קטנות, הנחשבות בהישג-יד. אני עדיין מעדיף תעסוקה, אבל אני יודע שכאן יש מי שיחלוק עלי.

על הדרך הורסים את "מעיין שטוב". לי אישית זה לא מפריע, למרות שבתור ילד חשבתי שהאיקס הוא יחיד במינו בעולם, ואפילו קנו לי גטקעס במעיין שטוב. מרכז ירושלים לא יכול להישאר חד-קומתי. מה שכן - אולי צריך להסביר לפולק שלא בטוח שהזרים שקונים את הדירות "יעבירו את הכתובת" לירושלים, כלומר שעל הנתונים של המאזן הדמוגרפי (הו! המאזן הדמוגרפי) הם לא ישפיעו.

אז כל האגף לתכנון עיר הם על תקן של יועצים לוועדה המקומית ותו לא? מה קורה לכם שם? ולגופו של עניין - אם אתם לא רוצים לראות את ירושלים מגיעה למקום של עיר שינה פריפראלית בסגנון רמלה, חייבים לפתח אותה, ובמיוחד את המרכז, כמוקד תעסוקה, תרבות ושרותים.

אבל איך אפשר לצפות שמשהו יהיה נכון כשרואים את הצעת החוק החדשנית למניעת השקעות זרות בישראל, של ישראל ביתנו (וכל הטוקבקים המתלהבים). ברור שהחזון שהם מציעים לירושלים הוא רמלה.

מ"ר לדונם בשכונות ירושלים

כמובטח, נתוני מכון ירושלים, עם עיבוד קל. מה שרואים כאן זה מ"ר בנוי (רצפה) לכל דונם קרקע, לפי אזורים סטטיסטיים בירושלים. הנתונים הגולמיים כאן.



את הכלי הזה ראיתי פעם ראשונה באתר gapminder (תודה, נעמי)

אם מישהו לא מצליח לקרוא אז אחד הצירים (משום מה זה משתנה כל פעם...) זה שטח בדונמים, והשני זה שטח רצפה בנוי (מ"ר). ככל שאזור נמצא יותר רחוק מהאלכסון לאחד הכוונים, הוא צפוף יותר (לפי המדידה הזו) וככל שהוא יותר בכוון ההפוך - פחות צפוף.
עוד משתנים שאפשר להסתכל עליהם כאן זה קבוצת אוכלוסייה (ערבים, יהודים כלליים, חרדים, לא-מגורים), והאם האזור היה בישראל גם לפני 1967.
אפשר גם להזיז את השנים, לשנות את הצירים - בקיצור - משחק ממש נחמד. אם מישהו שואל, אז כן - לעשות את זה זה קצת מסובך... אבל לא נורא.

אז יופי שיש את הכלי הזה, אבל מה רואים כאן?

קשה קצת לראות, אבל קרית וולפסון נמצאת בכ-1160 מ"ר לדונם. אי אפשר כמובן להשוות את זה לאחוזי בנייה כי זה ברוטו ברוטו. הדונמים כוללים גם כבישים וגם שכונות סמוכות. השכונות שסובבות את מרכז העיר - קרית משה, רחביה, קרית שמואל - יוצאות הכי צפופות, ורמת מוצא, עין כרם, צור באהר - הכי דלילות.

מעמד חברתי-כלכלי: למעט ימין-משה, גבעת חנניה, דרך החורש ברמות, ועוד כמה - נראה כי השכונות שבמעמד גבוה - יותר צפופות.

אני כבר משחק עם זה המון זמן - אז אני פשוט שולח - ונראה אם יש מה ללמוד מזה...

עין כרם שחוברה לה יחדיו

עיניהם של רבים נשואות לעין-כרם. הערך הנדל"ני של הכפר כבר דימיוני לגמרי, וכאלו הם כנראה גם הסכומים שרבים מדמיינים לעצמם. מסתבר שאף אחד שם לא ממש שוקט על השמרים, ותכניות מתבשלות כל הזמן. האתר של קהילת עין כרם מסביר את עמדתם מאוד במפורט. תודה לאנדרגראונד02 - שם יש עוד כמה פרטים.

עוד כמה פרטים על תכניות בעין-כרם מצאתי גם במינהל מקרקעי ישראל (שימו לב - חלק מהתכניות שם הן של הדסה עין-כרם...). לגבי התכנית המדוברת - ראיתי רק פרטים כלליים (כאן) וקשה להבין מהם את הבעייה.

בגדול - תמיד התכנון שמגיע מהתושבים עדיף, ועכשיו כשהעירייה מעוניינת מאוד בציפוף - חשוב שיהיה מי שיאזן אפילו את המגמה הזו. אבל כשתושבי עין-כרם רוצים "להמשיך לראות את הנוף ממרפסות הבתים" (כתבה ישנה בהארץ - הלינק מאתר קהילת עין כרם), הם פתאום נשמעים כמו אלו שתפסו את המקום הטוב ביותר ועכשיו מוצאים כל מיני נימוקים למה לא לצרף אליהם אף אחד.

