קוד תכנון

היוזמה החדשה ל-"הצלת ירושלים היהודית" היא אמנם קצת יותר פוליטית-מדינית מהנושאים שאני בדרך כלל עוסק בהם, אבל נראה לי שחשוב להגיד על זה משהו. ההצעות לסוגים שונים של "התנתקות" ממזרח ירושלים נמצאות על השולחן כבר הרבה זמן (כאן דוגמה מלפני כעשור), אבל כאשר האינטגרציה בין מזרח למערב העיר הולכת ומעמיקה, יש משמעות עצומה לזמן. אנחנו כבר לא נמצאים במקום בו היינו לפני עשור. חוץ מזה יש משמעות למילים. כשאומרים לי "הצלת ירושלים היהודית" זה כל כך מסריח מגזענות שאני לא רוצה להקשיב להמשך (איך הייתם מגיבים לתכנית ל-"הצלת שיקגו הלבנה" מפני השחורים?). אינטרסים -- חלק מהתועלות המצויינות ביוזמה הן בכלל נזקים (כמו העובדה שצבא ולא משטרה יפעל בשכונות מזרח ירושלים), וחלק הן ציניות מכוערת (חיסכון כספי הביטוח הלאומי -- ומה עם לקוחות הרווחה? והחרדים? והעניים? ונפגעי טרור/מחלות/מלחמה? מכולם נתנתק?). ודבר אחרון "חיזוק האופי היהודי" -- אני אישית חושב שאם ירושלים חפצת חיים, האופי שהיא צריכה לחזק הוא הגיוון, הפלורליזם -- ולא הסגרגציה.

אבל זה לא משנה -- הנזק כבר נעשה. גם אם לא יוקמו חומות סביב הר הצופים ותלפיות מזרח, העובדה שנכתבות המילים "יפקע תוקף תעודת התושב הישראלית של 200,000 הפלסטינים" ואין פוצה פה ומצפצף, כבר מעמיקה עוד את אי האמון שאנחנו בונים בעמל (וכסף) רב במזרח העיר. אחר כך, כשהפלסטינים עושים מצידם מעשים חד צדדיים, אין מה להתפלא. כאן האתר שלהם, וכאן המפה.


קוד תכנון
בכנס איגוד המתכננים ביום חמישי היה ממש מעניין, ולא רק בגלל הלוקיישן (כמה תמונות (לא שלי) כאן). באחת המליאות אמרה נורית אלפסי שתכנון מיתארי זה רע. לי הייתה הרגשה שסוף סוף מישהו אומר את זה. עוד תב"ע ועוד תב"ע, ובכל אחת מהן היזם והמתכנן רצים בכל הועדות כדי להשיג עוד קצת ועוד קצת, והתושבים יחד עם ארגונים אזרחיים רצים להתנגד. אולי צריך פשוט קוד תכנון. ספר שיגיד מה מותר לעשות בשכונת מגורים, ומה באזור מוטה תח"צ, ומה באזור תעסוקה, ומה באזור תעשייה, וכולי. ככה היזם יודע מראש, עוד לפני קניית המגרש, בדיוק אילו זכויות (וחובות) הוא עתיד לקבל. נראה לי שזה יזרז את הליכי התכנון, וישכלל, כמו שאומרים הכלכלנים, או ייעל, את שוק הנדל"ן (בסוף מישהו הרי משלם על זה שיושבים מתכננים ואדריכלים וכותבים את אותם כללים עוד פעם ועוד פעם). אולי זה גם יהיה יותר צודק, או פחות מושחת.

