המון נאמר על תמ"א 38, אבל עכשיו נראה שהמוזות קצת שותקות - ולכן יכול להיות שניתן להניח שהתותחים רועמים. האמת היא ששנתון משרד הפנים 2014 (PDF) מראה את זה. לפי השנתון בשנים האחרונות מאושרות בישראל בכל שנה פי שניים בקשות להיתר (לפי תמא 38), מאשר בשנה שקדמה לה. בשנת 2013 המספר הגיע ל-1,059 היתרים. אני משער שבשנים הקרובות העלייה תמשיך בקצב דומה, כי אנחנו רחוקים מרוויה בשוק.
תמא 38 שינתה את חוקי המשחק בתכנון בתוך מרקמים בנויים. היא עקפה לחלוטין את שלב התב"ע, כלומר לא רק את הוועדה המחוזית, אלא גם את המקומית, והביאה למצב שאישור יחידות דיור חדשות הוא בסמכות רשות הרישוי המקומית - בהיתר בנייה. נכון שזה אותו גוף כמו הוועדה המקומית, אבל הוא יושב בכובע אחר לגמרי, ובהליך אחר לגמרי. כשהיא יושבת כרשות רישוי, אין לועדה שום עניין, או אפילו אפשרות, לשמוע על הקונטקסט העירוני או השכונתי. הם מקבלים הרמוניקה לאישור. על הפקדה והתנגדויות אין מה לדבר.
אבל זה לא היה אמור להפתיע אותנו. מדובר בהמשך של תהליך הפרטה ענק, בו אנחנו נדרשים להילחם על זכויות שבעבר היו נתונות לנו דרך רגולציה. בדיוק כמו שהמדינה שולחת אותנו להתמקח עם חברת הביטוח או הבנק, במקום לקבוע מערכתית את רמת השרות המינימלית ואת רמת המחיר המקסימלית כדי להגן על אלו שלא נמצאים בעמדת מיקוח, כך היא שולחת כל בניין לסגור עם קבלן על מנת להיטיב את תנאיו ככל שיוכל (ולהקטין את הסיכוי שהבניין יקרוס ברעידת אדמה) - במקום לבצע תכנון כולל, שיטיב לא רק עם בעלי הבתים, אלא עם הציבור הנוכחי והעתידי כולו.
יש לרעיון הזה ביטויים מאוד קונקרטיים - תמא 38 יכולה להכפיל את היקף המטרים הרבועים בבניין, בלי להוסיף מקום חנייה אחד, גן ילדים אחד, מ"ר אחד של גינת משחקים, או אפילו סתם מדרכה. כלום. כל הדברים הללו - השרותים שאנחנו מצפים שהתכנון הכולל יספק לנו - לא מתקבלים כאשר עוברים לתכנון נקודתי בסגנון התמא. אם תכנון אמור להיות איזון בין אינטרסים, הרי שהתמא אומרת שאין צורך לאזן. היא מעניקה את זכויות הבנייה שמעל לבניין - "זכויות האוויר" - לדיירים הנוכחיים, במקום להשתמש בזכויות הללו בתור הביטחון העתידי של תושבי השכונה לקבלת שרותי ציבור נאותים. איך אפשר היה להבטיח את השרותים הללו? דרך תכנון עירוני, או לפחות שכונתי. מהבחינה הזו התמא היא פשוט אנטי תכנון.
אני חושש שאת הנזק לשכונות המגורים בהן הרבה בניינין יישמו את התמא, נגלה כשהילדים של הזוגות הצעירים שעכשיו קונים את הדירות החדשות והמחודשות - יגיעו לגיל הגן. בערך באותו זמן הן (המשפחות הצעירות) צפויות גם לרכוש רכב - מה שיחשוף את הפן הקשה ביותר של התמא - אי-הדאגה לחנייה. צריך לסייג ולומר שלפחות בירושלים, במקומות שאפשר, הועדה מחייבת גם פרוייקטי תמא 38 בחנייה. אבל הרבה פעמים פשוט אי אפשר...
אתם יכולים לומר שאני נאיבי ושרק התמא "הצליחה" ליצור התחדשות במקומות בהם היה קשה מאוד להעביר תכנית שכונתית. אני משער שזה נכון, אם כי זו לא חוכמה גדולה. אבל הבעייה היא שעכשיו התמא מיושמת גם במקומות בהם יש תכנית מעולה - כי זה יותר זול, והרבה יותר פשוט. למשל ברחביה - החנייה לפי תכנית 9988 (שקיבלה תוקף אחרי עבודה של כעשר שנים) היא צורך מעיק. מה עושים? מגישים תמא 38! מה התוצאה? תכנית שכונתית תקפה שהושקעו בה עשר שנים מפרכות, לא מיושמת ובמקומה כל בניין יוצא להתמקח עם המקומית ולהשיג מה שהוא יכול (ולהיפטר מכמה היטלים על הדרך). עוד "הישג" של תמא 38.
למי שהגיע עד כאן מגיע לדעת למה אני מספר את כל זה. ובכן - בבניין שבו יש לנו דירה (אנחנו שוכרים במקום אחר בשכונה), התארגנו כמה דיירים לנסות ליזום תמ"א 38. אתם בטח מבינים שאני בדילמה - לא נראה לי שתהיה לי בזמן הנראה לעין אפשרות להרחיב את הדירה בלי להשתמש ב-"פטנט" של תמא 38, ומצד שני - התמא, כאמור, הורסת שכונות מגורים.