צפיפות, קטמונים ומבקר המדינה

כולכם כבר יודעים על כנס מרחב. יודן ולרמן כתבו עליו, וכמובן שכל הפרטים באתר של מרחב. (אני חושב שיכלו לחשוב על סיבה טובה יותר למקם אותו בבת-ים, כי לומר עליה שהיא "העיר הצפופה במדינה" (למרות שזה נתון נכון) זה לומר שמיעוט תעסוקה זה צפיפות).

אבל מה עם ירושלים? אנחנו מצטופפים? אולי להפך? מה יכולה הייתה תכנית ספדי לעשות בעניין הזה? קשה (כאמור) להשוות צפיפויות של ערים זו לזו, בגלל השימושים השונים. תל-אביב עתירה בשטחי תעסוקה ותשתיות, וזו אחת הסיבות שבנתונים היא כביכול לא צפופה. אם בודקים רק שטח שיפוט אז בכלל - בתל-אביב יש את נתיבי איילון עם כל המחלפים, בירושלים את הר שלמון - שטחים שמורידים את ממוצע הצפיפות בלי להיות חלק מהמרקם העירוני. אבל גם כשבודקים נפשות לדונם בנוי, אז חוץ מזה שרחביה באמת דלילה, יש בה משרדים (מחד) וסטודנטים שכתובתם רשומה במקום אחר (מאידך גיסא), שמורידים את הממוצע. בקיצור - אם לא עוברים ממש בפינצטה - קשה מאוד לסמוך על נתונים קשיחים בעניין הזה. יש נתון שכן כדאי להתייחס אליו - נתוני הארנונה למגורים. הם יכולים לתת תמונה לא רעה - מ"ר מגורים לדונם לפי אזורים סטטיסטיים (אפנה לזה כשהאתר של מכון ירושלים יעלה בחזרה מהתיקונים...). זה עוזר להשוות בין אזורים בעיר - אבל לא עוזר כל-כך בהשוואה בין ערים. נדמה לי שכאן אנחנו צריכים הרבה אינטואיציה והיכרות עם השטח - אשמח ללמוד על פטנט אחר.

עדכון: האתר של מכון ירושלים עלה בחזרה (!) והנה נתוני הבנייה. אני מתכנן פוסט שיתן השוואה יותר מסודרת בין השכונות

בשנה האחרונה מקדמת העירייה תכנית הצטופפות לשכונת קטמונים. כתבתי על זה משהו, אבל בינתיים קורים דברים. כתבתי בתמימות שהתכנית לא מקצה זכויות בנייה. טכנית זה נכון כי היא לא סטטוטורית, אבל בפועל עובדים שם בקני מידה מאוד מפורטים, ובעצם כן מארגנים את הזכויות שיקבל בעל המגרש בבואו לאשר תכנית (סטטוטורית - תב"ע). אז הנושא הוא ציפוף, ובגוננים מרגישים שהעירייה מנסה לממש על גבם מטרות עירוניות, אחרי שחמישים שנה הזניחו אותם. הם (בעצם אנחנו - אני שותף כמתנדב) מרגישים שהעירייה גם מצופפת יותר מדי, וממבט במצבת השטחים הפתוחים (נמוכה), מוסדות הציבור (גם נמוכה) והכבישים (לא נמוכים אבל צרים) - זה נראה נכון. אני עוד אכתוב על זה. דרך אגב - אנחנו לא לבד. גם בבקעה לא שמחים מהציפוף (כאן).

ושני דברים שקשה לעבור עליהם לסדר היום
בדיון ביום שני השבוע היה כנראה ממש עצוב (כאן בוואינט). לא רק שלא יודעים מה הפתרונות (שכיח), ואפילו לא מה הבעיות (גם קורה הרבה), אלא שאפילו לא סגורים על זה שיש בעיות (נדיר. אנחנו עיר יחידה במינה)-:

ומי שסגור על הבעיות הוא כמובן מבקר המדינה שהדוח שלו התפרסם היום (חבר שאני מעריך אמר שהיום מתחיל בזריחה ומסתיים בזריחה למחרת). מה שאותי עניין הם לא האי-סדרים בתקצוב הרכבת הקלה, אלא ההמלצה האמיצה לגבי מודל BOT (בנה-הפעל-העבר: היזם בונה על חשבונו, מפעיל וגורף את הרווח, ומעביר בסוף למדינה. כמו כביש 6) "...לבחון ללא דיחוי אם נכון להמשיך במודל העבודה הזה של שיתוף המגזר הפרטי בפרויקטים של פיתוח תשתיות..." (עמ' 1188)

