תכנית אב לרסקו - גבעת הוורדים - קריית שמואל -- הצגת חלופות

בחמישי האחרון נערך כנס תושבים להצגת חלופות התכנון בתכנית האב לשכונות רסקו - גבעת הוורדים (קצת מידע כאן). החלופות מעניינות ושווה לדבר עליהן, ומעניינות אפילו יותר הן צורת הדיבור של המתכננים, ותגובת התושבים, שבסופו של יום הם שיקבעו איך תיראה השכונה. אתייחס לשלושה בסדר הזה. חשבתי שאכתוב משהו קצר, אבל כבר עכשיו מציפות אותי כל הרבה מחשבות, כך שכנראה שגם זה ייצא ארוך... אנסה לפחות לחלק לנושאים, ולא לכתוב זרם תודעה מתמשך כמו שקורה לי לפעמים.

החלופות. ישנן חמש חלופות, כשהבסיסית ביותר היא "חלופת האפס", או שמירת המצב הקיים. לשמירה הזו אין, כמובן, דבר וחצי דבר עם שימור. בחלופה הזו המצב שממשיך להתקיים הוא המצב הנוכחי, בו כל אחד יכול ליזום (ואכן יוזם) תמ"א 38 או כל הליך בנייה אחר (תב"ע, מיצוי זכויות קיימות), ומשיג כמה שהוא יכול. הבעייה היא שהחלופה הזו, ובמיוחד התמא, היא בסיס, כלומר שבאין חלופה תכנונית רווחית יותר, זו תהיה ברירת המחדל. בחלופה הזו השכונה כולה עולה בגובה בערך בקצב שמתקיים כיום, ובערך באותו אופן בכל השכונה. הבעיות הן רבות, אבל העיקר הוא שאין מספיק תוספת חנייה, שטחים ציבוריים ושטחים פתוחים, ולמעשה אין שום תכנון כולל.

החלופה השנייה הייתה זהה, עם תוספת מוקדים. מוקדים הם מספר אזורים בשכונה, בהם ניתן יהיה לבנות בצורה יותר אינטנסיבית. "מה זה אינטנסיבית?" שאל אחד התושבים, והשאלה הזו מייצגת חלק מהאווירה, כי המתכננים דיברו רובם בז'רגון מקצועי, ומעל לראשי התושבים. לגבי החלופה - למה לאתר מוקדים כאלו? התשובה היא שבמקום בו בעלי הקרקע יקבלו אפשרות לבנות יותר, ניתן יהיה לדרוש מהם יותר. למשל חנייה שתשרת גם את הציבור, או קומה עבור מוסד ציבורי (ספרייה, גן ילדים). הבעייה היא שזה לא עובד. קל מאוד ליזם לטעון שזה לא כלכלי עבורו לבנות קומה עבור הציבור, והאמת היא שכיום הוא לא ממש חייב להתווכח עם אף אחד, כי הוא יכול לבקש היתר לפי תמא 38. בעייה נוספת היא שאת המוקדים איתרו לא במקומות הנכונים תכנונית (למשל ב-"מפרקים" בין חלקי השכונה השונים), אלא פשוט במקומות בהם היו מגרשים גדולים.

חלופה שלישית דיברה על פיתוח לאורך צירים ראשיים - הרצוג, טשרניחובסקי, והפלמ"ח. זה הגיוני מבחינה עירונית, ואולי זו צריכה להיות החלופה המועדפת.

עדכון מאוחר: שוחחתי עם תמיר מנצור, שהשכיל אותי בעניין זכויות הבנייה בחלופה השנייה והשלישית (ובעוד כמה דברים - תודה). הזכויות מתוכננות להיות גבוהות הרבה יותר ממה שאפשר להשיג בתמ"א 38, כך שנראה לי שזה בהחלט עשוי לעבוד.

