העירייה מפרקת את מינהל קהילתי גוננים

רציתי לכתוב על אוטובוסים ורכב פרטי, אבל אז ראיתי את הידיעה במיינט שמתארת את הישיבה האחרונה של הועדה למינהלים קהילתיים. הדיבור של מאיר תורג'מן לא נעים ולא ראוי (באנדרסטייטמנט של השנה - קיראו את התמליל (PDF)), אבל השורה התחתונה של הישיבה הזו אולי קשה עוד יותר, ואומרת שמינהל קהילתי דרום (גוננים, קטמון ח'-ט', פת) יפורק. סדר היום, דוח הישיבה והתמליל כאן.

הסכסוך בגוננים ארוך וקשה, והוא מתמקד בהנהלת המינהל, והסכסוך בינה לבין העירייה. אינני יודע "מי צודק", וברור לי שלכל צד יש את הצדק שלו. ההחלטה קובעת כי כרגע (החל מסוף דצמבר 2015) השירותים לתושבים יינתנו דרך המינהלים השכנים (גינות העיר), עד "להסדרה הקבועה של העניין", שתכלול כנראה בחירות חדשות, שלמעשה יקימו מינהל קהילתי חדש (סיכום הישיבה עם הצעת ההחלטה שאושרה - כאן (PDF)). בעוד העירייה וההנהלה מיידות אבנים זו בזו, מי שנמצאים באמצע הם כמובן העובדים הסופר-מסורים של המינהל (אחד מהם הוצא מהישיבה), והתושבים. אלו ואלו נאלצים לספוג את הריקושטים של הסכסוך הזה. גם כשאני קורא כמה פעמים בתמליל הישיבה שכולם פועלים להמשך ההעסקה של העובדים - זה לא ממש מרגיע אותי...

כדי להביא את הסיפור מתחילתו, צריך לומר שהחברה הירושלמית למינהלים קהילתיים היא דבר די ייחודי - צורה של מתן אוטונומיה מסויימת לשכונות במתן שירותים לתושבים, ותיווך בינם לבין העירייה, המטפלת ב-850 אלף איש, אישה וילד. הרעיון הוא שמוסד שכונתי נדרש לספק שירותים לאוכלוסייה הומוגנית (ביחס לעיר), והוא גם יכול להכיר טוב יותר גם את הצרכים והרצונות של תושבי השכונה.

הפרק הבא בסיפור מדבר על הדמוקרטיה שנתבעה על-ידי ראש העיר, שדרש שיתקיימו בחירות להנהלות במינהלים. אחרי קונפליקט שאין טעם לפרט אותו כאן, פורקה החברה הירושלמית, והמינהלים הפכו להיות כפופים ישירות לעירייה.

הבחירות אכן החלו להיערך, והרכבי ההנהלות בחלק מהמינהלים מאוד השתנו. האם ההנהלות החדשות ייצגו את התושבים טוב יותר? האם הן היו כשירות יותר למילוי תפקידן מאשר הקודמות? אני לא יודע.

והשורה התחתונה של הפוסט הזה היא: האם ההנהלות הבאות - אלו שייבחרו לאחר תום הסאגה הזו בגוננים - יהיו כשירות יותר? האם אתם הייתם רוצים להציע את עצמכם לתפקיד חבר הנהלה בגוננים?

וגם: האם מינהל שעובר כזו טלטלה - יצליח לייצג את האינטרסים של התושבים גם כשהם שונים מ(או אפילו סותרים את )אלו של העירייה?

פארק המסילה דרום-מערב

סתם יום שבת (קשה למצוא כאלו בין החגים), רכבנו לסרט ברב חן. אבל איזה הבדל. איזה כיף. המקטע השלישי, הדרום-מערבי, של פארק המסילה עומד להיפתח.

בדרך חזרה החלטנו לרכב את כל השביל. עצרנו לבירה בקפה סמדר, וסיימנו בתחנת הרכבת. 

לפארק הזה יש פוטנציאל לתפור ביחד את כל דרום העיר - בקעה, המושבה הגרמנית, מקור חיים, קטמונים, ובע"ה גם את בית צפאפה. רמי לוי מעולם לא היה כה קרוב ללויד ג'ורג'.