כנראה שרק לי זה נראה אבסורד להעביר סמכויות תכנון לפוליטיקאים מתנדבים
בלי קשר (ואולי עם). בינת שוורץ הסבירה באותו הכנס שוב כמה זה טוב להעביר סמכויות לועדות המקומיות. כי הם מייצגים, מכירים את העיר וכולי. כולם כבר מזמן מתיישרים עם זה ותומכים, לפחות כל חברי הפאנל שהיה שם. אבל ככל שאני חושב על זה, נראה לי אבסורדי יותר להעביר סמכויות מקצועיות לגוף של מתנדבים, פוליטיים. איך הם יחליטו על היקפי חנייה? על טיפול בנגר עילי? איך אמור להצביע חבר מועצה כשמדובר על השכונה שלו, ומה עם שכונות שלא מיוצגות במועצת העיר? (ואצלנו יש 37% מהאוכלוסייה שלא מיוצגים)  -- איך ייראה שם התכנון? זה נראה לי כמו לתת לכנסת להחליף את הממשלה, ואני עדיין מאמין בהפרדת רשויות.
 
ובאמת בלי קשר, בשבוע שעבר היינו בסירה. היה ממש כיף, מקווה שלא רק לי. כן ירבו! תודה ענקית לגילי, לרות, לאלעד, לענבר, ולכל מי שבא לשמוע הלומי בירה מדברים על תכנון וג'נטריפיקציה.

שבוע טוב

מתחם קולנוע עדן טייק 2

לפני שבוע ביקשת ממני, איתמר, את שני הסנט שלי על ההדמיות החדשות של מתחם קולנוע עדן. עניתי לך שבמבט ראשון זה מאכזב - מכינים תכנית, משקיעים בכתיבת התנגדות (זה אנחנו - לא משנה שעיקרה היה תמיכה), האדריכל מצהיר שנספח הבינוי מחייב ואסור לשנות בו כלום, ושלוש-ארבע שנים אחר-כך - פתאום הכל אחר לגמרי - לא נספח ולא נעליים. וגם העיצוב - לא נראה שבפירמידה הזו יש איזו בשורה גדולה יותר מהעיצוב הקודם. והאדריכל - אותו אחד בדיוק - דניאל ליבסקינד (עם יגאל לוי הישראלי). אם אתם צריכים עדכון על הפרק הקודם, אתם מוזמנים לקרוא את מה שכתבתי על זה לפני כמה שנים כאן בבלוג.

עניתי גם שאנסה לברר עוד כמה פרטים - אז הנה תוצאות הבירור:

לא היה פשוט - לא היה לי מספר תכנית, ולא ידעתי באיזה שלב היא נמצאת (ואם זו בכלל תב"ע או שמא היתר בנייה - כי בסוף נספח הבינוי לא היה מחייב). עיריית ירושלים אמנם מעלה את כל הישיבות לאינטרנט - ובאמת כל הכבוד על השקיפות, אבל לך תמצא תכנית בין עשרות פרוטוקולים סרוקים, שכל אחד מחזיק כמה עשרות עמודים... מישהו כאן יודע אם יש איזה שינוי בדרך?

ואז שגיא הפנה אותי לתאריך בו נערכה הישיבה במקומית. תודה שגיא - אין כמוך!
ומשם זה כבר היה קצת יותר פשוט.

אוקיי - אז ראשית - כמה פרטים טכניים: מדובר בתב"ע חדשה, בסמכות מקומית. מספרה הוא: 101-0263723. תמצאו פרטים באתר של מבא"ת (כאן. אין לינק ישיר - מוזמנים לשאול למה), ועוד פרטים בסדר היום של ישיבת ועדה מקומית מתאריך 13/5/2015 (PDF), ובתמליל של אותה ישיבה (DOC). 

סמכות מקומית - ראיתם פעם תכנית למגדל בן 32 קומות בסמכות ועדה מקומית - כלומר שמי שמאשר את המגדל סופית הם חברי הקואליציה העירונית? נפלאות הן דרכי התכנון. הסיבה היא, מן הסתם, שהזכויות אושרו בסיבוב הקודם, ולכן התכנית הנוכחית לא מוסיפה זכויות. טוב? רע? אין הרבה טעם לדוש בזה, כי הכל ישתנה ברגע שיסתיים המעבר לעבודה לפי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה.