חלופה רביעית דיברה על "שוק חופשי". זה נשמע רע, ואולי זה באמת רע, אבל לי דווקא נראה לי שיש בזה משהו. הרעיון הוא שכל בית מקבל זכויות וחובות (הפרשות לצרכי ציבור, חנייה) לפי גודל המגרש. אחד התושבים טען שזה יסחוף את השכונה למעגל קסמים של "מי מצליח לקבל יותר זכויות בנייה" אבל נראה לי שיש בזה צעד מבורך לקראת "קוד תכנוני", כלומר הצגת פרמטרים ברורים לקבלת זכויות הבנייה, ולדרישות שבאות איתן. הבעייה היא, כאמור, שממש לא בטוח שזה יעבוד, וברקע עומדת כמובן התמא, ואם לא יהיה לבניין משהו רווחי יותר - הוא יילך עליה.

החלופה החמישית הייתה משולבת, וניסתה לקחת את המיטב מכל חלופה. האמת שכנראה לא הייתי מספיק מרוכז, כי אני לא לגמרי זוכר את הייחוד שלה.

הדיבור של המתכננים. יש לי הערכה גדולה לצוות התכנון ולצוות המקצועי במינהלים הקהילתיים, אבל הפעם ההצגה הייתה בשפה מקצועית ולא כל כך מובנת, ושאלות נענו באותה שפה. האדריכלית עדי אסיף ממשרד גוטמן-אסיף הציגה את החלופות בקיצור, בלי להסביר מה זה הערכת חלופות, ומה היתרונות והסכנות בכל חלופה (למרות שזה הופיע בראשי פרקים בטבלה). לי נראה שהמירמור בקהל היה במידה רבה בגלל שלא היה ברור מה בדיוק קורה כאן.

מהמתכננים הקהילתיים הייתי מצפה בעיקר שייצגו את התושבים ואת השכונה - ויש לתושבים כפרטים ולשכונה ככלל הרבה מה להפסיד. אני מצפה מאיציק עדס (גינות העיר) ומתמיר מנצור (גוננים), שיבהירו לצוות התכנון מה הסכנות ומה האינטרס השכונתי (לא העירוני, ולא "התכנון הנכון") - ויבקשו תשובות. מה שקרה בפועל הוא שהמתכננים עזרו לצוות התכנון להסביר לתושבים את התכנית. לזכותם ייאמר שזו הייתה מטרת המפגש...

מילים טובות -
לעדי אביגיל כהן, העובדת הקהילתית של גוננים - שהמסר שלה לתושבים היה פשוט שיש כתובת.
ולאמי ארבל, מנהל המחלקה לתכנון עיר בעיריית ירושלים, שדיבר עם התושבים בגובה העיניים, בשפה ברורה, ובלי להסתיר גם את החלקים הפחות נעימים לאוזן.

תגובות התושבים. התושבים היו קצת מבולבלים, ומאוד לא אחידים בדעתם (לא ממש מפתיע - השכונה מאוד מגוונת). אנשים מבוגרים דיברו אחרת מצעירים, אנשי מקצוע דיברו אחרת ממי שאינו מכיר את הז'רגון, יזמים בקרב התושבים דיברו כמו יזמים, וכל אחד חיפש את ביתו במפות ובהדמיות של החלופות. לא הייתה הרבה סובלנות - כנראה זה ככה כשאנשים מרגישים שהם ב-"מלחמה על הבית". לי היה נראה שהרוב יצאו עם אותם חששות שאיתם הגיעו, אבל אולי עם קצת יותר מידע. לגבי מידע - נדמה לי שמסמך "חזון התושבים" צריך להיות באינטרנט - כשאמצא אותו שם אשים קישור.

לי אישית נראה שהחלופות טובות כבסיס לחשיבה על עתיד השכונה, אבל כמו שאמר אחד התושבים - אי אפשר לחשוב עליהן בלי לראות איך באמת יוצרים מצב שבניין יבנה חנייה או גן ילדים עבור הציבור, מה הן תכניות התחבורה הציבורית באזור, מה בערך יהיה הביקוש למוסדות ציבור לעומת ההיצע, ובאופן כללי - את מרכיבי החלופות השונים חוץ מהבינוי.

שבוע טוב!