באמת מגיע יישר כח לכל העושים בתכנון ובמלאכה - הרל"י, העירייה, מוריה, והמתכננים.

התחדשות בגוננים - התפכחות

ביום רביעי התקיים בבית-ספר קשת כנס, להצגה לציבור של תכנית האב להתחדשות בגוננים. שוב גוננים. היה סוער.

אתחיל מהסוף: יצאתי מבולבל. לפני הכנס חשבתי שהתכנית לא טובה לשכונה כי היא תפסיק את תהליך ההתחדשות הטבעי. אני עדיין חושב כך, אבל אחרי שיחות שהיו לי בכנס, אני מבין שאולי הגיע הזמן להתייחס לציפוף כאל כורח המציאות. ואם כבר לצופף, אז אולי התכנית המוצעת היא באמת הדרך הנכונה.
מאחורי השולחן ישבו מהנדס העיר שלמה אשכול, מחזיקת תיק התכנון וסגנית ראש העיר נעמי צור, מנהל הפרוייקט גדעון הוכפלד, המתכנן קרלוס פרוס, יו"ר הנהלת המינהל הקהילתי כרמי אברהם, תושבי השכונה עדי הנדלר ואהרון אלה, סמנכ"לית הרשות לפיתוח ירושלים ענת צור, ואנשי משרד השיכון - מתכנן מחוז ירושלים אילון ברנהרד ומנהל מחלקת פרוגרמות בנימין וייל. לי היה חבל שאריק שפיר המתכנן הקהילתי, עמד בצד ולא ישב שם. זה היה יכול לאזן קצת את התמונה. נראה היה כאילו יושב שם "צוות שכנוע".

בתחילת ההצגה נראה היה לי שמנסים לקנות את הסכמת התושבים לתכנית בעזרת מניפולציות שמזלזלות באינטיליגנציה. כולם (אבל כולם) פתחו במנטרה ש-"לא יהיה פינוי". בין השורות היה זלזול בתושבים שכביכול לא מבינים בהליכי תכנון ובנייה, אבל לי דווקא נראה שהתושבים יודעים בדיוק ממה הם פוחדים - אם אתה גר בבניין של 8 משפחות, ו-7 מהן רוצות להרוס ולבנות - אתה קצת מאויים במקרה הטוב, ובמקרה הגרוע יותר - גם חייב בנזיקין לפי חוק "דייר סורר" (אם המתחם מוכרז להתחדשות עירונית, כמו באלעזר בן-יאיר למשל).

נעמי צור, תארה את הפארקים הנהדרים שיקומו כאן - פארק המסילה ופארק הצבאים, אבל כשתושבים חיים עשרות שנים בשכונה שהשטחים הפתוחים בה מוזנחים - קשה להם להאמין לכאלו הבטחות.

נעמי צור גם שיבחה את הליך שיתוף הציבור הנוכחי, שכולל סקר עמדות בקרב התושבים. היא טענה ש-"ההחלטות המשמעותיות יתקבלו בעקבות הסקר". אני מאוד מסופק. מהנדס העיר, שלמה אשכול, הסכים לממן רק שיתוף ציבור לאור התכנית הקיימת, כלומר ששינויים משמעותיים כנראה לא יקרו בתכנית.

אחד מחברי צוות התכנון הזכיר שאחת ההנחות היא מעבר לשימוש בתחבורה ציבורית. נו באמת - דווקא כאן? הסאב טקסט הוא שכנראה אין פתרון תחבורתיליעד האוכלוסייה המתוכנן, במצב הביקוש הנוכחי לנסיעות ברכב פרטי. אז מה יקרה - בשכונה הזו יעברו לגור אנשי איכות הסביבה שנוסעים באוטובוס? כנראה שלא. כנראה שאנשי איכות הסביבה ימשיכו לנסוע בג'יפים אל הישובים הכפריים בהם הם מתגוררים, ובגוננים המחודשת יגורו פשוט אנשים ללא רכב פרטי (אולי חרדים?) או עם רכב אחד בלבד.

