מתחם עדן, הרוחות מתחממות

ביום ראשון התקיים במכון (ירושלים) כנס על מתחם עדן, והמגדל שנמצא כיום בהפקדה (שזה אומר שלכל אחד מאיתנו יש הזדמנות להשפיע). רציתי לכתוב משהו לכבוד יום הסטטיסטיקה הבינלאומי החל היום, או על שכונות לא חוקיות בפורטלנד אורגון ואצלנו, אבל לפני שאני שוכח את מה שאני עוד זוכר מהכנס, אעלה את זה על הכתב.

*** חשוב - מחר בערב (יום רביעי, 21.10.2015, 17:45) יש דיון מיוחד על המגדל בועדת השימור העירונית בעירייה. אולם הנהלה 2 קומה 6. דיונים מקדימים בירושלים האחרת ואצל תמיר ניר.

הדיון שהיה ביום ראשון הסתובב, כמו שאני רואה את זה, בכמה מישורים, שלא נגעו זה בזה. המישור האחד היה תכנוני. האם מתאימה בכלל בנייה לגובה? בהקשר הזה הובאה הדוגמה של פריז, שכביכול הבינה את גודל הטעות והסכנה בבנייה לגובה לאחר בניית מגדל מונפרנס, והחליטה להישאר נמוך. לטענה הזו ענה ליבסקינד (כן, הוא היה שם. כל הכבוד!) עם שמץ של זחיחות, שכיום מתוכנן בלב פריז מגדל. נדמה לי שהטענה הזו, שלא צריך בכלל לבנות לגובה, קצת ארכאית בירושלים, ויש אפילו תכנית מיתאר (שאולי לא תאושר לעולם, אבל היא מסמך שעובדים לפיו -- זו בעייה אבל זו לא הנקודה כרגע) שקובעת לכך כללים. אם כבר מדברים על תכנית המיתאר, אז זוכרים את "המתנה לעיר" כפי שכונה המגדל בישיבת המקומית (בפוסט הקודם)? אז כמובן שלטובת המתנה שברו את הכללים, ולדעתי דווקא העניין הטכני הזה הוא ממש בעיה, כי מחר כשירצה יזם אחר לבנות מגדל שפורץ את המיתאר, יהיה קשה עד בלתי אפשרי לומר לו שהמתנה לעיר קיבלה החרגה מיוחדת. לא אני המצאתי את הטיעון הזה, שמעתי אותו מאחד ממאתיים האנשים שפגשתי בערב העיון.

לדעתי חסר היה הדיון בהקשר הרחב. הנוכחות של המגדל בשכונת אבן ישראל הסמוכה לא תהיה חזקה יותר מהנוכחות שלו בגן העצמאות או בהר הזיתים (למעט הקצת צל המבורך שהוא יטיל על אגריפס). הייתה התייחסות לכך, אבל זה לא התפתח לדיון.

תמ"א 38

המון נאמר על תמ"א 38, אבל עכשיו נראה שהמוזות קצת שותקות - ולכן יכול להיות שניתן להניח שהתותחים רועמים. האמת היא ששנתון משרד הפנים 2014 (PDF) מראה את זה. לפי השנתון בשנים האחרונות מאושרות בישראל בכל שנה פי שניים בקשות להיתר (לפי תמא 38), מאשר בשנה שקדמה לה. בשנת 2013 המספר הגיע ל-1,059 היתרים. אני משער שבשנים הקרובות העלייה תמשיך בקצב דומה, כי אנחנו רחוקים מרוויה בשוק.

תמא 38 שינתה את חוקי המשחק בתכנון בתוך מרקמים בנויים. היא עקפה לחלוטין את שלב התב"ע, כלומר לא רק את הוועדה המחוזית, אלא גם את המקומית, והביאה למצב שאישור יחידות דיור חדשות הוא בסמכות רשות הרישוי המקומית - בהיתר בנייה. נכון שזה אותו גוף כמו הוועדה המקומית, אבל הוא יושב בכובע אחר לגמרי, ובהליך אחר לגמרי. כשהיא יושבת כרשות רישוי, אין לועדה שום עניין, או אפילו אפשרות, לשמוע על הקונטקסט העירוני או השכונתי. הם מקבלים הרמוניקה לאישור. על הפקדה והתנגדויות אין מה לדבר.

אבל זה לא היה אמור להפתיע אותנו. מדובר בהמשך של תהליך הפרטה ענק, בו אנחנו נדרשים להילחם על זכויות שבעבר היו נתונות לנו דרך רגולציה. בדיוק כמו שהמדינה שולחת אותנו להתמקח עם חברת הביטוח או הבנק, במקום לקבוע מערכתית את רמת השרות המינימלית ואת רמת המחיר המקסימלית כדי להגן על אלו שלא נמצאים בעמדת מיקוח, כך היא שולחת כל בניין לסגור עם קבלן על מנת להיטיב את תנאיו ככל שיוכל (ולהקטין את הסיכוי שהבניין יקרוס ברעידת אדמה) - במקום לבצע תכנון כולל, שיטיב לא רק עם בעלי הבתים, אלא עם הציבור הנוכחי והעתידי כולו.

יש לרעיון הזה ביטויים מאוד קונקרטיים - תמא 38 יכולה להכפיל את היקף המטרים הרבועים בבניין, בלי להוסיף מקום חנייה אחד, גן ילדים אחד, מ"ר אחד של גינת משחקים, או אפילו סתם מדרכה. כלום. כל הדברים הללו - השרותים שאנחנו מצפים שהתכנון הכולל יספק לנו - לא מתקבלים כאשר עוברים לתכנון נקודתי בסגנון התמא. אם תכנון אמור להיות איזון בין אינטרסים, הרי שהתמא אומרת שאין צורך לאזן. היא מעניקה את זכויות הבנייה שמעל לבניין - "זכויות האוויר" - לדיירים הנוכחיים, במקום להשתמש בזכויות הללו בתור הביטחון העתידי של תושבי השכונה לקבלת שרותי ציבור נאותים. איך אפשר היה להבטיח את השרותים הללו? דרך תכנון עירוני, או לפחות שכונתי. מהבחינה הזו התמא היא פשוט אנטי תכנון.

אני חושש שאת הנזק לשכונות המגורים בהן הרבה בניינין יישמו את התמא, נגלה כשהילדים של הזוגות הצעירים שעכשיו קונים את הדירות החדשות והמחודשות - יגיעו לגיל הגן. בערך באותו זמן הן (המשפחות הצעירות) צפויות גם לרכוש רכב - מה שיחשוף את הפן הקשה ביותר של התמא - אי-הדאגה לחנייה. צריך לסייג ולומר שלפחות בירושלים, במקומות שאפשר, הועדה מחייבת גם פרוייקטי תמא 38 בחנייה. אבל הרבה פעמים פשוט אי אפשר...

אתם יכולים לומר שאני נאיבי ושרק התמא "הצליחה" ליצור התחדשות במקומות בהם היה קשה מאוד להעביר תכנית שכונתית. אני משער שזה נכון, אם כי זו לא חוכמה גדולה. אבל הבעייה היא שעכשיו התמא מיושמת גם במקומות בהם יש תכנית מעולה - כי זה יותר זול, והרבה יותר פשוט. למשל ברחביה - החנייה לפי תכנית 9988 (שקיבלה תוקף אחרי עבודה של כעשר שנים) היא צורך מעיק. מה עושים? מגישים תמא 38! מה התוצאה? תכנית שכונתית תקפה שהושקעו בה עשר שנים מפרכות, לא מיושמת ובמקומה כל בניין יוצא להתמקח עם המקומית ולהשיג מה שהוא יכול (ולהיפטר מכמה היטלים על הדרך). עוד "הישג" של תמא 38.

למי שהגיע עד כאן מגיע לדעת למה אני מספר את כל זה. ובכן - בבניין שבו יש לנו דירה (אנחנו שוכרים במקום אחר בשכונה), התארגנו כמה דיירים לנסות ליזום תמ"א 38. אתם בטח מבינים שאני בדילמה - לא נראה לי שתהיה לי בזמן הנראה לעין אפשרות להרחיב את הדירה בלי להשתמש ב-"פטנט" של תמא 38, ומצד שני - התמא, כאמור, הורסת שכונות מגורים.