הגירה שלילית מירושלים

מאזן הגירה לירושלים וממנה לפי מחוזות. מקור: על נתוניך ירושלים, מכון ירושלים לחקר ישראל

האם ההגירה השלילית כל-כך גרועה לעיר? אני לא בטוח. אתמול היה לי דיון קטן על הנושא:

אני טענתי שההגירה מירושלים, כל עוד היא ליישובי המטרופולין (והיא אכן כך - אפשר לראות בגרף למעלה - המאזן עם המטרופולין הוא בערך פי שניים מהמאזן לאזור המרכז), היא שבונה את המטרופולין, וירושלים צריכה לחזק את עצמה כמרכז שמספק לאותם תושבים, ממעלה-אדומים ועד בית-שמש, שרותים: תעסוקה, חינוך, תרבות (עד כאן לא חדש - כבר כתבתי את זה. למשל כאן)

דן טען שלירושלים אין ולא יהיה מטרופולין. כלומר שרוב תושבי הכביכול-מטרופולין, מתגוררים בעיר עצמה, ואין מקום בסביבה למטרופולין. כמו באר-שבע, שגם לה יש תכנית להפוך למטרופולין, אבל אין כל-כך סיכוי שזה יקרה בעתיד הנראה לעין. ירושלים צריכה להבין שבסיס ההכנסה שלה הוא דווקא הארנונה למגורים, ולכן כל תושב שעוזב הוא הפסד הכנסה נטו לעיר - אפילו אם הוא עובד, לומד ומבלה כאן, במקומות שמשלמים ארנונה. וחוצמזה - גם אם תעביר את כל מבשרת לתל-אביב, לא ייסגרו חנויות במרכז העיר, ולא כיתות בתיכונים.

לזה עניתי שדירות בירושלים לא נשארות ריקות, גם כשהדייר עובר למעלה-אדומים. הדירה תימכר או תושכר, ותמשיך לשלם ארנונה למגורים.

השאלה היא מאוד קונקרטית - אם בונים במרכז העיר מגדל - האם העירייה צריכה להכריח את היזם לפתח את כולו או חלקו לשימושים עסקיים, או שדווקא להפך - שייפתח שם מגורים שיכניסו עוד ארנונה ומהר (לא קשור כרגע האם הדיירים יגורו שם בפועל או לא), ולא עסקים שעלולים להיסגר מחוסר ביקוש?

טוב, הייתי שמח לשתף אתכם בהמשך, אבל נאלצנו לקטוע את הדיון, וההמשך בוא יבוא...

ועדת הכלכלה ממליצה לחזק את ירושלים. נו שוין...

בתאריך 11 בפברואר התקיימה ישיבה של ועדת הכלכלה של הכנסת על נושא "פגיעה קשה בזוגות צעירים בירושלים ביתר והסביבה בעקבות הקפאת הבנייה". ההודעה לעיתונות של הועדה כאן. לכשיפורסם הפרוטוקול, וחשוב יותר - מסמך מממ שחובר לישיבה (שלוואינט כבר הגיע, אבל חבל על הזמן שלכם) - אעדכן. לפני ההודעה לעיתונות כדאי להסתכל רגע על דף ההודעות שלהם (כאן). נראה שהם פשוט רוצים לתעדף את כולם... נכים יוכלו לנסוע בנת"צים, ביטוח אופנועים יוזל, הקריות יקבלו את ההטבות של חיפה, זמן ההמתנה לטכנאי יוגבל, יינתנו מענקים לבנייה בפריפריה, גם בירושלים (לזה מיד אגיע) - הכל כאילו בעד "הציבור" - כאילו, כי הציבור כידוע כולל גם את ציבור הנוסעים באוטובוסים שרוצים להגיע לעבודה, ציבור סוכני הביטוח לאופנועים, ציבור הטכנאים וכולי. אני משער שהוועדה הזו לא ממש חביבה על פקידי האוצר שצריכים לפי הצעותיה לשלם כל הזמן, אבל אני משער שבניגוד אלי - אותם זה פשוט מצחיק - אם הם טורחים להתעדכן. ולענייננו:

אז כמו שצריך לתעדף את הנכים, לקוחות YES, רוכבי אופנועים, תושבי הקריות, הנגב והפריפריה - כך צריך גם לתעדף את ירושלים.

בראשית הדברים, מציין יו"ר הוועדה את אי-הרלוונטיות של הדיון כולו. הוא מצהיר שצריך להחזיר את המענקים בחוק, ובאותה נשימה מציין שפעם שעברה שזה נעשה, זה בוטל בחוק ההסדרים (ע"ע פקידי האוצר לעיל).