אז התחלתי לקרוא את תמליל הישיבה. עכשיו - גם הפורומים היותר-רציניים שאני מכיר, נוטים להיות לפעמים קצת מבדחים בזמן אמת, כך שזו לא חוכמה להיתלות בשטויות שהם אומרים, אבל לקשור את הפירמידות עם בני ישראל? ישר התעצבנתי, או יותר נכון - התעצבתי. וזה לא נהיה יותר טוב.

מסתבר שיזם אחר (פרוספר אמויאל) קנה את המגרש מהיזם הקודם (שמואל סגל) ויזם את התכנית החדשה. נראה לכם הגיוני שיזם ימכור מגרש עם תכנית מאושרת שאפשר ליישם מחר בבוקר? כנראה שגם לשמואל סגל זה לא ממש בא בטבעיות, ולפי News1 היתה שם גם סחיטה.

ואז יגאל לוי מתחיל לתאר את הפרוייקט. "אולי הבניין הכי מעניין שיקום אי פעם בירושלים" (קצת נסחפנו, לא?), "מתנה לעיר", "גם הפירמידות יש בהן הרבה סמלים יהודיים", "הנושא של פירמידות הוא היום ... בלונדון ... בסן פרנסיסקו". נראה לי שלהביא את סן פרנסיסקו זה באמת הזוי - הפירמידה שם נבנתה בתחילת שנות ה-1970... בקיצור - אני משער שהבנתם. אחסוך ממכם את ההמשך.

למעלה תהיה "מסעדה בשחקים" "לטובת הציבור", ומרפסת תצפית 360 מעלות. חלק מהחברים במקומית מניחים שהתצפית היא זיקת הנאה לציבור. יגאל לוי עונה שבוודאי בוודאי בוודאי - רק לשלם ולעלות... כלומר לא זיקה ולא נעליים. ככלל כשמופיעה המילה "בוודאי" כדאי לקרוא בעיון גם את האותיות הקטנות.

אוקיי - העפתי מבט בתכניות. במפלס הרחוב הבניין מציג חזית מסחרית גבוהה מאוד (שתי קומות מסחר), מאחורי ארקדה. האמת - לי הקשתות האלו נראות קצת מיושנות, ולא ממש מתאימות עיצובית לכל הדה-קונסטרוקציה למעלה.

מפלס הרחוב הוא רחבה אחת גדולה שכוללת את רחוב אגריפס, ומעבר לכיוון "גלידה קרוול" - הרחבה של בנק הפועלים (זו ושימו לב לארקדת הקשתות...). יש גם מעבר פנימי דרך הבניין - זיקת הנאה. ממנו עולים לקומת המסחר השנייה - סוג של קניון. המעבר הפנימי דרך הבניין הוא ברוחב 5.6 מטר במקום הצר שלו (לא הרבה יותר רחב מהמדרכה של רחוב קינג ג'ורג'), וכולל גרם מדרגות לכיוון רחוב עליאש. מה זה אומר? שאם אני מגיע עם עגלה מהשוק (אני לא) וצריך ללכת לכיוון רחבת המשביר (הישן), כנראה שלא ארגיש שם בנוח. בנוסף, הפיתוח של רחוב אגריפס, שבעצם קצת מנכס את הרחוב לבניין (כדי שגם שם לא ארגיש לגמרי בנוח אם לא באתי לקנות) - הוא על תקן "מטלת יזם" - כלומר "שרות לציבור". הפוך על הפוך. והכניסות לחנויות הן גם מהרחבה, וגם מהמעבר הפנימי. בהצגה במקומית יגאל לוי מבטיח שהחנויות יהיו "ברמה בינלאומית". שיהיה...

אה - שימושים. מעל המסחר יש מלון ( 200 חדרים), מעליו מגורים, ולמעלה המסעדה והתצפית. מתחת להכל חניון שהכניסה אליו מעליאש.

טוב, הפוסט מתארך, והרעיון נראה לי ברור.
בבניין ציון ננוחם (או שלא).