ודבר אחרון - רעידות אדמה. אם המטרה הייתה חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כנראה שהתכנית הייתה כוללת תמריצים ליישום באזורים רגישים ססמית, ולא באזורים בהם ערכי הקרקע גבוהים, לא? עוד על כך במסמך (PDF) של מיה נגב, ערן פייטלסון, אהוד סגל ויגאל שוחט.

שבת שלום.

רכס לבן בולנתע

המדינה מקדמת בחשאי את תכנית ספדיה, כתב ניר חסון שלשום בהארץ. גם ב-NRG כתבו על זה. הרעיון הנוכחי הוא לשלב בתממ\1\30 העומדת (כבר שנים...) לפני אישור סופי, סימבול באזור רכס לבן, שיאפשר שינוי ייעוד בעתיד, במסגרת שינוי תממ. גילוי נאות: הייתי חלק מצוות התכנון של התממ.

קודם כל הרעיון מצחיק - בואו נזמין בתכנית שינוי עתידי לתכנית... זה כמו שתתכננו בניין חדש ולא יאפשרו לכם עוד קומה, אבל יכניסו הערה שאתם מוזמנים להגיש תכנית חדשה לתוספת קומה, כי לא הצלחתם לשכנע את הוועדה הפעם... ואחר-כך מתלוננים על הסרבול ואי-ההגיון במערכת התכנון. למה אנשי מינהל התכנון לא מוכנים לקבל את החלטות קודמיהם? בדיון בולנת"ע (הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים) המענה על זה היה שלקראת שנת היעד של התכנית היא כבר תהיה מיושנת ולכן יהיה מותר, או רצוי, או מומלץ להגיש שינוי באזור רכס לבן (אולי בתלות בדו"ח מיצוי עתודות קרקע לבנייה - זה בהחלט משמעותי). עדיין יש כאן אבסורד - אם אנשי הולנת"ע חושבים שהם יכולים לראות את צרכי ירושלים מעבר לשנת היעד - שיתכבדו ויתכננו באמת, ולא יתקעו איזה סימבול שהוא טלאי שאולי בכלל תפור במקום הלא נכון.

מתחם עדן

(ההדמיה מתוך התכנית המופקדת, את הכיתובים להתמצאות למי שלא לגמרי מאופס אני הוספתי. המבט הוא מכוון השוק) 

במתחם עדן, במקום בו נמצא קולנוע עדן הנטוש, הוגשה תכנית למגדל מגורים (24 קומות) ומלון, בשילוב מסחר. התכנית נערכה על-ידי דניאל ליבסקינד (!), בליווי משרד האדריכלים יגאל לוי, וכל הפרטים שלה כאן. מלבד מגדל המגורים והמלון, יש גם מעין רחוב מסחרי פנימי, וקצת שטח ציבורי פתוח. אחד הדברים היפים בפרויקט הוא מעבר בין הכיכר (עליאש-אגריפס) לבין הרחבה שלפני בנק הפועלים שליד המשביר (גלידה קרוול...). בסך-הכל תכנית מעניינת ואפשר לדבר עליה הרבה - אבל לא על זה רציתי לכתוב. 

אנחנו בהתעוררות הגשנו התנגדות, ש(מאוד תומכת בבניין, אבל) מבקשת מספר שינויים והבהרות. בעיקר שני דברים: פתיחת המעבר המדובר, המוגדר בתכנית כשטח עם זיקת הנאה למעבר רגלי, ללא הגבלה, כלומר 24/7 (זוכרים את המאבק על פתיחת ממילא בשבת?); והמרת חלק מהדירות המוצעות, לדירות קטנות המיועדות להשכרה. 

כשהצגתי את ההתנגדות בוועדה המקומית חשבתי שיהיה קל - אנחנו בעצם מבקשים את יישום מדיניות העירייה בפרוייקט הזה - איזו סיבה יש למקומית (= העירייה) להתנגד? אז חשבתי. הצעקות שחטפנו שם מחלק מחברי הוועדה היו פשוט תת-רמה. אלו נבחרי הציבור, ואלו הדיונים שקובעים את העתיד התכנוני של ירושלים. לעומת הצעקות המאוד לא נעימות הללו, קובי כחלון (יו"ר הוועדה) ואחרים ניסו להבהיר את ההיגיון שבדברים שלנו, אחלה שווא.

(עובדי קולנוע עדן, 1932 - ויקיפדיה) 

מעמדה של החלטת המקומית הוא כהמלצה לוועדה המחוזית, שהיא בעלת הסמכות לגבי התכנית. וכך החליטה המקומית (כאן): לגבי פתיחת המעבר 24/7 היא קיבלה את עמדתנו במלואה. לגבי הבקשה לדירות קטנות להשכרה, המקומית החליטה שאם בשלב היתר הבנייה יבקש היזם להגדיל את מספר הדירות, תהיינה חצי מהדירות שייתוספו מיועדות להשכרה, לתקופה של 7 שנים.

במידה מסוימת יש כאן הישג - גם פתיחת המעבר, וגם עיגון הרעיון של דירות המיועדות להשכרה, בהחלטת הוועדה המקומית. מצד שני - לא נראה שאם המלצת המקומית תתקבל במחוזית, באמת תצא מכאן כמות משמעותית של דירות להשכרה. התחלנו להתכונן לדיון במחוזית.

אבל אז קרה דבר מעניין

קיבלנו טלפון מעורכי הדין של היזם. זה כשלעצמו קצת מוזר, כי לכאורה איזה עניין יכול להיות ליזם גדול בקבוצת צעירים קטנה?

הם הציעו להגיע להסכמה לפני הדיון במחוזית, וההסכמה שהם הציעו הייתה על הנוסח שהוחלט במקומית. אחרי התלבטויות הסכמנו, אבל שימו לב מה קרה כאן: היזם הבין שגם אם הוא מציע פרויקט גדול ויפה, כל עוד הוא מתעלם מדרישות בעלות אופי חברתי, דרכו לאישור התכנית אינה סלולה! כיוון הרוח השתנה.

הדיון במחוזית היה מעניין, ולמרות שהפוסט כבר מתארך - אתן לכם את ההיילייט מבחינתי:

האדריכל יגאל לוי הציג את התכנית ואת בקשותיהם. הוא נתלה, בין השאר, בדרך העבודה המיוחדת של משרד דניאל ליבסקינד, ובכך שהמבנה הוא שלמות, ואי אפשר לקצץ לה טיפה מכאן וקצת משם, כי כך קובעת תכנית המיתאר. תשובתה של מתכננת המחוז הייתה שיכול להיות שיום לאחר אישור התכנית דניאל ליבסקינד עלול להיעלם, ונספח הבינוי של התכנית (שאינו מסמך מחייב אלא רק מנחה) עלול להתפוגג...

וכך ענה יגאל לוי. הוא אמר "אנחנו מוכנים שנספח הבינוי יהיה מחייב, ואנו מוכנים ששמו של דניאל ליבסקינד [כמלווה לאחר שלב האישור] יהיה מחייב" (או משהו כזה). עורכי הדין של היזם נעו באי-נוחות בכסאותיהם. מתכננת המחוז דלית זילבר, ונחמה מונסנגו מלשכת התכנון המחוזית שאלו שוב ושוב להבהרה - אם זה באמת מה שיגאל לוי מציע - שהנספח יהיה מחייב. והוא ענה שכן, כי מדובר כאן בדרך עבודה אחרת - התכנית איננה בסיס לשינויים בשלב ההיתר (כמקובל במקומותינו), אלא היא עומדת להתבצע בדיוק לפי המתוכנן. אמריקה, ורסאנו, אמריקה.

לגבי תכנית העירייה לכפל ארנונה לבתים נטושים - אנסה לכתוב משהו עוד לפני ישיבת ועדת הכספים על כך - ביום ראשון בארבע.

