המון נאמר על תמ"א 38, אבל עכשיו נראה שהמוזות קצת שותקות - ולכן יכול להיות שניתן להניח שהתותחים רועמים. האמת היא ששנתון משרד הפנים 2014 (PDF) מראה את זה. לפי השנתון בשנים האחרונות מאושרות בישראל בכל שנה פי שניים בקשות להיתר (לפי תמא 38), מאשר בשנה שקדמה לה. בשנת 2013 המספר הגיע ל-1,059 היתרים. אני משער שבשנים הקרובות העלייה תמשיך בקצב דומה, כי אנחנו רחוקים מרוויה בשוק.
תמא 38 שינתה את חוקי המשחק בתכנון בתוך מרקמים בנויים. היא עקפה לחלוטין את שלב התב"ע, כלומר לא רק את הוועדה המחוזית, אלא גם את המקומית, והביאה למצב שאישור יחידות דיור חדשות הוא בסמכות רשות הרישוי המקומית - בהיתר בנייה. נכון שזה אותו גוף כמו הוועדה המקומית, אבל הוא יושב בכובע אחר לגמרי, ובהליך אחר לגמרי. כשהיא יושבת כרשות רישוי, אין לועדה שום עניין, או אפילו אפשרות, לשמוע על הקונטקסט העירוני או השכונתי. הם מקבלים הרמוניקה לאישור. על הפקדה והתנגדויות אין מה לדבר.
אבל זה לא היה אמור להפתיע אותנו. מדובר בהמשך של תהליך הפרטה ענק, בו אנחנו נדרשים להילחם על זכויות שבעבר היו נתונות לנו דרך רגולציה. בדיוק כמו שהמדינה שולחת אותנו להתמקח עם חברת הביטוח או הבנק, במקום לקבוע מערכתית את רמת השרות המינימלית ואת רמת המחיר המקסימלית כדי להגן על אלו שלא נמצאים בעמדת מיקוח, כך היא שולחת כל בניין לסגור עם קבלן על מנת להיטיב את תנאיו ככל שיוכל (ולהקטין את הסיכוי שהבניין יקרוס ברעידת אדמה) - במקום לבצע תכנון כולל, שיטיב לא רק עם בעלי הבתים, אלא עם הציבור הנוכחי והעתידי כולו.
יש לרעיון הזה ביטויים מאוד קונקרטיים - תמא 38 יכולה להכפיל את היקף המטרים הרבועים בבניין, בלי להוסיף מקום חנייה אחד, גן ילדים אחד, מ"ר אחד של גינת משחקים, או אפילו סתם מדרכה. כלום. כל הדברים הללו - השרותים שאנחנו מצפים שהתכנון הכולל יספק לנו - לא מתקבלים כאשר עוברים לתכנון נקודתי בסגנון התמא. אם תכנון אמור להיות איזון בין אינטרסים, הרי שהתמא אומרת שאין צורך לאזן. היא מעניקה את זכויות הבנייה שמעל לבניין - "זכויות האוויר" - לדיירים הנוכחיים, במקום להשתמש בזכויות הללו בתור הביטחון העתידי של תושבי השכונה לקבלת שרותי ציבור נאותים. איך אפשר היה להבטיח את השרותים הללו? דרך תכנון עירוני, או לפחות שכונתי. מהבחינה הזו התמא היא פשוט אנטי תכנון.
אני חושש שאת הנזק לשכונות המגורים בהן הרבה בניינין יישמו את התמא, נגלה כשהילדים של הזוגות הצעירים שעכשיו קונים את הדירות החדשות והמחודשות - יגיעו לגיל הגן. בערך באותו זמן הן (המשפחות הצעירות) צפויות גם לרכוש רכב - מה שיחשוף את הפן הקשה ביותר של התמא - אי-הדאגה לחנייה. צריך לסייג ולומר שלפחות בירושלים, במקומות שאפשר, הועדה מחייבת גם פרוייקטי תמא 38 בחנייה. אבל הרבה פעמים פשוט אי אפשר...