סוגרים מרפסת בסילוואן

בהארץ כתוב שתכנית גן המלך הובאה להצבעה בצורה לא תקינה - לא תוקנו ליקויים שנמצאו על-ידי מהנדס העיר והמחלקה לבקרת תכניות, לא נבדקו היבטים תקציביים, וחברי הועדה המקומית לא קיבלו מספיק אינפורמציה לפני ההצבעה. את התכנית מלווה עורך-דין פרטי ולא היועץ המשפטי של העירייה.

עזבו את הפוליטיקה ואת המדיניות לגבי מזרח ירושלים - בואו נדבר רגע על הרפורמה בתכנון.

הרפורמה מעבירה את הכוח לועדות המקומיות - זה אומר שהמקומית לא ממליצה על גן ארכיאולוגי בשכונת סילוואן, היא ממש מאשרת אותו. אבל בסילוואן יש מי שנפגע, יש מי שדואג, ויש את עיני כל העולם - כל אלו עושים בקרה.

אבל אם התכנית הזו היתה עוסקת בגן סאקר ולא בגן המלך, ולא הייתה מציתה את התבערה שהיא הציתה, מישהו היה בכלל בודק את זה? מישהו היה יודע שדברים מאושרים בכזו צורה?

ואם אני סוגר מרפסת ואני גם חבר של חבר מועצה (שכזכור יושב במועצה ללא תמורה כספית), ונורא חשוב לי שזה ירוץ מהר? נראה לכם שמישהו יידע אי פעם שלא עברתי כמו שצריך את בקרת התכניות?

החברה להגנת הטבע ממשיכה במאבק נגד הרפורמה.

הרפורמה בתכנון - אז מה היה לנו שם?

הרפורמה בתכנון עברה כהחלטת ממשלה. אני לא משפטן, אבל אני משער שיש עוד ערכאה אחת או שתיים שאפשר להשפיע בהן, ואז העניין יתחיל להתגלגל.

אז מה היה לנו שם:

מעבירים הרבה סמכויות לוועדה המקומית, והיא צריכה לעבור לצורך העניין הסמכה. המחוזית (בתום תקופת מעבר) תדון רק בתכניות כוללניות (ליישוב שלם), תכניות ברמה הלאומית, מתקנים בטחוניים ועוד - הכל חוץ מתכניות בתוך הערים, שהן רוב הבנייה בישראל. רוב הבנייה לא תגיע למחוזית, אבל אם המחוזית דנה בתכנית הכוללנית, היא כן מקבלת השפעה על המדיניות בתוך העיר.

הוועדות המחוזיות (וגם המועצה הארצית) יחוייבו להקים וועדות משנה לכל מיני נושאים (בשם הייעול) שלא יהיו כפופות למוסד התכנון שבמסגרתו הן פועלות. בנוסף לכך תבוטל האפשרות להעלאת נושא מוועדת משנה למליאה. צריך להסביר את גודל העיוות? חברי "וועדת משנה  לפרויקטים מחוזיים - תוכניות מפורטות גדולות  ביוזמה  ממשלתית לרבות תוכניות למגורים" יוכלו לקבוע בעצמם לגבי "פרוייקטים מחוזיים", ולחבר וועדת המשנה לא תהיה סמכות להעלות את הנושא למליאת הוועדה המחוזית שבמסגרתה פועלת וועדת המשנה המוזרה הזו. מה משני בוועדות המשנה האלו? זה עוד מסלול עוקף תכנון.

הלאה: ערר על החלטות הוועדה המחוזית? הצחקתם. רק על תכניות מתאר כוללניות, ורק אם אתם שייכים ל-"רשימה מוגבלת של גורמים הרשאים להגיש ערר"

הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים תפורק, ושימו לב: "הסמכויות והערכים התכנוניים בעניין  השמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, יועברו ויוטמעו במסגרת מוסדות התכנון והתכניות" כן - מוסדות התכנון והתכניות הם האחראים החדשים על שמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים. במיוחד התכניות...