כל הדוברים ציינו עד כמה זה נורא שמקפיאים את הבנייה בירושלים וסביבותיה-שמעבר-לקו-הירוק. הגדיל לומר ניר ברקת כאשר שלף את התובנה ש-"אין עשן בלי אש" בנסיון לענות על השאלה האם אכן יש הקפאה במזרח העיר.

ההחלטה הבנאלית הייתה לבקש הבהרות, לגבש תכנית לחיזוק העיר, להפחית את מחירי הקרקע...
אה כן - ולתת מענקים והלוואות לרוכשי דירות בעיר (ע"ע אי-רלוונטיות לעיל)

אני משער שכשיגיע לאתר הכנסת המסמך של מממ, יהיו בו תובנות שאינן בנאליות או פופוליסטיות.

**עדכון** - הפרוטוקול פורסם - כאן. בושה לקרוא. מחליטים על צעדים כלכליים (מענקים) ללא התייעצות בכלכלן, דנים בבינוי ובכיווני התפשטות עירוניים ללא התייעצות באדריכל או במתכנן ערים. אף אחד שם לא בדק או לא ציין את סיבת הכביכול-הקפאה... עצוב.

דבר קטן: מי שבוחר להגיב: יותר נחמד כשאתם לא אנונימיים... (רק סמנו "שם/כתובת" בתגובה - אפשר לכתוב רק שם)

זכות אנושית בסיסית? לא הגזמנו?

אי אפשר להתנגד לתנועת grassroots חברתית. גם רנט קונטרול יכול להתפתח למשהו טוב ולהיות חלק משינוי חברתי. בקרוב אצלנו בעזרת עמית (כאן), מלונה, וכל מי שגם עושה ולא רק מקטר כמוני... חשבתי על זה כשקראתי על על רנט קונטרול שוב אצל לרמן (כאן), והסתכלתי גם על האתר שלהם (כאן). אני חושב שצריך להחליט אם משחקים את המשחק הפוליטי של קידום האינטרסים, או את המשחק החברתי של שיפור ושינוי.

אם אתם במשחק הפוליטי, אז הכל כשר. אם אתם במשחק החברתי, אז צריך לשקול מלים טוב טוב, ולא להתיימר לשמור על זכות אנושית בסיסית (כך כתוב באתר). את זה עושים כוחות הסיוע ההומניטרי בקניה, או להבדיל, מחלקות הרווחה של העיריות - גם בישראל. אלו נותנים בית, או shelter למי שחסר אותו. זוהי זכות אנושית בסיסית.

גם בירושלים - לשכור דירה בזול במרכז אינה זכות אנושית בסיסית. מאזן של רווח והפסד (גם אם תרבותי) לעיר - אני מקבל. זה רעיון תכנוני וחברתי. אבל כשרנט קונטרול כותבים לבעלי הדירות: אנחנו לא בדירה שלכם, הדירה שלכם בעיר שלנו, הם למעשה מצהירים על כניסה למגרש האינטרסים - המגרש הפוליטי, ולדעתי חבל.

win-win

בכתבה גדולה על פינוי-בינוי בנדל"ן (כאן, וממש לא הבנתי את הכותרת), נראה שהכל נהדר ושכולם מרוויחים - ממש win-win. נדמה לי ששכחו מהו המשאב שממנו חיים כמעט כל המרואיינים בכתבה - הקרקע. כשהמדינה מסכימה לבנות פי שלושה מהקיים, יש מספיק רווח לכולם. השאלה היא מה יקרה בעוד 50 שנה, כשירצו לשקם את האזורים שעברו פינוי-בינוי וציפוף כל-כך מסיבי, או שאולי מישהו חי באשלייה שהאזורים שבונים היום לעולם לא יתדרדרו. אני בטוח שגם בשנות ה-50 חשבו כך... בידי המדינה כבר לא יהיה הקלף החזק, והבעייה עלולה להיות חריפה הרבה יותר.

האלטרנטיבה היא כמובן הרבה יותר מפחידה ויקרה - להשקיע בפיתוח האזורים המדורדרים - חינוך, תרבות, קהילה, מרחב ציבורי - ולהשיג כך עלייה בערך הקרקע. אמנם אז לא תהיה פרנסה כל-כך טובה לעורכי הדין היזמיים, כי היוזמה והרווח ישארו בידי הדיירים, אבל לי נראה שזו הדרך הנכונה מבחינה תכנונית, שלא לדבר על הבחינה המוסרית והחברתית.

לנו יש כמה דוגמאות, ואולי הבוערת ביותר היא גוננים (כתבתי כבר משהו כאן). המאבק על פארק המסילה הוא נסיון של התושבים לתבוע מהעירייה משהו דומה לחלופה שציינתי (הבלוג שלהם כאן). יש לי עליהם ביקורת אחרת, אבל היא תגיע אולי בפוסט אחר.