הר חומה ג

לא מזמן אושרה סופית התכנית של הר חומה שלב ג'. בואו נשים לרגע בצד את הבעייתיות של הר חומה מבחינה מדינית, ונסתכל על התכנון (כל המסמכים כאן). בכל זאת, מדובר ב-930 יחידות דיור (רק בשלב ג'). זה יותר מחצי ממספר היחידות באפרתה הסמוכה. 

טוב, דבר ראשון זה עירוב השימושים. כרגיל במקומותינו, ולא רק בשכונות פרבריות, המסחר מרוכז כולו במגרש אחד - מין מרכז מסחרי של שתי קומות עם ארקדה. אולי משהו שקצת דומה למרכז בגבעה הצרפתית, אבל פונה לשצ"פ. החנייה תת-קרקעית כמובן - שיהיה נוח להגיע עם הרכב... בנימה חיובית אני יכול להגיד לכם בתור הורה לילדים, שחזית מסחרית (=בית קפה) שפונה לשצ"פ (=גינה) זה מעולה. אייס קפה כשהילדים משחקים בדשא זה יותר מסתם אייס... 

יש עוד כמה מקומות ללכת אליהם ברגל, ויש גם איך. השכונה בנוייה על שדרה מרכזית אחת שמקשרת גינות קטנות, גני ילדים, והרבה בתי כנסת (תיכף אגיע לזה), ויש גם שביל אופניים. נראה לי שציפוף המגורים לאורך השדרה, במקום לפזר אותם בכל תחום התכנון, עשוי ליצור חוויה אינטנסיבית וטובה בשדרה. כאן המקום להזכיר שהתכנון הוא של רוזנפלד-ארנס, שברור שקטונתי מלשפוט אותם - אני בסה"כ מהרהר בקול רם. 

ההגיון של ריכוז הבינוי לאורך השדרה, ומבחינה טופוגרפית בראש השלוחה, אולי קשור גם לרצון לא להתקרב לדרך שאתם רואים בתצ"א צמודה לשכונה מדרום-מערב. מישהו מקוראינו שמעבר לשער הגיא מנחש? כן - זו גדר ההפרדה... 

עכשיו לעניין בתי הכנסת - אז נכון שהיתה התקוממות גדולה על זה שאין מספיק בתי כנסת בהר חומה, אבל מאז אושרו כמה. שימו לב - בשכונה החדשה, מתוך 10 מגרשים לצרכי ציבור, 7 מיועדים לבתי כנסת (חלק במשולב עם גן ילדים) ועוד אחד למקווה (במשולב עם מעון יום ומרכז רווחה). שני המגרשים הנותרים מיועדים לבית ספר יסודי ולרזרבה. לא ראיתי את הדיונים בפרוגרמה לשכונה, אבל זה בהחלט נראה שלכל יהודי יש בית כנסת להתפלל בו, ועוד יותר מאחד שכף רגלו לא תדרוך בו. מה זה?? אני בתור אדם חילוני באמת רצוי במקום כזה? (כן, אני מודע לעובדה שאמרו את זה קודם).

ועכשיו למה שקודם שמנו בצד - הרגישות המדינית. אני לא מתכוון לזה שבדיוק בזמן ביקור של מישהו אישרו את התכנית, אלא על היפרדות עתידית משכונות במזרח ירושלים. מי שתומך באופציה של היפרדות משכונות פלסטיניות (עמית כתב על זה יותר מפעם), צריך להבין שאי אפשר לשחרר את השכונות הללו אל המרחב סתם כך, אלא שצריך לתת להן קישור אל מרכזים אחרים כמו בית לחם. ולהרחיב את הר-חומה דרומה ומזרחה זה בדיוק להעמיק את הטריז בין בית-לחם (בית-סחור למעשה) לבין מזרח ירושלים. 

הסתייגויות לחוק הודל - עכשיו

ברגע זה, בזמן שמצביעים על סעיפי חוק הוד"ל זה אחר זה, דב חנין הודיע בשם האופוזיציה שכל ההסתייגויות עד סעיף 26 מבוטלות. זה בגלל שההצבעות נעשות באופן אוטומטי, דרך משמעת קואליציונית. (אני מסתכל על זה דרך ערוץ הכנסת).

דב חנין מציע כרגע שינוי לסעיף 27. הוא מציע שתהיה סנקציה משמעותית יותר אחרי שאושרה התכנית, אם היא לא בוצעה. אותו מנגנון "השמדה עצמית" שדיבר עליו עמוס בהערה לפוסט הקודם. הוא מציע שהתכנית תפקע אלא אם כן הועדה המחוזית תאריך את תוקפה. הפוך מהמצב הנוכחי, לפיו הועדה יכולה לבחור לשנות או לבטל את התכנית. גם יו"ר הכנסת רובי ריבלין מודה שזה מאוד הגיוני...

והם חושבים שם...

שר הפנים ביקש לדחות את ההצבעה על הסעיף לסוף.

אבל הם מצביעים בכל זאת...

בהצבעה שמית, נדחתה ברוב גדול גם ההסתייגות ההגיונית כל-כך הזו... גם רובי ריבלין הצביע נגדה...

חבל על הזמן. כאן מסתיימים שידורינו.

בגץ לא נתן למושבים פל"ח להשכרה

בג"ץ התערב שלשום בהחלטות מינהל מקרקעי ישראל (כאן בכלכליסט, וכאן בגלובס). רציתי לומר שהתערב בצורה בוטה, אבל בסופו של דבר השינוי שהוא הכניס להחלטת המינהל אינו דרמטי מבחינה מינהלית (עבור המושבניקים זה בהחלט יהיה דרמטי). מה שמעניין הוא הדיון בטענות. שם נפתחת כל החלטה וכל טענה, נשמעות חוות הדעת של אריה שחר ושל צ'מנסקי, והתוצאה בהחלט מרתקת. תמיד אנחנו אומרים שבית המשפט מתחמק מעיסוק בשאלות תכנוניות, אבל הפעם עדנה ארבל ועוד שישה מעמיתיה מראים לנו אחרת.

לא הצלחתי לקשר אל כל מסמכי העתירה, אבל תוכלו למצוא אותם אם תחפשו כאן את תיק מספר 1027 משנת 2004. 

פסק הדין עצמו נמצא כאן, או בגירסת PDF כאן. 

לא עברתי על כל 114 העמודים של פסק הדין, אבל מה שהספקתי לקרוא מרשים מאוד.

נתחיל מהעותרים - העתירה הייתה של פורום ה-15, אדם טבע ודין ואחרים. אדם טבע ודין שוקלים שיקולי סביבה, אבל מה לפורום ה-15 (15 הרשויות החזקות) ולפעילויות לא חקלאיות במושבים ובקיבוצים? אז ככה - לפורום ה-15 שתי טענות (שהן למעשה אחת) מרתקות. אחת - שההחלטה תגרום לפירבור של אוכלוסייה חזקה, מסחר ותעסוקה. שתיים - שהחלטות המינהל לא שקלו את השיקול התכנוני - מטרת תמ"א 35 להכווין את עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים. הם טוענים שהתרת פעילויות לא חקלאיות בחלקה א' של המושבים תפגע בערים. העובדה שפורום הערים עותר נגד המינהל ומצליח להכריח אותו לשקול שיקולים של תכנון ראוי היא בהחלט סימן טוב, שלא לומר משב רוח גבית מרענן. גם העובדה שהפורום מגיע לבג"ץ בעניין פעילויות בישובים החקלאיים, ומוכיח שיש קשר בין פיתוח המגזר הכפרי להיחלשות העיר - מרשימה מאוד. את חלק הטענות בפסק הדין תמצאו כאן.

למען הסדר ראוי לציין שהיו עוד עותרים רבים, ביניהם האגודה לצדק חלוקתי, שטענה שההטבה למגזר החקלאי מקפחת מגזרים אחרים. עותרים רבים היו גם מהצד הקיבוצי, והם טענו נגד היבטים אחרים של אותן החלטות של המינהל.

ארבל סוקרת בהרחבה את התקינות המינהלית של ההליכים בקבלת ההחלטות. אחת ממסקנות הביניים שלה הן שהמינהל חייב לשקול שיקולים תכנוניים בקבלת החלטותיו, ולהביא בחשבון את המגמות התכנוניות שבתוקף. אסור למינהל להציב קשיים בפני מוסדות התכנון ליישם את המדיניות שתשמור על האינטרס הציבורי (סעיפים 46-47 בפסק הדין). מישהו אמר דב"י? מישהו דיבר על ניוד זכויות?