ודבר אחרון - רעידות אדמה. אם המטרה הייתה חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כנראה שהתכנית הייתה כוללת תמריצים ליישום באזורים רגישים ססמית, ולא באזורים בהם ערכי הקרקע גבוהים, לא? עוד על כך במסמך (PDF) של מיה נגב, ערן פייטלסון, אהוד סגל ויגאל שוחט.
שבת שלום.
תמא 38 שינתה את חוקי המשחק בתכנון בתוך מרקמים בנויים. היא עקפה לחלוטין את שלב התב"ע, כלומר לא רק את הוועדה המחוזית, אלא גם את המקומית, והביאה למצב שאישור יחידות דיור חדשות הוא בסמכות רשות הרישוי המקומית - בהיתר בנייה. נכון שזה אותו גוף כמו הוועדה המקומית, אבל הוא יושב בכובע אחר לגמרי, ובהליך אחר לגמרי. כשהיא יושבת כרשות רישוי, אין לועדה שום עניין, או אפילו אפשרות, לשמוע על הקונטקסט העירוני או השכונתי. הם מקבלים הרמוניקה לאישור. על הפקדה והתנגדויות אין מה לדבר.
אבל זה לא היה אמור להפתיע אותנו. מדובר בהמשך של תהליך הפרטה ענק, בו אנחנו נדרשים להילחם על זכויות שבעבר היו נתונות לנו דרך רגולציה. בדיוק כמו שהמדינה שולחת אותנו להתמקח עם חברת הביטוח או הבנק, במקום לקבוע מערכתית את רמת השרות המינימלית ואת רמת המחיר המקסימלית כדי להגן על אלו שלא נמצאים בעמדת מיקוח, כך היא שולחת כל בניין לסגור עם קבלן על מנת להיטיב את תנאיו ככל שיוכל (ולהקטין את הסיכוי שהבניין יקרוס ברעידת אדמה) - במקום לבצע תכנון כולל, שיטיב לא רק עם בעלי הבתים, אלא עם הציבור הנוכחי והעתידי כולו.
יש לרעיון הזה ביטויים מאוד קונקרטיים - תמא 38 יכולה להכפיל את היקף המטרים הרבועים בבניין, בלי להוסיף מקום חנייה אחד, גן ילדים אחד, מ"ר אחד של גינת משחקים, או אפילו סתם מדרכה. כלום. כל הדברים הללו - השרותים שאנחנו מצפים שהתכנון הכולל יספק לנו - לא מתקבלים כאשר עוברים לתכנון נקודתי בסגנון התמא. אם תכנון אמור להיות איזון בין אינטרסים, הרי שהתמא אומרת שאין צורך לאזן. היא מעניקה את זכויות הבנייה שמעל לבניין - "זכויות האוויר" - לדיירים הנוכחיים, במקום להשתמש בזכויות הללו בתור הביטחון העתידי של תושבי השכונה לקבלת שרותי ציבור נאותים. איך אפשר היה להבטיח את השרותים הללו? דרך תכנון עירוני, או לפחות שכונתי. מהבחינה הזו התמא היא פשוט אנטי תכנון.
אני חושש שאת הנזק לשכונות המגורים בהן הרבה בניינין יישמו את התמא, נגלה כשהילדים של הזוגות הצעירים שעכשיו קונים את הדירות החדשות והמחודשות - יגיעו לגיל הגן. בערך באותו זמן הן (המשפחות הצעירות) צפויות גם לרכוש רכב - מה שיחשוף את הפן הקשה ביותר של התמא - אי-הדאגה לחנייה. צריך לסייג ולומר שלפחות בירושלים, במקומות שאפשר, הועדה מחייבת גם פרוייקטי תמא 38 בחנייה. אבל הרבה פעמים פשוט אי אפשר...
אתם יכולים לומר שאני נאיבי ושרק התמא "הצליחה" ליצור התחדשות במקומות בהם היה קשה מאוד להעביר תכנית שכונתית. אני משער שזה נכון, אם כי זו לא חוכמה גדולה. אבל הבעייה היא שעכשיו התמא מיושמת גם במקומות בהם יש תכנית מעולה - כי זה יותר זול, והרבה יותר פשוט. למשל ברחביה - החנייה לפי תכנית 9988 (שקיבלה תוקף אחרי עבודה של כעשר שנים) היא צורך מעיק. מה עושים? מגישים תמא 38! מה התוצאה? תכנית שכונתית תקפה שהושקעו בה עשר שנים מפרכות, לא מיושמת ובמקומה כל בניין יוצא להתמקח עם המקומית ולהשיג מה שהוא יכול (ולהיפטר מכמה היטלים על הדרך). עוד "הישג" של תמא 38.
ודבר אחרון - רעידות אדמה. אם המטרה הייתה חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כנראה שהתכנית הייתה כוללת תמריצים ליישום באזורים רגישים ססמית, ולא באזורים בהם ערכי הקרקע גבוהים, לא? עוד על כך במסמך (PDF) של מיה נגב, ערן פייטלסון, אהוד סגל ויגאל שוחט.
שבת שלום.