"ביטול הדרגתי של רובד תכניות המתאר המחוזיות". אוקיי - בדיוק סיימנו סבב של עדכון תכניות המיתאר המחוזיות בכל המחוזות - וכנראה שזה הזמן להכריז על ביטולן. מה הרעיון? שתכניות המיתאר הרשותיות (כוללניות) יתפסו את מקומן של המחוזיות. מחפשים את ההגיון? גם אני. אבל תחשבו שלדוגמה במחוז ירושלים - מועצה אזורית מטה יהודה תערוך את התכנון שלה ללא שום התחשבות בבית-שמש או בירושלים.

הלאה (זה ארוך...) לוועדות המקומיות יצטרפו שלושה נציגי ציבור, שמתוכם אחד "הבקיא בענייני הגנת הסביבה". זה הנוסח. מיהו בקיא? אנחנו נראה בדיוק מי בקיא ומי לא... הבקרה על התנהלות הוועדות המקומיות שקיבלו פתאום הרבה מאוד כוח, נתונה בעיקר בידי שר הפנים, שמוסמך גם להעביר את תפקידי הוועדה המקומית לוועדה למילוי תפקידי ועדות מקומיות. מה זה?

לוחות הזמנים הם בהחלט מדהימים. 16 חודשים לתכנית מיתאר ארצית נושאית. אחד הסעיפים המעניינים: "תוטל חובה על מוסדות התכנון המחוזיים והארציים להסתייע ביועצים מקצועיים חיצוניים".

מי מממן את כל הסיפור? לא קל לעמוד בלוחות זמנים כאלו. הציבור כמובן! "לצורך  מימון  פעולתם של מוסדות התכנון  ורשויות הרישוי  תיקבע סמכות ויותקנו תקנות להטלת  אגרות על  הגשת  תכניות, היתרי בניה ועררים" כדאי להפנות את האצבע אל האבסורד: האיש הקטן שרוצה לסגור את אותה מרפסת מפורסמת, צריך פתאום לממן את מנגנון הייעול. 

נקודת אור: הפיצויים יהיו הגיוניים (נמוכים) יותר, ולא יינתנו פיצויים על ציפיות.

אה - הרפורמה גם דואגת לפתרונות דיור ממשלתיים - למשרד הפנים.


ולמי שהגיע עד כאן - עוד החלטת ממשלה - על דוח מבקר המדינה. הממשלה מחליטה שהרפורמה היא בעצם מענה לטענות של המבקר. העניין הוא שהמבקר טען בעיקר נגד אוזלת ידן של הרשויות המקומיות בתכנון (למשל כאן), והמליץ לרכז את התכנון המקומי במינהל התכנון. רק שהרפורמה דווקא מעבירה את הסמכות לרשות המקומית...

ביבי ודב"י

ביבי רוצה לבטל את הוועדות המחוזיות, במסגרת עוד רפורמה. שר הפנים אלי ישי מודיע שהמחוזיות לא יבוטלו. כדאי לקרוא את מה שרחל אלתרמן אמרה לתני גולדשטיין על זה.

אני חושב שאם לתכנון יש פן פוליטי שרוצים לשמר זה מוזר. הועדה המקומית היא הרי פוליטית בהגדרתה, והרכבה זהה לרוב להרכב מועצת הרשות (נגיד בירושלים - מועצת העיר). אז לוקחים את אותם נבחרים, שצריכים לדאוג למי שבחר בהם (שזה לפעמים לתת לו לסגור מרפסת, ולפעמים זה לדאוג שהשכן דווקא לא יסגור את המרפסת...) ומשאירים אותם בתור הסמכות התכנונית היחידה או העיקרית. מה זה?