עיר תוססת או עיר רפאים?

אני הגעתי לכנס באיחור, וישבתי בלובי לצפות בטלויזיה במעגל סגור שהקרינה את הכנס. הספקתי בעיקר להתרשם מההפסקה ומהמושב השני.
הדברים שעולים בראשי:
עמית - הצגת את קריאת המצוקה של הצעירים באופן משכנע ביותר. לא הזדהיתי עם חלק ממה שאמרת - אני לא חושב שזה עד-כדי-כך נורא לגור קצת הצידה מהמרכז עצמו, ושלא צריך לעשות מאיתנו בלתי-כשירים - אנחנו יודעים לעלות על אוטובוס, מונית או אופניים, ולא רק הולכים ברגל. מה גם שמוסדות החינוך הגבוה נמצאים ברובם לא במרכז, כך שמי שרוצה באמת להגיע ללימודים ברגל מתגורר במעונות רזניק. דבר קטן נוסף שכולנו מודעים לו - את המצב מנצלים לא רק בעלי הדירות, אלא גם השוכרים! למרבה הזוועה הסטודנט שגר בדירה לפניך יספסר בשמחה במספר הטלפון של בעל הבית תמורת כמה לירות או תמורת זה שתקנה ממנו את המקרר... אבל יש לי הרגשה שהקריאה שלך נפלה על אוזניים קשובות - לפחות בין באי הכנס.

אורי עמדי ואילן האזרחי, דיברו לדעתי מאוד יפה. אילן האזרחי העלה את העניין הכל-כך נכון, שתושבי החוץ, גם אלו שאינם מתגוררים בדירותיהם, אינם אויבים. הם ברובם אנשים שניתן לדבר אתם, ואילו יסבירו להם עד כמה זה יכול לעזור לעיר הם אולי ישכירו את הדירות לצעירים בשמחה. משהו כמו "אמץ סטודנט ירושלמי". שניהם סיפרו על מקרים של מחזיקי "דירות רפאים". אחד בונה את מרכז תרבות עמים לנוער ותורם שנים לנחלאות, והשני בסך-הכל שלח את בנו להיות אנימטור בירושלים (אפרופו המעמד היצירתי). במילים פשוטות - הם לא קונים סתם דירה להשקעה, ויגיעו אליה בגיל תשעים - רבים רוצים ויכולים להשקיע בעיר, ורבים גם עושים זאת. לחבר המועצה שלמה מליק הייתה שאלה אחת במקומה - האם נעשתה בחינה של דירות רפאים בערים גדולות בעולם? התשובה הייתה שלא.

גם הפאנל היה מעניין, ושלמה חסון הפליא כתמיד בתור המנחה. מהנדס העיר הבהיר שם לדעתי שהסוגייה רחבה יותר מאשר דירות רפאים או דירות לצעירים, ולדוגמה הביא את מאות הדירות בשכונת רחביה, התפוסות על-ידי רופאים, עורכי-דין וכו'. העירייה מנסה לפנות את המשרדים והקליניקות הללו, אך הם טוענים ובצדק, שאין לאן לעבור - במרכז העיר לא נבנים משרדים... המסקנה היא כמובן שבניית משרדים במרכז העיר עשוייה לפנות דירות רבות בשכונות כמו רחביה וקריית שמואל. גם ליתר הפאנליסטים היו דברים מעניינים לומר.

סחטיין לכל העושים במלאכה.

תרבות חיים חדשה?

אין ספק שהגדר של מתחם משרד החוץ שנמצא בבנייה היא מהחינניות שראינו, בתמונה לא רואים את כל הצעירים שמטפסים על הגדר ומנסים לפחות להסתכל פנימה... אולי אם אעבור שם בהזדמנות אצלם גם אותם. השאלה היא אם ב. יאיר באמת מוביל תרבות חיים חדשה כפי שזועקת הגדר בשלוש שפות (מנחשים באילו שפות? רמז - לא בערבית), או שזה הולך להיות מתחם אקסקלוסיבי ללא מגע יד אדם.

ביום ראשון הקרוב יתקיים במשכנות יום עיון על דירות הרפאים. עמית התייחס בהרחבה כאן ונתן גם את התכנית, וגם באפס שתיים לינק כאן. מעבר לזה המון התייחסות בתקשורת, וכל הכבוד למי שיוצר את זה. מבחר קטן כולל את הארץ (כאן וכאן), וסקופ - עם התייחסות ליום העיון ולינק לבלוג של עמית - כאן. בסקופ יש גם התייחסות למחקר של יהונתן לוירר, שיוצג ביום העיון, וחבל לי מאוד שלא אוכל להגיע להרצאה שלו, אלא רק לדיון בסוף. יהונתן לוירר עשה כנראה עבודה די מדהימה, ששילבה נתונים ממקורות שונים והגיעה לממצאים מדאיגים לגבי דירות הרפאים והמכירה לזרים.