אבל מהם יעדי התכנון הנכונים. כאן התשובה של ארבל היא פשוטה - תמ"א 35. היא מפנה אותנו אל המטרות - צמצום הפירבור והכוונת הפיתוח לערים. כדאי לשים לב לכך שמטרות התמ"א (שהיו עליהן מלחמות גדולות) הן שיצרו את ההישג הזה. לא התשריט ולא ההוראות המפורטות לגבי המרקמים והייעודים. ראוי לזכור את זה כשמנסחים מטרות ודברי הסבר של תכנית, ולא לשמוע רק את הקול הטכנוקרטי שאומר שתשריט והוראות הם חזות הכל.

אדלג על חלק נרחב של הדיון שסבב סביב הסדר הסדר הזכויות במושבים ופיצול הנחלות.

בדיון בתעסוקה הלא-חקלאית (כאן בפסק הדין), סוקרת ארבל בהרחבה את ההחלטות השונות, את חוות הדעת של פרופ' אריה שחר, ואת התחרות הלא הוגנת עם העיר, שמפניה חוששים העותרים. ארבל מסתמכת על כך שהחלטת המינהל הסופית היא לגבות דמי חכירה מלאים על בנייה לפעילות לא-חקלאית, וקובעת בסוף כי אין כאן תמריץ משמעותי שיגרום לפירבור מואץ. היא מחליטה להשאיר את ההיתר לפעילות לא-חקלאית על כנו.

אז מגיעה ארבל לבחינה של ההיתר להשכיר את המבנים המשמשים לפעילות הזו לצד שלישי. היא קובעת כי הסדר זה של שכירות משנה לגמרי את המצב הקיים, ומתיר לראשונה לחקלאי להשכיר מבנים בחלקה א' לפעילות לא חקלאית. היא קובעת כי ההסדר לא סביר, ולאחר שקילת כל הטיעונים לכאן ולכאן קובעת כי את האפשרות הזו יש לבטל (בסעיף 107).

כאן יש בעייה. כידוע, תעסוקה לא-חקלאית בחלקה א' אינה עניין נדיר, ואפשר למצוא שם הכל, החל ממשרדי אדריכלים, דרך קליניקות, חנויות רהיטים, וכלה במחסנים לחומרים מסוכנים. האם כל זה בשימוש בעלי החלקה? הם האדריכלים, מוכרי הרהיטים, בעלי החומרים המסוכנים? ודאי שלא. לפי יד2 יש המון היצע להשכרה של מבנים לפעילויות שונות ומשונות במושבים (מחסנים, משרדים, אולמות אירועים, קליניקות, חנויות - אלו רק חלק מההצעות שמצאתי שם. יצויין שלא מצויין אם זה בחלקה א', אבל נראה שחלק כן). פסק הדין מתייחס לבעייה הזו, אך טוען שהעובדה שזה קיים אינה מצדיקה מתן גושפנקא חוקית. הוא גם מציין את המסר המועבר למפירי חוק, ואת התמרוץ לחקלאים להסדיר את ענייניהם.

הפוסט כבר מתארך, ואני צריך לזוז... אני מקווה שאחזור לפסק הדין הזה שוב - יש בו עוד המון, ונראה לי שהוא מסמך חשוב.

אבל אקפוץ רגע לסוף דבר של פסק הדין (כאן). מורי ורבי, מוטי קפלן, מדגיש תמיד את האפקט החינוכי של תכנית. אני משער שהאפקט החינוכי או המסר היה מה שדחף את ארבל להוסיף את סוף הדבר שהוסיפה, ובו היא מציינת בפיסקה אחת את החלוצים שהגיעו לכאן לפני 100 שנה, והחלו להוציא לחם מן הארץ. אך הזמנים השתנו, ועם ההכרה בחשיבות המפעל, יש לתת את הדעת לפעולה לפי הסדרים חוקיים. היא מסכמת בכך שההסדר נותן "משקל הולם למציאות המורכבת, לעבר וגם להווה, להתיישבות החקלאית וגם להתיישבות העירונית, למאמץ שהושקע ולתמורה שראוי שתינתן בגינו, לשינוי וגם להתחדשות." ארבל גם מצטטת את ההתחלה מתוך "אנשי העליה השניה" של אלתרמן("הם היו עלמים צעירים, הן היו עלמות צעירות..."). אבל גם אצל אלתרמן וגם אצל עדנה ארבל, חסרה המילה תודה. תודה למי שתכלס בנו את המדינה, והיום צריכים להתמודד עם בעיות לא פשוטות.

תכניות ישנות

תכניות ישנות הן רעה חולה. תשאלו את המתכננים של רחביה, שהגיעו לשכונה כשתכנית ישנה מתירה שם תוספת קומה (ועוד אחת בהקלה) באופן גורף. משם הם היו צריכים להתחיל לעבוד - למשל על נושא השימור.

תשאלו את מינהל קהילתי יובלים, שנלחם בבית משפט נגד יישום פתאומי של תכנית ישנה לצמודי קרקע במורדות לכיוון עין-כרם, שסיכלה תהליכי תכנון נוכחיים (וניצח).

חלק מהתכניות הללו פשוט לא מתאימות להיום. צריך היה לבטל או לשנות אותן.

לשם הבהרה - אין בעייה לבטל תכנית קיימת על-ידי תכנית חדשה, רק עניין פעוט עוצר את זה לגמרי - הפיצויים על אובדן הזכויות. עסקי אוויר - היום יש לי בניין ללא זכויות, מחר אני מאשר תכנית - ופתאום יש לי רכוש חדש (שלא קניתי) - זכויות בנייה - שצריך לפצות אותי בגין לקיחתן אם מתאשרת תכנית שמקטינה אותן. לא אלאה אתכם, אבל רק כדי לסבר את האוזן - אנשים כבר ביקשו וקבלו פיצוי אפילו בגין אובדן של זכויות צפויות - כלומר לא כאלו שהיו מוקנות להם על-פי תכנית, אלא כאלו שהיו לבניין ליד והיה להם יסוד סביר להניח שיינתנו גם להם... אתם מבינים ששום ועדה מחוזית לא מסתכנת באישור תכנית שלוקחת זכויות מוקנות.

במיוחד עכשיו, כשתהיה (אינשאללה) הרבה עבודה של תכנון והתחדשות בתוך מרקמים בנויים - חשוב להסדיר את היחס לתכניות מאושרות שכבר לא מתאימות למדיניות הנוכחית. זה בדיוק מה שדב חנין וניצן הורוביץ ניסו לעשות בהצעת חוק חדשה (קובץ וורד). הם הציעו שתכניות שאושרו לפני יותר משמונה שנים ועדיין לא מומשו, יעברו בחינה מחודשת לפני שיינתן לפיהן היתר בנייה, ותינתן הזדמנות לציבור לתת התייחסויות. לאור הבחינה המחודשת וההתייחסויות, מציעים חנין והורוביץ (ולא בפעם הראשונה - הנה הצעה כמעט זהה של אופיר פינס-פז מ-2008, והנה עוד אחת של חנין, פינס-פז והורוביץ (הכל בקבצי וורד)) שניתן יהיה לנייד זכויות, להתלות את התכנית, לשנות או לבטל אותה. מציעי החוק חשבו במיוחד על תכניות המתירות בנייה בשטחים פתוחים כמו פעם (מתחם שפיים געש למשל), אבל לדעתי זה לא פחות רלוונטי בערים. הנה ב-nrg.

אבל גם הפעם זה לא הלך. ועדת שרים לענייני חקיקה דחתה את זה. חבל שהחלטות הועדה באתר משרד ראש-הממשלה מעודכנות ללפני חודשיים, אבל לכשהאתר יעודכן - זה אמור להופיע כאן. בינתיים נסתפק בידיעה ב-nrg.