מתכננת הנוף ענת שדה הדגישה שהשאיפה היא לפתח שצ"פים. האם תתגשם השאיפה? לא ברור, ואף אחד לא מתחייב על כך... המתכנן קרלוס פרוס הראה תמונות מפריס ומברלין, ששידרו הכל חוץ מאמינות. קרלוס רצה להראות בתמונות את בנייני המגורים היפים ואיך הם לא נראים מאיימים, אבל התושבים (לפחות מי שישב לידי) ראו מיד את הנגטיב - הפארק הגדול, הרחוב הרחב. אין כאלו בגוננים. מצאתי את התמונות שהוא הציג באתר העירייה:

וכל הזמן - קריאות וצעקות נוראיות כמו "אתה חומד את הבתים שלנו", "איפה היית כשגרנו בצריפים?", "למה לא באת לפני 40 שנה?", "בית-ספר קשת עושה לנו רק פקקים - את הילדים שלנו לא מקבלים לשם". אחד התושבים כבר הביע את דעתו על ההצגה כאן בבלוג., ונתן לינק לאתר נגד התכנית - הכל מהבטן, והעיצוב מדהים!.

מתי התחלתי לפקפק - כשאישה קשת יום קמה וזעקה משהו כמו: "מאה חמישים אלף שקל עלתה לי התכנית. שישים אלף שקל עלה לי ההיתר - ועוד אין לי את ההיתר ביד" (לא זוכר את הסכומים המדוייקים). אם היא מגישה תכנית זה אומר שהיא מרחיבה את הדירה ליותר מ-140 מ"ר... ולפי מה שהיא אומרת היא שמה על זה יותר מ-200,000 שקל עוד לפני שהונח בלוק אחד...

בסוף הגיע שלב השאלות. קימי קפלן מפארק המסילה הזכיר לכל הנוכחים את האינטרס העירוני - מס שבח, היטל השבחה, ארנונה. אוקיי - העירייה מרוויחה, אבל זו כשלעצמה לא סיבה להתנגד...

אז התכנית טובה או רעה?
כמו שכתבתי קודם, עד היום חשבתי שהתוכנית לא טובה לשכונה. האנשים שיתגוררו בבנייני ה-7 קומות המתוכננים, לא יהיו אותם אנשים העוברים לשכונה כיום כדי למצוא מקום שקט בקירבה למרכז העיר. השכונה לא תהיה עשירה בשטחים ציבוריים פתוחים, ולא במוסדות ציבור - מה שיוריד את האטרקטיביות שלה לאוכלוסייה ממעמד חברתי-כלכלי גבוה. מבחינת צפיפות אמר לי מישהו מצוות התכנון שזה יהיה כמו רמת בית הכרם. בדקתי - הצפיפות כיום (יחידות דיור לדונם) היא בערך 4 יח"ד לדונם ברוטו ברוטו בגוננים (לא כולל מתחם דנמרק), ו-5.6 ברמת בית הכרם (לא כולל המכללה הטכנולוגית). אני חושש שאחרי הציפוף גוננים תהיה דומה יותר לפסגת-זאב, רק עם רחובות צרים יותר.

מצד שני, כשאהרון אלה אמר שהבנייה היא "בשביל ילדינו" חשבתי שוואלה - יש בזה משהו (למרות שאני וילדי גרים מחוץ לגבול התכנית) תכל'ס יש יתרון גדול במלאי מגורים באזור הזה - גם לתושבי השכונה. אז אם לצופף - אני מסכים שהעקרון המרכזי שהכנית מציעה (שמירה על גבול המגרש) הוא טוב, ושחייבים לעלות לגובה המינימלי שיהיה כלכלי. השאלה היא למה אסור לעלות נמוך יותר.

