תחרות אדריכלית\תכנונית מעניינת
Just Jerusalem
"ירושלים צודקת" או "רק ירושלים".
התחרות היא חלק מפרוייקט גדול של MIT ששמו ירושלים 2050.
מתוך אתר התחרות - בתרגום חופשי:
מטרתה של תחרות זו היא לפתח גישות חדשות ופתרונות פוטנציאליים לבעיות הסבוכות בפניהן ניצבים תושבי ירושלים על בסיס יומיומי. אנו מקווים לעודד חשיבה חדשה על הנושאים הסבוכים והקשיים הניצבים בפני ירושלמים, ללא קשר למוצא אתני, דרך התבוננות באפשרויות עתידיות לעיר פלורליסטית, צודקת ובת-קיימא אותה חולקים ישראלים ופלסטינים.
קיימים ארבעה מסלולים להגשת הצעות: תשתית פיזית, תשתית כלכלית, תשתית אזרחית ותשתית סימבולית.
אתר התחרות - כאן
אתר הפרוייקט - כאן
"תצפית סלע" חוזרת
תחרות אדריכלית לתכנון מחדש של "נקודת ציון יחודית" באזור עליו תוכנן מגדל התצפית ליד ארמון הנציב. המטרה היא למעשה לייצר על-ידי תחרות את החלופות הלא-מגדליות אותן בקשה המועצה הארצית לשקול. לאחר התחרות תוצגנה שלוש העבודות הזוכות בפני הוועדה המחוזית, לצד חלופות מגדליות שיציג היזם.
המגישים עושים שרות ליזם, אך לא ללא תמורה - העבודות הזוכות ייזכו את מגישיהן בפרסים כספיים ובפרסום בכתב העת "אדריכלות ישראלית"
לא ברור עד מתי יתפקד אתר התחרות אך כרגע הוא קיים כאן. הפרוגרמה כאן, והתקנון כאן.
עכשיו שהונפו שני חלקים מתוך גשר המיתרים המפורסם, רואה גם מי שלא מגיע אל מרכז העיר או אל רחוב הרצל או אל צומת הגבעה הצרפתית או לכל מקום אחר בו עובדים על הרכבת - את העבודה על הרכבת הקלה. מה מבטיחה הרכבת לירושלים?
אריה שחר המנוח אמר פעם כי זו הרכבת הקלה היחידה בעולם שחוצה את העיר מצד אל צד ולא עוברת אפילו במרכז תעסוקה אחד. הוא התכוון לכך שהקו הראשון - שהוא זה שנמצא בביצוע כרגע - עובר לא רחוק ממרכזי התעסוקה של העיר - אך לא ממש מגיע אליהם. הר הצופים - הדסה והאוניברסיטה, הר חוצבים, גבעת שאול, והדסה עין-כרם הם המרכזים העיקריים אותם "מפספס" הקו.
אז מה בכל זאת יוצא לנו מזה? קודם כל מרכז העיר - הקו עובר ברחוב יפו לכל אורכו, וניתן להניח כי הוא יפיח חיים ברחוב - גם בגלל שיפו יהפוך בחלק גדול למדרחוב. התחבורה מהשכונות הצפוניות, כמו-גם מקרית-יובל והאזור - אל המרכז - תהיה נוחה ומהירה יותר. האם זה מספיק כדי לקיים קו רכבת? לא בטוח. אבל אולי זה יספיק כדי לא לנטוש את הפרוייקט לאחר הקו הראשון - ולהמשיך אל יתר המערכת.
חוץ מזה - קיימות גם כוונות לגבי קווים המזינים ואוטובוס מיוחד רב קיבולת.
מפת המערכת המלאה כאן, ועוד המון מידע בוויקיפדיה - כאן
מאז אכלוס "כפר דוד" שבממילא, ואולי גם לפני כן, נשמע החשש מפני תושבי חוץ הקונים דירות בירושלים וגורמים לשני תהליכים: עלייה לא ריאלית במחירי הדירות (מעט נתונים בידיעה ב-"מקור ראשון" כאן), והתהוות "מתחמי רפאים" העומדים שוממים רוב ימות השנה, ומאויישים רק כאשר תושבי החוץ מגיעים לשהות בדירה שקנו.