כל הזמן אומרים לנו שיש מה לעשות וכנראה שביום העיון יוצגו אמצעי המדיניות המיוחלים דרכם ניתן להכריח את בעלי הדירות תושבי החוץ - להשכיר אותן. אני מאוד מסופק אם במערכת שלנו ניתן יהיה לעשות זאת, אבל נשמע ביום ראשון. רעיון אחד שהיה לי - לא מכוון ההכרח, ולא מכוון ההנחה, הוא להציג את ההשכרה לצעירים כתרומה לקהילה - האמת המדוייקת, ואולי עם מצ'ינג קטן של העירייה או של מישהו אחר. הרעיון הוא שעל ידי המעשה של המשכיר הוא מניע את הרשות ותורם לקהילה. ככה עובדים פרוייקטים קהילתיים רבים בארה"ב של אמריקה - "על כל דולר שאתה תורם לקהילה אנחנו נותנים גם" או על כל מוצר שאתה קונה אנחנו מותנים למען הנזקקים וכו'.

אז ביום ראשון

עוד קטנות ממקומוני השבת

חוות צוק - התכנית נדחתה
כרוניקה של הכשרת עבירות והתיישבויות בודדים. המועצה ביחד עם היזמים\ עברייני בנייה זועקים חמס, ובשם הציבור המטייל במטה יהודה (כלומר בשמי ובשמכם) יוצאים נגד "ההחלטה התמוהה" של אי-הכשרת עבירות בנייה. כי הרי מה כל כך נורא בעצם בכמה מבנים... אברהם שקד זועק בשם הירוקים (כלומר שוב - בשמנו) שהשטחים הפתוחים הם-הם הנכס ואסור לפגוע בהם ולהכשיר את מעשיהם הלא-חוקיים של העבריינים.

אולי הגיע הזמן שנצביע ברגליים. מי מבינינו ויתר על ביקור במסעדת "תבלין" או בחוות צוק בגלל עבירות הבנייה? (סיבות אחרות כגון מחסור בחנייה בשבת בצהריים לא נחשבות). אם כולם משתמשים בנו ככלי ניגוח - אולי זה אומר שבאמת יש לנו כוח? כנראה שהשעה משפיעה עלי לרעה...

בזאר שטראוס בצרות
מי שקרא את ההערות של "אנונימי" (כאן. ויהיה כל-כך נעים אם תבחר לך כינוי) הבין יותר טוב

גשר קלטראווה התייקר מעט
למרות שבניגוד לרבים אני דווקא אוהב את הרעיון של מונומנט בכניסה לעיר, וגרוע מזה - אוהב גם את הגשר עצמו - הידיעה על התנפחות התקציב מ-71 מליון שקל ל-246 מיליון סדקה מעט את ההתלהבות שלי.

תכנית עיסוויה של "במקום" ירדה מהפרק
התכנית התקפה בעיסוויה, מתוך אתר במקום
האם המחשבות על התנתקות משכונות קררו את רגלי הוועדה המקומית? למה זה תמיד קורה כשהמבט מופנה מזרחה? ועם מי צריך להתייעץ פתאום? עם משה כהן - שתכניתו קובעת שימור ללא פשרות במזרח ירושלים. חבל.


הזרים קונים דירות דרך האינטרנט - ללא ביקור בדירה
צורם קצת - כמו שאני קונה דרך האינטרנט מצלמה, וגם זה רק אחרי שבדקתי וראיתי אצל חבר - הם קונים בית... אבל דבר אחד הצחיק אותי בכתבה - הדוגמה של קנייה בפרוייקט "נוף ציון" בג'בל מוכבר. איכשהו נראה לי ששם קונים בעיקר דרך האינטרנט, כי מי שיגיע ויראה שהוא בלב שכונה ערבית אולי ישנה את דעתו