והשאלה הגדולה שבעצם מציקה היא האם העירייה באמת תשדרג את התשתיות. האם באמת יקומו הפארקים הנפלאים הללו, מבני הציבור, רחובות מחודשים - האם זה יגיע? ומתי? האם רק כשיצטבר מספיק כסף מהיטלי ההשבחה שייגבו מהתכניות הנקודתיות שיאושרו? רק אז? ואיך נדע שההיטלים הללו באמת מממנים את גוננים ולא אזורים אחרים בעיר? ולמה התכנית הנוכחית צריכה לממן את מה שהעירייה הזניחה כל-כך הרבה שנים? הרבה שאלות...

ולמי שהגיע עד כאן - ראיתם את המלשינון של 15 דקות?

בואו לתכנן ביחד את פארק המסילה

ביום רביעי הקרוב כדאי לכל מי שהעתיד של פארק המסילה נוגע אליו, להגיע למינהל הקהילתי "גוננים" ברחוב אליעזר הגדול 4 (מפה), בשעה 19:00. ועד התושבים להקמת פארק המסילה עורך ביחד עם החברה להגנת הטבע סדנה ללימוד ותכנון הפארק. עוד פרטים בבלוג שלהם.

פארק המסילה, כמו עמק הצבאים ותכנית ספדי לפניו, הוא עוד מאבק שנראה אבוד מראש, אבל הסיכויים שלו להצליח נראים טובים יותר ככל שעובר הזמן. אם בתכנית ספדי ובעמק הצבאים המאבק היה בעיקר נגד כוחות כלכליים חזקים מאוד, הרי שכאן התכנית לכביש הייתה כבר מאושרת, וראש אגף תחבורה הודיע בישיבה שנכחתי בה, שאם הוא רוצה הוא יכול מחר להעלות לשם את הטרקטורים.

זה היה רק לפני שנה בערך, אבל היום אף אחד לא מדבר ככה, וזה לא רק בגלל העירייה החדשה (גם בגללה), אלא כי משהו גדול יותר כנראה קורה בירושלים. התעוררות תושבים מצד אחד (שהיא זו ששינתה את הרכב המועצה והעלתה את ראש העיר הנוכחי), ואיזשהו מומנטום שלא היה קיים קודם ליוזמות האלו, מצד שני.

אני לא בטוח שיוסי סעידוב (תפגשו אותו ביום רביעי בסדנת התכנון בגוננים) ואחרים המנהלים מאבקי תושבים יסכימו אתי, אבל לי נראה שיוזמות שהיו מתגלגלות מכל המדרגות לפני 10 או 15 שנה, מצליחות היום להגיע לאוזניים הנכונות. תיחכום של התושבים? קשב אצל קובעי המדיניות? אזלת-יד אצל הפקידים? אולי קצת מכל דבר, אבל בשורה התחתונה תושבים מצליחים להזיז דברים. אתם מוזמנים להיות חלק מזה.

צפיפות, קטמונים ומבקר המדינה

כולכם כבר יודעים על כנס מרחב. יודן ולרמן כתבו עליו, וכמובן שכל הפרטים באתר של מרחב. (אני חושב שיכלו לחשוב על סיבה טובה יותר למקם אותו בבת-ים, כי לומר עליה שהיא "העיר הצפופה במדינה" (למרות שזה נתון נכון) זה לומר שמיעוט תעסוקה זה צפיפות).

אבל מה עם ירושלים? אנחנו מצטופפים? אולי להפך? מה יכולה הייתה תכנית ספדי לעשות בעניין הזה? קשה (כאמור) להשוות צפיפויות של ערים זו לזו, בגלל השימושים השונים. תל-אביב עתירה בשטחי תעסוקה ותשתיות, וזו אחת הסיבות שבנתונים היא כביכול לא צפופה. אם בודקים רק שטח שיפוט אז בכלל - בתל-אביב יש את נתיבי איילון עם כל המחלפים, בירושלים את הר שלמון - שטחים שמורידים את ממוצע הצפיפות בלי להיות חלק מהמרקם העירוני. אבל גם כשבודקים נפשות לדונם בנוי, אז חוץ מזה שרחביה באמת דלילה, יש בה משרדים (מחד) וסטודנטים שכתובתם רשומה במקום אחר (מאידך גיסא), שמורידים את הממוצע. בקיצור - אם לא עוברים ממש בפינצטה - קשה מאוד לסמוך על נתונים קשיחים בעניין הזה. יש נתון שכן כדאי להתייחס אליו - נתוני הארנונה למגורים. הם יכולים לתת תמונה לא רעה - מ"ר מגורים לדונם לפי אזורים סטטיסטיים (אפנה לזה כשהאתר של מכון ירושלים יעלה בחזרה מהתיקונים...). זה עוזר להשוות בין אזורים בעיר - אבל לא עוזר כל-כך בהשוואה בין ערים. נדמה לי שכאן אנחנו צריכים הרבה אינטואיציה והיכרות עם השטח - אשמח ללמוד על פטנט אחר.