אתם יכולים לומר שאני נאיבי ושרק התמא "הצליחה" ליצור התחדשות במקומות בהם היה קשה מאוד להעביר תכנית שכונתית. אני משער שזה נכון, אם כי זו לא חוכמה גדולה. אבל הבעייה היא שעכשיו התמא מיושמת גם במקומות בהם יש תכנית מעולה - כי זה יותר זול, והרבה יותר פשוט. למשל ברחביה - החנייה לפי תכנית 9988 (שקיבלה תוקף אחרי עבודה של כעשר שנים) היא צורך מעיק. מה עושים? מגישים תמא 38! מה התוצאה? תכנית שכונתית תקפה שהושקעו בה עשר שנים מפרכות, לא מיושמת ובמקומה כל בניין יוצא להתמקח עם המקומית ולהשיג מה שהוא יכול (ולהיפטר מכמה היטלים על הדרך). עוד "הישג" של תמא 38.
למי שהגיע עד כאן מגיע לדעת למה אני מספר את כל זה. ובכן - בבניין שבו יש לנו דירה (אנחנו שוכרים במקום אחר בשכונה), התארגנו כמה דיירים לנסות ליזום תמ"א 38. אתם בטח מבינים שאני בדילמה - לא נראה לי שתהיה לי בזמן הנראה לעין אפשרות להרחיב את הדירה בלי להשתמש ב-"פטנט" של תמא 38, ומצד שני - התמא, כאמור, הורסת שכונות מגורים.
ודבר אחרון - רעידות אדמה. אם המטרה הייתה חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כנראה שהתכנית הייתה כוללת תמריצים ליישום באזורים רגישים ססמית, ולא באזורים בהם ערכי הקרקע גבוהים, לא? עוד על כך במסמך (PDF) של מיה נגב, ערן פייטלסון, אהוד סגל ויגאל שוחט.
שבת שלום.
תמא 38 שינתה את חוקי המשחק בתכנון בתוך מרקמים בנויים. היא עקפה לחלוטין את שלב התב"ע, כלומר לא רק את הוועדה המחוזית, אלא גם את המקומית, והביאה למצב שאישור יחידות דיור חדשות הוא בסמכות רשות הרישוי המקומית - בהיתר בנייה. נכון שזה אותו גוף כמו הוועדה המקומית, אבל הוא יושב בכובע אחר לגמרי, ובהליך אחר לגמרי. כשהיא יושבת כרשות רישוי, אין לועדה שום עניין, או אפילו אפשרות, לשמוע על הקונטקסט העירוני או השכונתי. הם מקבלים הרמוניקה לאישור. על הפקדה והתנגדויות אין מה לדבר.
אבל זה לא היה אמור להפתיע אותנו. מדובר בהמשך של תהליך הפרטה ענק, בו אנחנו נדרשים להילחם על זכויות שבעבר היו נתונות לנו דרך רגולציה. בדיוק כמו שהמדינה שולחת אותנו להתמקח עם חברת הביטוח או הבנק, במקום לקבוע מערכתית את רמת השרות המינימלית ואת רמת המחיר המקסימלית כדי להגן על אלו שלא נמצאים בעמדת מיקוח, כך היא שולחת כל בניין לסגור עם קבלן על מנת להיטיב את תנאיו ככל שיוכל (ולהקטין את הסיכוי שהבניין יקרוס ברעידת אדמה) - במקום לבצע תכנון כולל, שיטיב לא רק עם בעלי הבתים, אלא עם הציבור הנוכחי והעתידי כולו.
יש לרעיון הזה ביטויים מאוד קונקרטיים - תמא 38 יכולה להכפיל את היקף המטרים הרבועים בבניין, בלי להוסיף מקום חנייה אחד, גן ילדים אחד, מ"ר אחד של גינת משחקים, או אפילו סתם מדרכה. כלום. כל הדברים הללו - השרותים שאנחנו מצפים שהתכנון הכולל יספק לנו - לא מתקבלים כאשר עוברים לתכנון נקודתי בסגנון התמא. אם תכנון אמור להיות איזון בין אינטרסים, הרי שהתמא אומרת שאין צורך לאזן. היא מעניקה את זכויות הבנייה שמעל לבניין - "זכויות האוויר" - לדיירים הנוכחיים, במקום להשתמש בזכויות הללו בתור הביטחון העתידי של תושבי השכונה לקבלת שרותי ציבור נאותים. איך אפשר היה להבטיח את השרותים הללו? דרך תכנון עירוני, או לפחות שכונתי. מהבחינה הזו התמא היא פשוט אנטי תכנון.