תכנון ובנייה במקומוני השבת - קונים זרים

סקירת עיתונות מצויינת נותן תמיד עמית, אבל השבת הופיעו כל-כך הרבה מאמרים בנושאי תכנון ובנייה...
חשבתי שאקרא את הכל או כמה שאספיק ואז אולי אכתוב משהו, אבל אחרי קריאת כתבת השער של "העיר כל-העיר" (עם הצילום של אותו שלט...) לא יכולתי להתאפק. בכלל - אחרי קריאת הפתיחה עם התסריט של רחוב עזה השומם סטייל "כוכב הקופים" הפסקתי לקרוא מרוב עצבים, אבל חזרתי לקרוא. אז למה כל-כך התעצבנתי?
ראשית - אותה סטודנטית שנתקעה ברחוב עזה השומם מגיעה במיוחד מתל אביב. האם שם ישנו מלאי עצום של דירות במחיר שווה לכל נפש, ובמיוחד בהתאמה לסטודנטים של מדעי הרוח , החברה והחינוך (אני מסיק מזה שהיא הייתה בדרך אל הר הצופים). ואם מדובר על פרברים, אז גם כאן יש, והמחירים אחרים.
ולגופו של עניין:
התושבים הזרים הרוכשים בעיר הם תופעה שצריך להתייחס אליה. אני מודה שאולי בעבר קצת הקלתי ראש בתופעה (כאן) אבל אני עדיין חושב שיש הרבה הנחות שגויות בכתבה. ההנחה העיקרית היא שכל תושב חוץ שקונה יוצר דירת רפאים. האם אני היחיד ששומע יותר ויותר צרפתית ואנגלית ברחובות של שכונות המגורים לאחרונה? אלו לא תיירים אלא אותם תושבי חוץ. חלק גדול מהם (כמה? אני חושב שהבדיקה שהציג עמית של מדי המים היא מעניינת והייתי שמח לקרוא עליה יותר) מתגוררים בעיר. ומה לעשות - הם באמת מזרימים חיים לכלכלה העירונית. גם למוכרי ולמשכירי הדירות, וגם לבעלי העסקים.
הרעיון של השכרה לסטודנטים במחיר סמלי תמורת עבודה קהילתית נראה לי מעולה - מפני שהנחות בארנונה לבדן לא יגרמו למי שהפרוטה מצוייה בכיסו בשפע, להשכיר. אם, לעומת זאת, הוא ידע שבזה הוא תורם לקהילה - זה בהחלט מניע שעשוי לדבר אל לבם של רבים.
נראה לי שאמשיך עם זה בתחילת השבוע, אבל הייתי חייב לפרוק קצת...
שבת שלום

בין ירושלים למודיעין

הרבה חוכמה וגם קצת עצבים נשפכו בימים האחרונים בדיון הער על מודיעין, ירושלים ותל-אביב (אצל לרמן כאן ובמודיעין ווטש כאן). אין לי עניין להוסיף בשאלות המעניינות שנידונו שם, אבל כן להעיר הערה אחת משלי.

מצדי שיעזבו כל הירושלמים למבשרת ולמעלה אדומים. ארנונת המגורים שלהם היא לא סם-החיים של העיר. ירושלים צריכה להתמקד באספקת שרותים, תרבות ותעסוקה, ובכך לחזק את מעמדה כמרכז מטרופוליני. כמו כל עיר מרכזית ומוצלחת - גם כאן יהיו רבים מוכנים בסופו של דבר (ובעצם גם כיום - חלקנו נמנים עליהם) לשלם את מחירי הדיור הגבוהים ולגור בפנים - הם יזריקו לעיר חיים.

אז צריך לדאוג לדיור בר-השגה. בזה אני מסכים עם עמית ורבים אחרים, אבל זה לא חייב להיות במרכז ירושלים, אלא (גם) בגילה, רמות, מבשרת ומעלה אדומים. אי אפשר להחזיק את המקל משני קצותיו ושהעוגה תישאר שלמה.

רגע - אז מה רע במודיעין? שני דברים בעיקר:
1. בלי קשר לירושלים, היא בנוייה במהופך לגמרי לשני ערכי-על בתכנון בישראל של היום: ציפוף וצמידות דופן (או: אי-הקמת ישובים חדשים). אז על-ידי פיתוח דליל ומפוזר נוצרה עיר שכביכול מציעה איכות חיים, ולכן קורצת לרבים. המחיר הוא השימוש ברכב וזלילת שטחים פתוחים טבעיים. בטווח הארוך יש שיגידו שגם איכות החיים יוצאת נפסדת מהדלילות. על-ידי פיתוח עיר חדשה נמנעים מלהתמודד עם חוליים של הערים הותיקות, ושוב - קורצים לרבים. המחיר של זה הוא פגיעה במרקמים ותיקים של ערים סמוכות, שלא עוברים התחדשות, ולא רק זלילת שטחים, אלא קיטוע בלתי אפשרי של השטחים הנותרים על ידי ישובים ותשתיות.
2. עם קשר לירושלים - כפי שכתוב למעלה - שיעזבו כולם לפרברי שינה, ויבואו לפעול בירושלים. מודיעין רחוקה מכדי שתושביה יפעלו בירושלים. אולי הם עובדים כאן בחלקם, אבל בזה זה נגמר. היא אמנם נראית כפרבר שינה, אבל באין עיר מטרופולינית קרובה (מספיק) - השרותים יתפתחו עצמאית, מה שאינו תורם לאף אחד. לא לירושלים (ותל-אביב) שלא יקבלו את צופי הסרטים ויושבי הפאבים של מודיעין, ולא לתושבי מודיעין, שלא יקבלו את רמת השרותים שעיר מרכזית אמיתית יודעת לתת (מבחינת תרבות למשל).