תכנית אסטרטגית לבאר-שבע

כדאי לקרוא את הכתבה בדמרקר, שעוסקת בתכנית אסטרטגית לבאר-שבע, מציבה יעדים, ואפילו אינדיקטורים. אבל חבל שאין שם הבחנה ברורה בין האינטרס של באר-שבע, לבין האינטרס של "פיתוח הנגב והגליל", של גופים כמו תנועת אור, או המשרד לפיתוח הנגב והגליל (שהאתר שלהם לא עולה לי מהבוקר). כי מטרופולין זה אחלה, ואני כמובן בעד, אבל לפני זה צריך בתוך העיר מסה קריטית של שרותים איכותיים (תרבות, חינוך...), ותעסוקה, בשילוב של מסה קריטית של ביקוש לכל אלו. 

בקיצור, דנילוביץ' רוצה "אוכלוסייה איכותית", וזה אחד הדברים שבאר שבע צריכה, אבל גופים אחרים נותנים תמריצים לאותה אוכלוסייה בדיוק, להגיע אל היישובים הכפריים שסביב באר-שבע. 

ובעניין משיכת האוכלוסייה האיכותית יש גם צד שני - מה עם האוכלוסייה שגרה כבר בבאר-שבע כיום? מה עם שרותים ברמה נאותה עבורם? זו השאלה ששואלת סיון פיסטרוב. אדריכל שאני מעריך אמר לי פעם שהנגב צריך להתמחות באיכות חיים, ולא בעוד ועוד אוכלוסייה. אחרי שמתן דהן מעמותת "איילים" ענה לסיון שדלתות המשרד לפיתוח הנגב והגליל תמיד פתוחות בפניו, היא לא קיבלה זכות תגובה לתגובה בהארץ, ולכן תשובתה נמצאת בעבודה שחורה.

וסתם משהו קטן - כשמילאו את כבישי ומדרכות העיר בהוראות למרתון - כיוונים, איפה להציב גדרות ותחנות מים - הייתי בטוח שזה איזה ספריי מיוחד - משהו שנמחק מתישהו. מסתבר שזה כנראה יקח זמן...

(בתמונה רחוב הרצוג, היום)

שביל אופניים בגבעה הצרפתית

ביום שישי האחרון של כל חודש, מתקיימת ביותר מ-300 ערים בעולם רכיבת מסה קריטית. קיבלתי מייל שגם מחר, יום המרתון הגדול, יש רכיבה כזו. יוצאים מהמשביר ב-12:00. אולי אב"י יחליטו לפרסם את הפרטים באתר שלהם, כאן.

המסה דורשת שיפור (ביחס לרוכבים באופן כללי ו)בתשתיות - שבילי אופניים. חשבתי שכולם, כעיקרון, בעד שבילי אופניים, אבל שכמו כל דבר, צריך לצעוק הרבה כדי להזיז משהו. אז זהו שלא בדיוק - גם כשמשהו זז לא כולם ממש בעד. לא - הפעם אני לא מתכוון לניו-יורק, אלא לגבעה הצרפתית.

סיפרתי לחבר בהתלהבות שראיתי את שביל האופניים שסוללים בגבעה הצרפתית, והוא סיפר לי שהתושבים שם ממש עצבניים על זה, ושהם עצרו לעירייה את העבודות, ושלח לי את העצומה הזו. התגובה הראשונית שלי הייתה שהנה, שוב האופניים נסוגים כדי לפנות מקום לרכב הפרטי, ושוב התושבים כועסים כשנוגעים להם בחלק החשוב ביותר של המרחב הציבורי - הכביש. גם הקטע במיינט לא ממש שיכנע אותי.

אבל כשהתחלתי לקרוא את ההערות שהאנשים כתבו בעצומה, חשבתי שיכול להיות שזה לא כל-כך פשוט. אז הסתכלתי באתר שהם הרימו לטובת העניין, ראיתי את הוידאו מהפגישה של התושבים עם קובי ברטוב, ואת המצגת שמתארת את הבעיות בשביל המבוצע, ואת הפתרון החלופי. זה די שכנע אותי...

אבל מה שברור הוא ששיתוף ציבור אמיתי היה חסר כאן, וששיתוף כזה לא מבזבז זמן וכסף, אלא חוסך אותם. זה הזכיר לי משהו. אולי פעם הבאה...

היום (רביעי 23/3/2011) הייתה אמורה להיערך פגישה בין התושבים לעירייה.




למען הסר ספק - אני לא נוהג לרכב במסות הקריטיות - זה בדיוק הזמן שהילדים מסיימים את ביה"ס...

מדיניות ביניים למושבות

ב-21 בפברואר הוצגה במקומית "מדיניות ביניים" לאזור המושבות, שאמורה להיות תקפה עד להשלמת תכנית האב שמכין משרדו של גובי קרטס עבור העירייה. ההגיון אומר שבתקופת הביניים רצוי להיות שמרנים, ולהמעיט ככל האפשר בשינויים בלתי הפיכים (בניינים שייהרסו בתקופה זו, לא יוכלו להיות מיועדים לשימור אחר-כך...). נראה שהקו המנחה כרגע הוא אכן שמרני (שימורי). אבל מסתבר שלא כולם ממש אוהבים את זה...

אחוזי הבנייה שמציעה מדיניות הביניים באמת נמוכים יחסית. הגבול העליון שלהם באזור "תוספת מתונה" (ב') הוא 150% בנייה, שזה בערך הגבול התחתון של אזור מגורים ב' בתכנית רחביה. הגבול העליון באזור "עיבוי וחידוש עירוני" (ג') הוא 180%, שגם זה דומה לגבול התחתון של רחביה באזור מגורים ג'. ובאזור "הגרעין ההיסטורי" מציע קרטס "אל געת" - כלומר לא להרוס כלום, ולא להוסיף זכויות (!). המסמך המלא בתוך סדר היום של המקומית (עמ' 2-3).

יש כאן שני דברים: הנסיון לתת למונח "מוטה שימור" - כפי שהתכנית הוגדרה מלכתחילה - משמעות מחמירה; והשמרנות של תקופת הביניים (כאמור). יכול גם להיות שהאחוזים הנמוכים הם נסיון טקטי להתחיל נמוך במטרה להתפשר איפושהו באמצע.

מסתבר שרוב חברי הוועדה המקומית לא היו ממש מרוצים מהנסיון הזה, ודרשו יותר זכויות בנייה. את הנימוקים של שוחרי ההתחדשות (חרדים + פלג, גבאי והרשקוביץ) נקרא כשיהיה פרוטוקול (נראה לי שזה יהיה כאן). בינתיים אפשר לקרוא את הפרטים כפי שמתארים אותם זאב ארד ושייקה אל עמי באתר המינהל הקהילתי גינות העיר.

עמדתו של המינהל הקהילתי מאוד ברורה - בעד שימור. אבל ממש לא נראה לי שהם מוּנעים מתפישה רומנטית, אלא מהבנה שהאופי הפיזי של האזור הוא אחד המפתחות המרכזיים להצלחתו מכל הבחינות, ושבנייה במנגנוני השוק החופשי הרגילים תיצור דירות שלא יהיו אופציה לצעירים, אלא בעיקר לתושבי חוץ. הדגל שהמינהל מרים עכשיו הוא נגד דירות הרפאים, והם מזמינים את כל מי שאכפת לו, להגיע היום לדיון במחוזית ב-11:30. כשיהיה סדר יום הוא יהיה כאן.

ודבר אחרון - מדיניות הביניים מציעה להכריז על 77, 78 בתקופת הביניים. לועדה המחוזית קשה להקפיא את התכנון באזור כלשהו בעיר עד שיגמרו את התכנית החדשה, בעיקר אם לא ברור כמה זמן ייקח לסיים אותה. כלי אחד שקיים בחוק הוא הכרזה לפי סעיפים 77, 78. לאחר שישנה הכרזה על הכנת תכנית (77), יש לועדה אפשרות לקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה (78), או במילים אחרות - לוודא שאנשים לא מנצלים את זמן הביניים ליצור מצבים בלתי הפיכים. ברחביה השתמשו בכלי הזה, אבל במושבות מדובר על תכנית אב, כלי תכנוני לא דמוקרטי בעליל, שבאמצעותו ניתן לתכנן שכונות שלמות ואין צורך אפילו להודיע על כך לציבור, כך שלא ברור לי איך זה יסתדר עם 77, 78.