אני חושש שאת הנזק לשכונות המגורים בהן הרבה בניינין יישמו את התמא, נגלה כשהילדים של הזוגות הצעירים שעכשיו קונים את הדירות החדשות והמחודשות - יגיעו לגיל הגן. בערך באותו זמן הן (המשפחות הצעירות) צפויות גם לרכוש רכב - מה שיחשוף את הפן הקשה ביותר של התמא - אי-הדאגה לחנייה. צריך לסייג ולומר שלפחות בירושלים, במקומות שאפשר, הועדה מחייבת גם פרוייקטי תמא 38 בחנייה. אבל הרבה פעמים פשוט אי אפשר...
אתם יכולים לומר שאני נאיבי ושרק התמא "הצליחה" ליצור התחדשות במקומות בהם היה קשה מאוד להעביר תכנית שכונתית. אני משער שזה נכון, אם כי זו לא חוכמה גדולה. אבל הבעייה היא שעכשיו התמא מיושמת גם במקומות בהם יש תכנית מעולה - כי זה יותר זול, והרבה יותר פשוט. למשל ברחביה - החנייה לפי תכנית 9988 (שקיבלה תוקף אחרי עבודה של כעשר שנים) היא צורך מעיק. מה עושים? מגישים תמא 38! מה התוצאה? תכנית שכונתית תקפה שהושקעו בה עשר שנים מפרכות, לא מיושמת ובמקומה כל בניין יוצא להתמקח עם המקומית ולהשיג מה שהוא יכול (ולהיפטר מכמה היטלים על הדרך). עוד "הישג" של תמא 38.
ודבר אחרון - רעידות אדמה. אם המטרה הייתה חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כנראה שהתכנית הייתה כוללת תמריצים ליישום באזורים רגישים ססמית, ולא באזורים בהם ערכי הקרקע גבוהים, לא? עוד על כך במסמך (PDF) של מיה נגב, ערן פייטלסון, אהוד סגל ויגאל שוחט.
שבת שלום.
תודה על הפוסט, יאיר. כתבת חכם ונכון.
השבמחקכמה הערות קטנות, שאפילו מחזקות את הנקודה שלך:
1. בבניין בו אמי גרה בר"ג היה ניסיון להרחיב בעזרת תמ"א. בניינים סמוכים כבר החלו בתהליך. מדובר בבניינים "על עמודים" בני 4 קומות, ללא חנייה פרטית כמובן אבל עם מגרש חנייה שמשותף לכמה בניינים (וכמובן שכיום לא עונה אפילו למחצית מהצורך). התכנון דיבר על הוספה של 2.5-3 קומות, 8-10 דירות (ל-16 קיימות). ממה שהבנתי, רק הדירות החדשות מחוייבות בחנייה פרטית - מה שאומר שהשטח הציבורי ש"מתחת לעמודים" יהפוך לחנייה לדירות אלו, ושסביר להניח שגם חלק המגרש המשותף יופקע לטובתן. מהמרחב שבין הבניינים (ומדובר בבנייה יחסית מרווחת) כמובן שייוותר מעט מאד.