אבל בחזרה לעינייננו - שיגורו מחוץ לעיר הפנימית (רמות או גבעת-זאב - זה לא משנה - להפך) ויפעלו בפנים.

ובקשר לבתים מבפנים - אני עדיין מתרגש מהארוע, אז אולי אכתוב עליו משהו כשארגע

מרכז העיר

איפה זה מרכז העיר?
בפוסט בבלוג ירושלים האחרת נכתב שאין דירות, במיוחד במרכז העיר, אבל איפה זה?
תכנית המיתאר המקומית החדשה הבאה עלינו, מגדירה את המרכז מהעיר העתיקה (כולל) ומרכז העיר המזרחית (סולטן סולימן וסלאח א-דין) במזרח, ועד לגבעת רם וכביש בגין במערב. בדרום המרכז מגיע לרחוב הרצוג, טלביה, ושולח שלוחה אל מתחם הרכבת. בצפון הגבול הוא רחוב בר-אילן ורחוב שמואל הנביא. התשריט כאן. מעניין לראות שהתכנית הגיעה עם הגדרת המרכז אל הכניסה לעיר, אבל לא כללה את גבעת שאול - אחד מאזורי המסחר והמשרדים החשובים שמתפתחים בירושלים. אני מסכים - גבעת שאול היא טעות.

באזור הזה התכנית מגדירה זכויות בנייה, שימושים מסחריים ועוד, אבל חשוב לא פחות מגובה הזכויות הוא המסר שהיא מעבירה - כאן הוא מרכז העיר. גם במטרות התכנית מדובר על שיקום של המרכז, ועוד דברים יפים שנקווה שיתממשו, אבל כמו שטוען מוטי קפלן, המסר החינוכי של תכנית הוא בעל כוח רב. אז מה עושים עם המסר החינוכי הזה? שולחים את בעלי העסקים להתמקם במרכז, ומראים להם שרחביה זה מרכז אבל קריית שמואל כבר לא, ובצד השני - שכונת הבוכרים זה מרכז (הלוואי - הלוואי שהיזם שיצליח לממש משהו בבוכארים לא ילך על מגורים אלא על עסקים) אבל מעלות דפנה כבר לא. ומה מקבלים? התקבצות. מילה שחוזרים עליה ודשים בה, וחלק אומרים שהיא כבר לא רלוונטית, וחלק טוענים שהיא חוזרת בגדול (למשל ריצ'רד פלורידה וה"ערים היצירתיות" שלו). מה נרוויח? ככל שהשימושים המסחריים והשרותים יתקבצו במרכז - נקבל עיר חייה יותר. כל אנשי ירושלים והסביבה - תושבי המטרופולין - ירוויחו מזה.

תכנית אחרת - התכנית המחוזית הבאה עלינו גם היא - תממ/1 - מגדירה גם היא "אזור לפיתוח מרכז מטרופוליני". אזור זה מגיע מהר הצופים, דרך המע"ר המזרחי (סלאח א-דין וסולטן סולימן) לא כולל את העיר העתיקה, מגיע אל ימק"א ומלון קינג דייוויד, ברצועה לאורך רחוב יפו, כולל חלק מרומממה, ואת גבעת רם. את התשריט ניתן לראות באתר הממ"ג של משרד הפנים (כאן) אבל צריך קצת סבלנות ולהתקין איזה תוסף קטן אם זו הפעם הראשונה שלכם שם. מה ההבדל בין שתי התכניות? בעיקר שהמקומית כוללת גם את רחביה וטלביה, והמחוזית את הר הצופים. ומה המסר החינוכי המובלע במחוזית? קחו את המשרדים שלכם מרחביה אל רחוב יפו! ייתכן שהמחוזית פחות האמינה ביכולת של העיר להחזיק מרכז אינטנסיבי שישתרע עד לרחביה בדרום ועד לבר-אילן בצפון, או שאולי היא העדיפה לומר אמירה, שרחביה וטלביה הן שכונות מגורים שקטות ולא "מרכז עיר".

התוויות מקורבות של מרכזי העיר לפי שתי התכניות שלעיל יצרתי בעמוד שלנו בגוגל מפות.

ומה עם התכניות ההיסטוריות? אולי בפוסט אחר...

אז מהו באמת המרכז? כנראה שלכל אחד הגדרה משלו, ובהתאם גם מדיניות מוצעת למרכז