עדכון: האתר של מכון ירושלים עלה בחזרה (!) והנה נתוני הבנייה. אני מתכנן פוסט שיתן השוואה יותר מסודרת בין השכונות

בשנה האחרונה מקדמת העירייה תכנית הצטופפות לשכונת קטמונים. כתבתי על זה משהו, אבל בינתיים קורים דברים. כתבתי בתמימות שהתכנית לא מקצה זכויות בנייה. טכנית זה נכון כי היא לא סטטוטורית, אבל בפועל עובדים שם בקני מידה מאוד מפורטים, ובעצם כן מארגנים את הזכויות שיקבל בעל המגרש בבואו לאשר תכנית (סטטוטורית - תב"ע). אז הנושא הוא ציפוף, ובגוננים מרגישים שהעירייה מנסה לממש על גבם מטרות עירוניות, אחרי שחמישים שנה הזניחו אותם. הם (בעצם אנחנו - אני שותף כמתנדב) מרגישים שהעירייה גם מצופפת יותר מדי, וממבט במצבת השטחים הפתוחים (נמוכה), מוסדות הציבור (גם נמוכה) והכבישים (לא נמוכים אבל צרים) - זה נראה נכון. אני עוד אכתוב על זה. דרך אגב - אנחנו לא לבד. גם בבקעה לא שמחים מהציפוף (כאן).

ושני דברים שקשה לעבור עליהם לסדר היום
בדיון ביום שני השבוע היה כנראה ממש עצוב (כאן בוואינט). לא רק שלא יודעים מה הפתרונות (שכיח), ואפילו לא מה הבעיות (גם קורה הרבה), אלא שאפילו לא סגורים על זה שיש בעיות (נדיר. אנחנו עיר יחידה במינה)-:

ומי שסגור על הבעיות הוא כמובן מבקר המדינה שהדוח שלו התפרסם היום (חבר שאני מעריך אמר שהיום מתחיל בזריחה ומסתיים בזריחה למחרת). מה שאותי עניין הם לא האי-סדרים בתקצוב הרכבת הקלה, אלא ההמלצה האמיצה לגבי מודל BOT (בנה-הפעל-העבר: היזם בונה על חשבונו, מפעיל וגורף את הרווח, ומעביר בסוף למדינה. כמו כביש 6) "...לבחון ללא דיחוי אם נכון להמשיך במודל העבודה הזה של שיתוף המגזר הפרטי בפרויקטים של פיתוח תשתיות..." (עמ' 1188)

נפרדנו כך?

מתוך האתר הרשמי של פרוייקט "נוף ציון"

האם כל חסידי "חלוקת ירושלים" תפסו טרמפ על הפיגוע, או שזה רק נדמה לי? ההצהרות של דני יתום ושל חיים רמון (כאן וכאן) הן לדעתי עוד תולדה מסוכנת של גדר ההפרדה. מישהו מפריע לנו - נתנתק ממנו, או שלפחות ניצור בקרה על כניסתו לשטחנו. זה מתאים ל-gated communities שמתחילות להתפתח כאן:

גני ציון שבגוננים מבטיחים "פארק פרטי", הולילנד - כנ"ל, נוף ציון שבתוך ג'בל מוכבר - מבטיחים בכלל "נוף פרטי", "שכונה פרטית" או "מתחם פרטי סגור".