עדכון:
רק עכשיו ראיתי את הכתבה במיינט, עם הבקשה לבחון מחדש את תכנית ספדי על רקע הסיפור של המושבות. לא ברור לי מה עניין שמיטה להר חרת - האם החרדים במועצה באמת חשבו שמהמושבות יצאו אלפי יחידות דיור? וגובי קרטס ניפץ להם את החזון? מי מתכנן את העיר הזו??

תמהיל גדלי הדירות ברחביה

לפני כמה ימים התקיים עוד דיון בהתנגדויות לתכנית המיתאר לרחביה. לא אלאה אתכם, רק אפרט עניין אחד - תמהיל המגורים. הן עורכי התכנית והן העירייה הסכימו לכך שצודקים המתנגדים, ויש לשנות את התמהיל.

עיריית ירושלים המליצה על מנגנון שמשלב שני כלים - דירות קטנות (45 מ"ר ומטה), ודירות בשטח מוגבל (עד 95 מ"ר). השטחים הללו מתאימים לתקן החנייה.

הם ממליצים שכל תוספת יחידות דיור באזור א' של התכנית (לב רחביה) תהיה רק של יחידות דיור בשטח של עד 45 מ"ר (!!). מעבר לכך שתשמרנה דירות קטנות ברחביה, הדירות הללו לא יחוייבו בבניית חנייה, כך שלא תפרצנה הגדרות. ביתר האזורים, בכל תוספת של 5 יח"ד ומעלה תהיינה 20% לפחות מהיחידות בשטח מוגבל - שזה גם לא הישג מבוטל.

אפשר לקרוא את ההמלצה של העירייה כאן (מעמוד 50).

גילוי נאות: הייתי בין כותבי ההתנגדות של תנועת התעוררות.

בצילום: סצנת רחוב אופיינית ברחביה (רד"ק 14)

מה בין לוד וערד?

לפני כמה ימים הופיע מאמר של ד"ר בתיה רודד בוואינט, שדיבר על היחס בין ערי פיתוח (או בעצם ערים בכלל) לבין ישובים קהילתיים, ועד כמה הישובים הקהילתיים לא מחזקים את הערים אלא מחלישים אותן. לומדים את זה בגיאוגרפיה כלכלית שנה א', כשלומדים על הנסיון להקים את חבל לכיש עם עיר ראשית - קרית-גת - שתהיה מרכז אזורי. הקיבוצים העדיפו לעשות קניות בתל-אביב, והנסיון לא הצליח. לא אלאה אתכם. בתיה רודד מביאה שם את ערד כדוגמה, לאור תכניתו של שר השיכון "להצלת" ערד.

אז אם לומדים את זה בשנה א' אז מה הבעייה? הבעייה היא שהאתוס של פיזור האוכלוסייה ויישוב הפריפריה נטוע כל כך חזק בתכנון הישראלי, ובתרבות הישראלית בכלל, עד שאי אפשר לעקור אותו משם. אז למרות שתמ"א 35 מטילה מגבלות קשות על הקמת ישובים חדשים (סעיף 13 בהוראות), יוצרים בכל פעם מנגנון עוקף אחר, ומקימים עוד ועוד ישובים.

עד כאן אין כל חדש.

אבל היום עלתה החלטת ממשלה בנוגע לעיר לוד, שמדגימה בדיוק מה קורה לעיר כשמפתחים סביבה יישובים פרבריים. שווה לקרוא את ההחלטה - היא למעשה תכנית הבראה שלמה - אבל תראו איך הם מנתחים את מה שקרה. וככה הם כותבים בהקשר להגירה מלוד:

אכן, מיקומה של העיר במרכז הארץ, שהיה עשוי להוות יתרון, נתגלה כחרב פיפיות: בהינתן כאמור שמצבה של לוד נחות ממצבן של רשויות מקומיות הסמוכות לה, אוכלוסיות חזקות ועסקים נטשו את העיר לטובת ישובים אחרים בסביבה, בראש ובראשונה מודיעין ושהם, ואוכלוסיות חלשות, ובכלל זה תושבים אשר אינם רשומים אך מתגוררים בעיר בפועל, נותרו בעיר או היגרו אליה. בכך נוצר מעגל קסמים: עזיבת התושבים החזקים והעסקים הקטינה את הכנסות העירייה מצד אחד, והגדילה את התלות של תושבי העיר בשירותים העירוניים, מצד שני. זאת ועוד, בהינתן שהכנסות העירייה קטנו והעומס עליה גדל, רמת השירותים לאזרח ירדה, ובכך ניתן תמריץ לתושבים ולעסקים נוספים לעזוב את העיר.

"בראש ובראשונה מודיעין ושהם" כל כך פשוט... הקמנו עיר פרברית ועוד ישוב פרברי, שפשוט משכו את כל מי שיכול היה להרשות לעצמו, והשאירו בלוד רק את מי שלא היה לו כסף לעזוב. אז היום ישראל תשקיע 130 מלש"ח בנסיון להציל את מה שניתן היה למנוע (חלקית) בעזרת תכנון נכון - למעשה יישום של תובנות משנה א'.

רגע, אז איך זה שלירושלים פרבור זה כן טוב? כי ירושלים, בניגוד ללוד וערד, מספקת שרותים, והיא מרכז לסביבה (לארץ, לעולם...) - אז ככל שהסביבה תהיה מעובה יותר (כלומר - יותר תושבים במבשרת, מעלה אדומים, בית שמש וכולי) זה יותר טוב לירושלים.

סוגרים מרפסת בסילוואן

בהארץ כתוב שתכנית גן המלך הובאה להצבעה בצורה לא תקינה - לא תוקנו ליקויים שנמצאו על-ידי מהנדס העיר והמחלקה לבקרת תכניות, לא נבדקו היבטים תקציביים, וחברי הועדה המקומית לא קיבלו מספיק אינפורמציה לפני ההצבעה. את התכנית מלווה עורך-דין פרטי ולא היועץ המשפטי של העירייה.

עזבו את הפוליטיקה ואת המדיניות לגבי מזרח ירושלים - בואו נדבר רגע על הרפורמה בתכנון.

הרפורמה מעבירה את הכוח לועדות המקומיות - זה אומר שהמקומית לא ממליצה על גן ארכיאולוגי בשכונת סילוואן, היא ממש מאשרת אותו. אבל בסילוואן יש מי שנפגע, יש מי שדואג, ויש את עיני כל העולם - כל אלו עושים בקרה.

אבל אם התכנית הזו היתה עוסקת בגן סאקר ולא בגן המלך, ולא הייתה מציתה את התבערה שהיא הציתה, מישהו היה בכלל בודק את זה? מישהו היה יודע שדברים מאושרים בכזו צורה?

ואם אני סוגר מרפסת ואני גם חבר של חבר מועצה (שכזכור יושב במועצה ללא תמורה כספית), ונורא חשוב לי שזה ירוץ מהר? נראה לכם שמישהו יידע אי פעם שלא עברתי כמו שצריך את בקרת התכניות?

החברה להגנת הטבע ממשיכה במאבק נגד הרפורמה.

בגץ ביטל את הדיון

לא נראה לי שקורה הרבה שבג"ץ מבטל דיון של הממשלה. כל הכבוד לארגונים שהגישו את העתירה (אדם טבע ודין, החברה להגנת הטבע, במקום, האגודה לצדק סביבתי, עמותת אל"ס , ועמותת שבי"ל).

לפני כמה ימים הבנתי משהו - הבנתי שתכנון מרחבי בישראל הוא אי של שפיות. כן - ברוב התחומים האחרים התכנון האסטרטגי לקוי או שפשוט לא קיים - אני מתכוון לחינוך, תעשייה, ועוד הרבה. אבל בתכנון מרחבי - ישנה מסגרת לתכנון (חוק התכנון והבנייה) שכוללת כללים לביצוע תהליכי תכנון, לתיקון תכניות (התנגדויות) וליישום שלהם (פיקוח על הבנייה). ישנה תרבות של חשיבה לטווח ארוך - מ-"תכנון פיזי לישראל" של אריה שרון ועד לתמ"א 35, וישנה גם מדיניות שנגזרת מחזון, שמעודכן מדי פעם. כך הוביל התכנון הפיזי של אריה שרון לפיזור האוכלוסייה, וכך הגענו היום לצמידות דופן, התרכזות במרקם הבנוי, ואיסור הקמה של ישובים חדשים - בתמ"א 35.