רחל אלתרמן אומרת ש-"זה די אבסורדי שכל הרחבה שרוצים לעשות לבית דורשת אישור של ועדה שיושבים בה נציגים של משרד הפנים, משרד התשתיות, השיכון והתחבורה. " [הכוונה לוועדה המחוזית]. אבל זה שכל הרחבה דורשת אישור של נבחרי הציבור זה לא אבסורד? למה נציגי ש"ס במועצת העיר הם שיחליטו על המרפסת שלי? אני בהחלט מעדיף את נציגי משרד הפנים והתשתיות - מה גם שאלו לרוב אנשי תכנון מאותם משרדים.

סיפור וחצי על דיור בהישג יד

מחוז ווסטצ'סטר - פרבר עשיר ולבן של ניו-יורק - יבנה דיור בהישג יד לשחורים ולהיספנים. 750 יחידות דיור למשתכרים קצת פחות מהממוצע (כלומר לא לעניים המרודים). הרעיון הוא דה-סגרגציה (אינטגרציה) מרחבית, והם לא עושים את זה כדי להיות נחמדים, אלא כדי להתחמק ממשפט בתביעה שהגיש נגדם ארגון בשם Anti-Discrimination Center. הנה - גם באמריקה המתוקנת צריך שבית המשפט יכופף את היד למחוז כדי שיעשה משהו למען שוויון הזדמנויות או אפלייה מתקנת. למי שמתעניין - משפחה של ארבע נפשות שמרוויחה $75,000 (החציון במדינת ניו-יורק הוא בערך $80,000) זכאית לקנות שם. הפרטים כאן

אצלנו מנסים לעודד בנייה להשכרה. משה גפני עם עוד שני ח"כים הגישו הצעה להקלה במיסוי דרך חוק עידוד השקעות הון (ההצעה כאן), אבל בגלל שהממשלה לא ממש אוהבת הצעות חוק פרטיות, הם ינסחו הצעה ממשלתית לאותו עניין - שיהיה בהצלחה.

אושר מלון פאלאס - אולי תסבירו לי מה זה?

(כן - התמונה היא של בתי סעידוף - תיכף תבינו)

קראתי לפני כמה ימים במיינט שאושרה הקמת מלון במתחם מלון פאלאס. לא הבנתי בדיוק במה מדובר - הרי המלון כבר בבנייה, אבל לא ייחסתי לזה הרבה חשיבות, עד שראיתי את זה גם ב-NRG ואחר-כך גם במקור - הודעה לעיתונות של העירייה (דרך אגב - מה אתם אומרים על העיצוב החדש של הכותרת באתר העירייה? מישהו לא אהב את קו הרקיע של העיר - אולי בגלל הגשר... אז מה קיבלנו - שער יפו ומגדל דוד...)

אז מה הסיפור? המקומית דנה בתכנית חדשה כשהבניין בביצוע לפי התכנית הישנה? אולי מדובר בשינוי להיתר הבנייה? נכון להיום, גם "מידע תכנוני מקיף" (של מערכת ה-GIS באתר העירייה) לא נותן תשובה.

עוד משהו שכנראה קשור לסיפור דומה הוא בתי סעידוף. המקומית החליטה שזה מבנה לשימור אבל שמותר לבנות מאחור. וזה אחרי שהמבנה כביכול עומד מוזנח שנים (כאן). רק שהוא לא עומד מוזנח - נשארה ממנו רק חזית, ומאחור המגדל שכביכול אושר - כבר מזמן בבנייה (בחפירה...). מה קורה כאן?

לא קשור
מי שעוד לא מכיר את האגרג8ור של מסי.בות - כדאי להכיר (ולא בגלל שגם אנחנו במקורות), רק שאני לא מצאתי את הפיד (RSS) שלהם.
ואם בלינקים עסקינן, אז אפס שתיים לינק - אתה הכוכב.

[תוספת מאוחרת]: הכתבה הזו בדמארקר מסבירה שלגבי פאלאס מדובר כנראה בשינוי לתב"ע. כן - שינוי לתכנית כאשר הבניין כבר בבנייה...