ניתן להניח שתושבי החוץ המרשים לעצמם להשאיר דירה ללא השכרתה משך רוב חודשי השנה, לאחר שנקנתה במחיר הגבוה משמעותית ממחיר השוק - לא חשופים ללחצים כלכליים כגון הנחות בארנונה למשכירים. לא ברור איזה מנגנון יכול לגרום לדירות להיות מאויישות משך כל ימי השנה. לגבי העלאת מחירי הדירות הרבה מעל מחירי השוק - יאמרו אולי הכלכלנים כי השוק עושה את שלו, אך ההנחה היא תמיד כי האנשים נוהגים באופן רציונלי, או כזה שיביא למקסימום את רווחיהם. קניית דירה בעיר הקודש היא כנראה לא מעשה רציונלי.
אך כמה כאלו ישנם בכלל? עד כמה נפוצה התופעה? לאחרונה פרסם משרד התיווך "אנגלו-סקסון" כי אחד מכל ארבעה רוכשים הוא תושב חוץ (כאן). בכתבה מצויין גם כי ברחביה הנתון הוא אחד מכל שניים. יש לקוות כי הנתונים בפועל נמוכים יותר - למשל מפני שלא הובאו בחשבון רוכשים המתקשרים ישירות עם יזם או מוכר, או משרדי תיווך קטנים. לא ברור גם כמה מתושבי החוץ אכן מגיעים לדירתם בירושלים לחלק קטן מהזמן, וכמה מהם עוברים בפועל להתגורר בעירלפני מספר ימים פורסם מאמר בנושא בהארץ (כאן - כדאי מאוד לקרוא גם את התגובות).ץ
הדמייה של מתחם משרד החוץ שנמצא כרגע בבנייה - מתוך אתר ממ"י (כאן) בנוסף ל-600 יחידות דיור, עתידים לקום גם שני מלונות, בהיקף כולל של 600 חדרים.
לתקנון באתר ממי
עתירה שהוגשה נגד מינהל מקרקעי ישראל ונגד חברת ב. יאיר, על-ידי חברה שלא זכתה במכרז (כאן) - נדחתה.
שיכוני אולסוונגר מתוך
www.ganim.org
מחירי הדיור עולים, והאוכלוסייה הצעירה עוזבת. במצב זה, כך טוענים רבים וטובים, ובראשם מצדדי תכנית ספדי, יש לבנות למגורים - והרבה. האם חשוב שמחירי הדיור ירדו?
כאשר הציגו הכלכלנים יורם מישר ואבי בן-בסט את התנגדותם לתכנית מערב ירושלים (יחד עם עוד חמישה פרופסורים מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטה העברית - עיקרי המסמך כאן ותמצית קצרצרה גם כאן), הם טענו כי עליית המחירים אינה דבר שיש לחשוש מפניו, וכי מחירים גבוהים מאפיינים כל עיר גדולה וטובה. הם טענו אז (2004) כי: "לא ניתן לאחוז את המקל משני צדדיו: גם לטעון שמחירי הנדל"ן הגבוהים בירושלים מבריחים ממנה אוכלוסיה, וגם לטעון שמחיר הנדל"ן הנמוכים מונעים את הכדאיות הכלכלית של התחדשות מרכז העיר, באמצעות תוכניות פינוי-בינוי או באמצעים אחרים". לשיטתם של הפרופסורים, מרכז העיר אמור להיות צפוף ויקר.
האם יש מקום לדיור "בר-השגה" בירושלים? הניסיון הקיים בשיכון הציבורי בירושלים אינו מוצלח - שיכוני מוסררה, שיכוני בקעה, שיכוני אולסוונגר, מתחם הנורית - כל אלו ואחרים נכשלו ועתידים לפנות את מקומם ללא גאווה או תשואה רבה. אולי כמו שיכוני קרביני-גרין בשיקגו (קצת אינפורמציה כאן).
קיימים גם מודלים אחרים, כמו זה שהציע דן דרין (הארץ, 21-3-2007), לפיו העירייה תגדיל את אחוזי הבנייה - חלק מההגדלה ישמש לטובת הציבור, וחלק כתמריץ ליזם. כרגיל - הרשות מוזמנת להתפרק מהנכס היחיד שיש לה - הקרקע, בתואנה שכולם ירוויחו. לדעתי קיימת כאן חשיבה לטווח קצר - לאחר שהפרוייקט ייבנה בכ-500% בנייה (לגובה) לא יישאר בידי הרשות כל קלף. התהליך המוצע דומה להפרטת כל שירות ציבורי אחר - בטווח הקצר יש מי שיעשה את העבודה במקום הרשות, אך בטווח הארוך אין לרשות כל שליטה על השרות הציבורי שהיא אמורה לתת.