זו בדיוק הסיבה לחרדה מפני הרפורמה - אחד המנגנונים המפוארים של המדינה עומד בפני מהפך ענק - כדאי שהמהפך הזה לא יהפוך גם את מערכת התכנון המרחבי למערכת שעיקרה ביצוע (למשל סגירת מרפסת בזמן הקצר ביותר האפשרי).

ועניין אחר לגמרי:

באפרתה ניסו להשתלט על קרקע פרטית - לא משהו ממש נדיר ביו"ש. הנה דוגמה. מה שיותר נדיר הוא שזה לא הצליח.

שמתם לב לתצ"א ששמו בוואינט? מופת של גזירת תצ"א - שימו לב לתמונה המלאה. הכפר אום סלמונה פשוט נחתך החוצה. לא שזה משנה הרבה - אבל מרגיז לראות שוב את האינסטינקט של ניקוי המפה מערבים.

ועניין אחר עוד יותר:
רכבתם פעם במעלה רחוב עזה או בצלאל - לא קל...
הנה הפתרון (תודה לזאב על ההפנייה)

עיר בטוחה וניוד זכויות

ירושלים היא העיר הבטוחה ביותר להולכי רגל, מצהירים במיינט. אם תבדקו את ההודעה של אור ירוק, תראו שהיא מייחסת לירושלים את הבכורה המפוקפקת רק מבין חמש הערים הגדולות.  בסה"כ הכללי מובילה את הבטיחות ביתר-עילית.
הנתון בירושלים הוא 0.39 נפגעים לכל 1,000 יוממים.
אבל רגע - מה מפוקפק?
בואו נראה מיהן יתר הערים הבטוחות. הנה הרשימה מתוך "אור ירוק": טייבה, ראש העין, יהוד, טירה, מודיעין עילית, מעלות תרשיחא, מודיעין-מכבים-רעות, גבעת שמואל ונהרייה, כולן נמנות על 10 הערים בהן מדד היפגעותם של הולכי הרגל הוא הנמוך ביותר. מה בכלל משותף לערים האלו?

לי נראה שהרשימה מורכבת מערים במעמד חברתי-כלכלי נמוך ומשניים-שלושה פרברי שינה. בפרבר שינה יש פחות מכוניות בעיר במשך היום; ובערים עם מעמד חברתי-כלכלי נמוך - פחות מכוניות גם בערב.
רשימת המקומות הלא-בטוחים מסבכת אותי קצת, אבל הנה היא בכל זאת: בת-ים, קריית ים, בני ברק, קריית אונו, קריית מוצקין, חולון, חדרה, רחובות, מעלה אדומים וראשון לציון.

לכו בזהירות!

ניוד זכויות
קראתי סיפור על מלון ששימר שטח פתוח (דרך פלאנטיזן). בסיאטל משמרים שטח פתוח דרך ניוד זכויות, אבל לא זו הנקודה. הכותב נותן כמה תמריצים אפשריים לניוד זכויות. למה שתושבים באזורים "המקבלים" (את הזכויות) ירצו להצטופף לטובת שימור של אזור או עיר אחרת? חלק מהתמריצים מוכרים, ובאים לידי ביטוי בסופו של דבר בכסף - תמריץ דרך זכויות נוספות, או כסף אחר.
אבל שני דברים נראו לי מעניינים, וכציניקנים אנחנו נוטים להתעלם מהם. אחד הוא השאיפה להקטנת טביעת הרגל האקולוגית. רלוונטי בעיקר לשימור שטחים פתוחים, אבל אם זוהי מדיניות ארצית או אזורית (עד כמה שתהיה מדיניות אזורית לאחר ביטול התכנון המחוזי) יש לזה משמעות.
התמריץ השני הוא המעניין יותר. הכותב טוען שדרך ההזדהות של התושבים באזורים המקבלים עם המטרה ועם האזור "הנותן" (במקרה של סיאטל - עם השטח הפתוח הסובב) - נוצרת המוכנות והמוטיבציה לקבל את הזכויות.
לנו זה נשמע מוזר - רק תנו לי זכויות ואשמח! נסו לספר את זה לתושבי גוננים. אבל אם יהיה קשר בין שימור לבין הזכויות (למשל אם זכויות הבנייה של עמק הצבאים היו יכולות להיקלט בגוננים והעמק היה נשאר פתוח) - זה היה נתפס אחרת.
טוב - כל הדיון בישראל הוא תיאורטי עד שיהיה ניתן לבצע את זה מבחינה חוקית, אבל זו נקודה למחשבה באופן כללי - האם הידיעה שאני תורם יכולה להניע מהלך תכנוני.

הצעת החוק לרפורמה בתכנון

רציתי לפרסם היום משהו על זה שירושלים היא העיר הבטוחה ביותר להולכי רגל, אבל זה יידחה לשבוע הבא.
כתבתי לפני כמה ימים שיש עוד כמה שלבים בדרך למימוש הרפורמה - הנה מגיעה הצעת החוק.
"רפורמה סודית" הגדירו אותה בעבודה שחורה, ובחברה להגנת הטבע. הם גם השיגו עבורנו את הטיוטה, אבל כנראה שזמן קצר אחר-כך זה כבר היה באתר של משרד הפנים. לא תמיד הקישורים שם עובדים, אבל ננסה - יש את הצעת החוק (ארוך ארוך), יש דברי הסבר (ארוך) ויש מצגת (עוד לא הסתכלתי).
חשוב לעבור על זה, כדאי גם לקרוא את מה שכתבו בחברה להגנת הטבע, אבל לי אין כרגע את הזמן - למי שיש תובנות מוזמן להשאיר כאן למטה.
שני דברים ראשונים: שימו לב איך כל סמכות שמוקנית לועדה בחוק - מוקנית לה, ולה בלבד. וגם: נציגי הציבור בועדה המקומית כבר לא צריכים להיות "בקיאים בענייני איכות הסביבה".

הרפורמה בתכנון - אז מה היה לנו שם?

הרפורמה בתכנון עברה כהחלטת ממשלה. אני לא משפטן, אבל אני משער שיש עוד ערכאה אחת או שתיים שאפשר להשפיע בהן, ואז העניין יתחיל להתגלגל.

אז מה היה לנו שם:

מעבירים הרבה סמכויות לוועדה המקומית, והיא צריכה לעבור לצורך העניין הסמכה. המחוזית (בתום תקופת מעבר) תדון רק בתכניות כוללניות (ליישוב שלם), תכניות ברמה הלאומית, מתקנים בטחוניים ועוד - הכל חוץ מתכניות בתוך הערים, שהן רוב הבנייה בישראל. רוב הבנייה לא תגיע למחוזית, אבל אם המחוזית דנה בתכנית הכוללנית, היא כן מקבלת השפעה על המדיניות בתוך העיר.

הוועדות המחוזיות (וגם המועצה הארצית) יחוייבו להקים וועדות משנה לכל מיני נושאים (בשם הייעול) שלא יהיו כפופות למוסד התכנון שבמסגרתו הן פועלות. בנוסף לכך תבוטל האפשרות להעלאת נושא מוועדת משנה למליאה. צריך להסביר את גודל העיוות? חברי "וועדת משנה  לפרויקטים מחוזיים - תוכניות מפורטות גדולות  ביוזמה  ממשלתית לרבות תוכניות למגורים" יוכלו לקבוע בעצמם לגבי "פרוייקטים מחוזיים", ולחבר וועדת המשנה לא תהיה סמכות להעלות את הנושא למליאת הוועדה המחוזית שבמסגרתה פועלת וועדת המשנה המוזרה הזו. מה משני בוועדות המשנה האלו? זה עוד מסלול עוקף תכנון.