אז מה בתכנית? האם נתנתק מכל דורשי רעתנו? או סתם ממי שקצת שונה? מישהו חושב שהאסטרטגיה הזו מחזיקה מים, כלומר בת-קיימא לאורך זמן? כנראה שכן.

win-win

בכתבה גדולה על פינוי-בינוי בנדל"ן (כאן, וממש לא הבנתי את הכותרת), נראה שהכל נהדר ושכולם מרוויחים - ממש win-win. נדמה לי ששכחו מהו המשאב שממנו חיים כמעט כל המרואיינים בכתבה - הקרקע. כשהמדינה מסכימה לבנות פי שלושה מהקיים, יש מספיק רווח לכולם. השאלה היא מה יקרה בעוד 50 שנה, כשירצו לשקם את האזורים שעברו פינוי-בינוי וציפוף כל-כך מסיבי, או שאולי מישהו חי באשלייה שהאזורים שבונים היום לעולם לא יתדרדרו. אני בטוח שגם בשנות ה-50 חשבו כך... בידי המדינה כבר לא יהיה הקלף החזק, והבעייה עלולה להיות חריפה הרבה יותר.

האלטרנטיבה היא כמובן הרבה יותר מפחידה ויקרה - להשקיע בפיתוח האזורים המדורדרים - חינוך, תרבות, קהילה, מרחב ציבורי - ולהשיג כך עלייה בערך הקרקע. אמנם אז לא תהיה פרנסה כל-כך טובה לעורכי הדין היזמיים, כי היוזמה והרווח ישארו בידי הדיירים, אבל לי נראה שזו הדרך הנכונה מבחינה תכנונית, שלא לדבר על הבחינה המוסרית והחברתית.

לנו יש כמה דוגמאות, ואולי הבוערת ביותר היא גוננים (כתבתי כבר משהו כאן). המאבק על פארק המסילה הוא נסיון של התושבים לתבוע מהעירייה משהו דומה לחלופה שציינתי (הבלוג שלהם כאן). יש לי עליהם ביקורת אחרת, אבל היא תגיע אולי בפוסט אחר.

התחדשות גוננים

מה קורה בגוננים? המיקום - פנטסטי - שולי העיר הפנימית, במרחק יריקה מעמק רפאים. הבנייה הקיימת - נמוכה. אז איך זה שהיזמים הגיעו רק עכשיו? אבל הם הגיעו.

כרגע יש שני דברים על הפרק - תכנית התחדשות שמקדמת העירייה - תכנית שלד שאמורה לכוון את הפיתוח אבל לא להקנות זכויות, ובמקביל יוזמות שונות שמתקדמות בקצבים שונים - אחת מהן נמצאת בבנייה, וכל מי שעובר ברחוב אליעזר הגדול רואה, ואחת אחרת הגיעה לשלב של הכרזה על מתחם לפינוי ובינוי - זה באזור של רחוב אלכסנדריון-נתאי הארבלי. עוד הרבה יזמים מרחרחים ומנסים לראות אם כדאי לקפוץ על הרכבת הזו.

התושבים מן הסתם בפאניקה - הם מרגישים שהקרקע נשמטת מתחת רגליהם - הצמד פינוי-בינוי מעורר חלחלה ולא בטוח שאין מי שמרוויח מזה.

המינהל הקהילתי מנסה להתמודד, במידה לא מועטה של הצלחה, ומתרחשים שם תהליכים מעניינים. מהנדס העיר הנכנס כבר נפגש עם התושבים, וביקש לדחות ועדת היגוי עם התושבים למועד בו יוכל להגיע - מרשים.
על התמודדות המינהל ניתן לראות קצת כאן

ועל התמונה שלמטה - הפרוייקט של האחים חסיד - כדאי להביט עוד רגע. הרחוב מימין הוא אלעזר המודעי - שימו לב שאין זכר לבתים שיושבים ממש עליו. הרחוב הפסטורלי למעלה הוא אולי יהודה הנשיא או הרחוב הפנימי של המתנ"ס. כך או כך, לבניין המתנס אין זכר... ככה משווקים. מנחשים כבר למי? אם לא כנסו לאתר. לא לשכוח לכבות רמקולים