האם השוק יכול "לעשות את שלו"? ציפוף מרכז העיר ושידרוגו מבחינה פיזית עשוי להעלות את הביקושים ואתם את ערכי הקרקע. ייתכן שעם יצירת מרכז חזק, צפוף, מבוקש ויקר יווצר "מפל ביקושים" ואתו "מפל מחירים" טבעי ככל שמתרחקים מהמרכז, בצורה שתביא את המחירים בשכונות הקיצוניות לשווי משקל, ותיצור שם "דיור בר-השגה".
י
מה יותר חשוב בירושלים כיום - מגורים או תעסוקה? התשובה המתבקשת: גם וגם! אבל זה לא כל-כך פשוט. נניח שאנחנו חברי הועדה המחוזית, ומגיע אלינו יזם עם תכנית לשינוי ייעוד למגרש במרכז ירושלים - ממשרדים למגורים. בואו ננסה לפרק ולפרט את השיקולים
ראשית ישנו השיקול של הבאת אוכלוסייה לעיר במטרה להגדיל את האוכלוסייה. בשיקול זה חבוי גם השיקול הדמוגרפי של שמירה על הרוב היהודי בעיר, וגם השיקול של חיזוק העיר באוכלוסייה ממעמד חברתי-כלכלי גבוה. הכל בהנחה שמדובר במגורי "יוקרה" שמיועדים בעיקר ליהודים בעלי אמצעים. האם אותם קונים גם יגורו בעיר? זו שאלה אחרת. לגבי שמירה על הרוב היהודי יש שיקראו לכך גזענות, ויש שיציעו את החלופה של ויתור על שכונות במזרח העיר והעברתן לרשות הפלסטינית - כדי לאזן את הדמוגרפיה. גם למדיניות זו יש כמובן התנגדות, ויש שיקראו לכך טרנספר.
אנסה להניח לרגע בצד את כל הנ"ל. השאלה בעינה נותרת - האם לירושלים חשובים יותר תושבים שיגורו בה ויחיו אותה, או כפי ששמעתי מפי כלכלן שאני מעריך "שיגורו בחוץ אבל שיפעלו בפנים". כלומר חשוב יותר לפתח בירושלים תעסוקה, שרותים, חינוך גבוה, תרבות וכולי - ולהפוך אותה למרכז מטרופוליני - כשתושבי המטרופולין כולו פועלים בעיר והם שמחיים אותה. מצב כזה שורר בתל-אביב, כאשר המטרופולין מונה כ-3 מיליון תושבים - פי 8 מאוכלוסיית העיר תל-אביב - יפו. (הנתונים כאן).
ובכן - האינטואיציה אומרת שמרכז מטרופוליני הוא סוג העיר בה אנו רוצים לחיות. מרכז חי ותוסס אליו מגיעים מכל רחבי המטרופולין לצורך שרותים, תעסוקה, תרבות ועוד, ובו נפגשים הקצוות. הנתונים במקרה של ירושלים מראים לנו שיש עדיין דרך לעבור.
האזור המטרופוליני של ירושלים מונה כמיליון יהודים (מהם 850 במחוז ירושלים הכולל בנוסף לעיר ירושלים את מבשרת ציון, אבו גוש, בית שמש, קרית יערים וישובי מטה יהודה. בנוסף בשטחי יו"ש עוד 30 אלף במעלה אדומים + 27 אלף בביתר עילית + 11 אלף בגבעת זאב + 7 באפרתה + ישובים קטנים נוספים כגון הר-אדר, תל ציון, ישומי גוש עציון וכולי - רוב הנתונים כאן וכאן). בנוסף ליהודים קיים מספר גדול של ערבים, שלצורך העניין ניתן להניח כרגע כי אינם נכנסים לעיר לפעול בה, בשל הבעיות שמערימה גדר ההפרדה. הגענו אם כן למטרופולין הכולל בסך-הכל פי 1.4 בערך מסך תושבי העיר. במילים אחרות - רוב תושבי המטרופולין (יותר מ-70%) מתגוררים בירושלים.
מה שיוצא מכך הוא שאין כל-כך מקום "לגור בחוץ". לירושלים אין את העורף שיש לתל-אביב - הערים הסובבות אותה. את ירושלים סובבים בעיקר הרים... כדאי לציין שיש לירושלים פרברים - אך הם נחשבים לחלק מהעיר ונמצאים בתוך גבול השיפוט שלה: גילה, רמות ופסגת זאב הם העיקריים שבהם.
אם כך, אנו חוזרים לתשובה הראשונה - גם וגם. גם מגורים וגם תעסוקה, שרותים ותרבות. עכשיו צריך רק לתכנן את זה.