כך זה נראה כיום: https://www.google.co.il/maps/@32.0600247,34.8270882,3a,90y,344.87h,88.91t/data=!3m6!1e1!3m4!1sewvG0ynglH_5TVISk1QuJA!2e0!7i13312!8i6656!6m1!1e1?hl=en
ומאחור:
https://www.google.co.il/maps/@32.0603725,34.8274102,3a,75y,292.54h,98.47t/data=!3m6!1e1!3m4!1sDoDBlPIi0-cSXpKECS9RGA!2e0!7i13312!8i6656?hl=en
2. מעבר לנזקיה של תמ"א 38 לא מיותר להזכיר את הקטסטרופה של תיקון 2, שמאפשר הריסה של בניין ובניית חדש ("מחוזק") תחתיו, עם אותן הקלות של תמ"א 38 הרגילה (כלומר ללא תב"ע וללא התחשבות בתמונה הגדולה). יש הרבה מקומות בהם אולי זה הגיוני, ורוח התיקון מתכוונת לכך שיש בניינים שאין טעם לשקמם ולחזקם - עדיף להתחיל מהתחלה, אבל כמו תמיד אין הרבה בין רוח החוק לבין המימוש שלו בפועל. בעיר עם ערכים שימוריים כמו ירושלים יש המון מקרים בהם אותם ערכים מאויימים ישירות ע"י התיקון הזה. ערכים שימוריים, צריך להדגיש, הם נכסים ציבוריים, שתפקיד הרגולטור להגן עליהם ולשמור עליהם. בפועל, ויתור עליהם פירושו שהציבור הוא זה שמשלם את מחיר הרווח של היזמים.
3. באחרונה נתקלנו במספר מקרים בהם נעשה ניסיון לשימוש בתמ"א 38/2 ובהם ברור מעל לכל ספק שהמניע אינו הצורך בחיזוק המבנה אלא פשוט לחסוך את הצורך במסלול החתחתים רגיל שכל תכנית צריכה לעבור ולגרוף רווחים רבים יותר וקלים יותר. באחד המקרים (באבו-תור) יש ניסיון להגיש במסלול תמ"א 38 תכנית שכבר נדחתה במחוזית במסלול הרגיל, וברור שלא מדובר בתמ"א תמימה אלא פשוט במסלול עוקף תב"ע. תמ"א שייעודה הראשוני הוא להקל כלכלית על אפשרות לחזק מבנים הופכת פשוט לאמצעי קל להגדלת הרווח היזמי, ולדעתי פשוט חוטאת לרוח החוק.
4. בקשר לדילמה האישית שלך: יש הרבה מקרים בהם יש היגיון בתמ"א 38, והלוואי שכל מי שהולך במסלול זה היה מודע לבעייתיות כמוך. אפשר גם להפריד בין האינטרס האישי לבין הבעיות העקרוניות ורחבות הטווח, וכל עוד המצב הוא שאין אפשרות אחרת להגדיל את הדירה, קשה מאד להאשים את מי שבוחר באפיק זה (מבין בעלי הדירות, לא ימי הנדל"ן - אותם אפשר להאשים ועוד איך).
שבת שלום!
תודה!
מחקשלום יאיר (ואפילו איני מצליח כרגע לאתר את שמך המלא, אבל זה לא חשוב).
השבמחקאני יו"ר הוועדה הפיזית בבית הכרם.
סיימנו לפני כשנה וחצי להכין ביחד עם העירייה את תוכנית המתאר השכונתית, אשר אמורה להגדיר את צורת השכונה ל- 30 השנים הקרובות.
התוכנית כרגע בשלבי הפקדה ואישור שונים, אשר אפילו כבר כללו החלת סעיפים 77 ו- 78 של חוק התכנון והבניה עליה (סעיפים שלא יאפשרו לקבלנים לחרוג מהתוכנית ולמסמס אותה בזמן שמתבצעים עליה הדיונים).
ועכשיו מופיעה תמ"א 38 וטורפת את כל הקלפים. כל מה שעשינו ביחד עם העירייה עלול להתמסמס לחלוטין, ובתמיכת העירייה.
המתכנן השכונתי שלי ואני החלטנו להוציא את הנושא לדיון ציבורי אשר מטרתו היא לאלץ את הרשויות (הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית) להגדיר את יחסי הכוחות בין תוכניות המתאר ובין תמ"א 38.
קיויתי להגיע לזימון למפגש רחב בנושא בחודש ספטמבר, אך הדברים יידחו לאוקטובר. לא הצלחנו לעמוד בלוח הזמנים.
הפוסט שכתבת אכן מציג את הבעיה בצורה בהירה ויפה, ובכוונתי להפנות אליו בהמשך.
חזק ואמץ
דני טאובר
יו"ר הוועדה הפיזית,
בית הכרם, ירושלים
ddtauber@013.net