הלאה: ערר על החלטות הוועדה המחוזית? הצחקתם. רק על תכניות מתאר כוללניות, ורק אם אתם שייכים ל-"רשימה מוגבלת של גורמים הרשאים להגיש ערר"

הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים תפורק, ושימו לב: "הסמכויות והערכים התכנוניים בעניין  השמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, יועברו ויוטמעו במסגרת מוסדות התכנון והתכניות" כן - מוסדות התכנון והתכניות הם האחראים החדשים על שמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים. במיוחד התכניות...

"ביטול הדרגתי של רובד תכניות המתאר המחוזיות". אוקיי - בדיוק סיימנו סבב של עדכון תכניות המיתאר המחוזיות בכל המחוזות - וכנראה שזה הזמן להכריז על ביטולן. מה הרעיון? שתכניות המיתאר הרשותיות (כוללניות) יתפסו את מקומן של המחוזיות. מחפשים את ההגיון? גם אני. אבל תחשבו שלדוגמה במחוז ירושלים - מועצה אזורית מטה יהודה תערוך את התכנון שלה ללא שום התחשבות בבית-שמש או בירושלים.

הלאה (זה ארוך...) לוועדות המקומיות יצטרפו שלושה נציגי ציבור, שמתוכם אחד "הבקיא בענייני הגנת הסביבה". זה הנוסח. מיהו בקיא? אנחנו נראה בדיוק מי בקיא ומי לא... הבקרה על התנהלות הוועדות המקומיות שקיבלו פתאום הרבה מאוד כוח, נתונה בעיקר בידי שר הפנים, שמוסמך גם להעביר את תפקידי הוועדה המקומית לוועדה למילוי תפקידי ועדות מקומיות. מה זה?

לוחות הזמנים הם בהחלט מדהימים. 16 חודשים לתכנית מיתאר ארצית נושאית. אחד הסעיפים המעניינים: "תוטל חובה על מוסדות התכנון המחוזיים והארציים להסתייע ביועצים מקצועיים חיצוניים".

מי מממן את כל הסיפור? לא קל לעמוד בלוחות זמנים כאלו. הציבור כמובן! "לצורך  מימון  פעולתם של מוסדות התכנון  ורשויות הרישוי  תיקבע סמכות ויותקנו תקנות להטלת  אגרות על  הגשת  תכניות, היתרי בניה ועררים" כדאי להפנות את האצבע אל האבסורד: האיש הקטן שרוצה לסגור את אותה מרפסת מפורסמת, צריך פתאום לממן את מנגנון הייעול. 

נקודת אור: הפיצויים יהיו הגיוניים (נמוכים) יותר, ולא יינתנו פיצויים על ציפיות.

אה - הרפורמה גם דואגת לפתרונות דיור ממשלתיים - למשרד הפנים.


ולמי שהגיע עד כאן - עוד החלטת ממשלה - על דוח מבקר המדינה. הממשלה מחליטה שהרפורמה היא בעצם מענה לטענות של המבקר. העניין הוא שהמבקר טען בעיקר נגד אוזלת ידן של הרשויות המקומיות בתכנון (למשל כאן), והמליץ לרכז את התכנון המקומי במינהל התכנון. רק שהרפורמה דווקא מעבירה את הסמכות לרשות המקומית...

חמוש במשקפיים

בעיתון השבת האסון בהאיטי - איזה ניכור - הכל עלות-תועלת. כמה עלתה המשלחת, והאם זה יעזור לנו לתדמית כשנפגיז שוב את עזה. בלי טיפת חמלה, השאלה "האם אנו עושים את הדבר הנכון" אינה מתחברת לערכים, והמשפט "אין מחיר לחיי אדם" מוגדר בזלזול כ-"מנטרה" (כאן).

ליד זה דוח ה-OECD שטוען שמרכיב הכרחי בחוסן ובצמיחה כלכלית לטווח ארוך הוא צמצום פערים על-ידי העלאת מסים, צמצום העוני, שיפור והשוואת מערכות החינוך (הודעה לעיתונות, דוח חברתי, ודוח כלכלי). האם הנאו-ליברליזם הישראלי יקשיב לעולם המפותח? לא בטוח.

וליד שני אלו הרפורמה בתכנון, עם ביטול ביטול הולחו"ף - עצם שנזרקה לאנשי הסביבה, באופן שמזכיר קצת את ההתחייבות להפחתת הגברת הפליטות.

השלושה האלו הם אחד. כמו שהפחתת המיסים הפרוגרסיביים יוצרת (לפחות לפי ה-OECD) עוני ופערים, ומזיקה לצמיחה הכלכלית בטווח הארוך, כך גם הפחתה של מעורבות הרשויות בתכנון תיצור פערים במימוש הזכויות התכנוניות, ובאיכות החיים. מי שיש לו אפשרות ליזום תכנית, יוכל "לסגור מרפסת" בקלות רבה (ערן טמיר טאוויל מזכיר שעד היום זה גם לא היה קשה), אבל מי שיש לו בעיקר את המרחב הציבורי, יפסיד, מפני שהתכנון הכולל, הרואה את טובת כולם - הקבוצות החזקות והחלשות, הדורות החיים והעתידיים - הוחלש היום משמעותית. זה מה שקורה כשעל כל דבר מסתכלים במשקפי עלות-תועלת כלכלית.

התמונה מהארץ

ביבי ודב"י

ביבי רוצה לבטל את הוועדות המחוזיות, במסגרת עוד רפורמה. שר הפנים אלי ישי מודיע שהמחוזיות לא יבוטלו. כדאי לקרוא את מה שרחל אלתרמן אמרה לתני גולדשטיין על זה.

אני חושב שאם לתכנון יש פן פוליטי שרוצים לשמר זה מוזר. הועדה המקומית היא הרי פוליטית בהגדרתה, והרכבה זהה לרוב להרכב מועצת הרשות (נגיד בירושלים - מועצת העיר). אז לוקחים את אותם נבחרים, שצריכים לדאוג למי שבחר בהם (שזה לפעמים לתת לו לסגור מרפסת, ולפעמים זה לדאוג שהשכן דווקא לא יסגור את המרפסת...) ומשאירים אותם בתור הסמכות התכנונית היחידה או העיקרית. מה זה?

רחל אלתרמן אומרת ש-"זה די אבסורדי שכל הרחבה שרוצים לעשות לבית דורשת אישור של ועדה שיושבים בה נציגים של משרד הפנים, משרד התשתיות, השיכון והתחבורה. " [הכוונה לוועדה המחוזית]. אבל זה שכל הרחבה דורשת אישור של נבחרי הציבור זה לא אבסורד? למה נציגי ש"ס במועצת העיר הם שיחליטו על המרפסת שלי? אני בהחלט מעדיף את נציגי משרד הפנים והתשתיות - מה גם שאלו לרוב אנשי תכנון מאותם משרדים.

סיפור וחצי על דיור בהישג יד

מחוז ווסטצ'סטר - פרבר עשיר ולבן של ניו-יורק - יבנה דיור בהישג יד לשחורים ולהיספנים. 750 יחידות דיור למשתכרים קצת פחות מהממוצע (כלומר לא לעניים המרודים). הרעיון הוא דה-סגרגציה (אינטגרציה) מרחבית, והם לא עושים את זה כדי להיות נחמדים, אלא כדי להתחמק ממשפט בתביעה שהגיש נגדם ארגון בשם Anti-Discrimination Center. הנה - גם באמריקה המתוקנת צריך שבית המשפט יכופף את היד למחוז כדי שיעשה משהו למען שוויון הזדמנויות או אפלייה מתקנת. למי שמתעניין - משפחה של ארבע נפשות שמרוויחה $75,000 (החציון במדינת ניו-יורק הוא בערך $80,000) זכאית לקנות שם. הפרטים כאן

אצלנו מנסים לעודד בנייה להשכרה. משה גפני עם עוד שני ח"כים הגישו הצעה להקלה במיסוי דרך חוק עידוד השקעות הון (ההצעה כאן), אבל בגלל שהממשלה לא ממש אוהבת הצעות חוק פרטיות, הם ינסחו הצעה ממשלתית לאותו עניין - שיהיה בהצלחה.