צפוף בעיר

בשבוע שעבר נערך באשקלון כנס מרחב. דיברו שם הרבה על הצפיפות בעיר ועל יתרונותיה, והיו גם כמה נתונים כמותיים על צפיפות בערים בישראל - בעיקר על כמה שהיא נמוכה, חוץ מאשר בבת-ים, בתל-אביב ובעוד כמה ערים "אמיתיות". פרופ' הלל שוקן טען שיש בישראל רק עיר אחת.

אני מסכים באופן כללי עם הכל (אולי חוץ מהטענה של הלל שוקן), ובמיוחד שדרוש ציפוף. אבל רצוי שהעובדות יהיו מדויקות. הבדיקה הכי מפורטת ומדויקת (ומעודכנת) שנערכה לאחרונה לגבי צפיפות בישראל הייתה למיטב ידיעתי בדוחות המעקב של תמ"א 35. מצויד בקצת ביקורתיות כלפי התמ"א שהחדיר בי לרמן, פתחתי את הדוחות ומצאתי כמה דברים מעניינים. גם לגבי העיר היחידה בישראל.

את ששת הדוחות לפי מחוזות ניתן למצוא כאן, ובתוך כל מחוז יש חלוקה למרקמים ולרשויות מקומיות (למה אין טבלאות אקסל מרוכזות של הכל?), ומילה קטנה על המתודולוגיה לפני הממצאים.

מה החידוש של הדוחות? כששמעתי בכנס שהצפיפות בירושלים היא 6,000 תושבים לקמ"ר חשבתי שאני מת. זה הרי קשקוש - אי אפשר לחלק את מספר התושבים בשטח השיפוט הרי בתוך גבול השיפוט של ירושלים יש את יער ירושלים, את עמק הארזים ועוד שטחים עצומים מחוץ לעיר - בגלל שסיפחו לעיר את הר שלמון הצפיפות בה נמוכה?? אין פלא שבמצב כזה בת-ים יוצאת הכי צפופה - כל שטח השיפוט בנוי, (ובנוסף אין המון שטחי תעסוקה). ברור שצריך למצוא את השטח הבנוי, ורצוי לנכות ממנו את השטח הבנוי לתעסוקה, ולהשאר עם השטח הבנוי למגורים בלבד. וזה החידוש.

מה שעשו חברי הצוות, באמצעות חברת טלדור ועבודות קודמות (שגם לעבדכם היתה הזכות להשתתף באחת מהן), הוא ליצור שכבה מדויקת של כלל השטח הבנוי למגורים בכל אחת מהערים בישראל בשלוש נקודות זמן, ולהתאים לכל שטח כזה את מספר התושבים שהתגוררו בו בכל נקודת זמן. בצורה זו ענו בצוות על השאלה הגדולה מכולן: האם הערים מצטופפות או לא, ועל השאלה השנייה בגודלה: מה צפיפות המגורים (ברוטו) בערים בישראל. נשמע פשוט? זה לא.

כל מה שנשאר הוא לדפדף קצת בדוחות של ארי כהן, מוטי קפלן וירון טוראל. הדוחות כבר בני שנה, כך שיש סיכוי שאתם כבר מכירים את המספרים שאני עומד לפרט. לטובת מי שלא - הנה כמה נתונים:

ירושלים: שטח בנוי למגורים (2007): 58,010 דונם, אוכלוסייה: 747,600, כלומר צפיפות של 12,890 תושבים לקמ"ר, ומסתבר שמאז 1998 היא הצטופפה.

תל-אביב - יפו (דרום - מהגבול עם בת-ים ועד לירקון): גם היא מצטופפת, אך אבוי! הצפיפות היא רק 10,670 תוש'\קמ"ר. תל-אביב צפון לא מושיעה, מן הסתם, והצפיפות בה היא 2,860 תוש'\קמ"ר בלבד.

חיפה עומדת על 10,540 תוש'\קמ"ר.

בת-ים, העיר הצפופה במדינה, לא מאכזבת, והצפיפות בה עומדת על 23,630 תוש'\קמ"ר.

הדוחות הכמותיים מלווים במפות, כך שאתם יכולים לראות בדיוק מה נכלל ומה לא, ומה נוכה כשטח לא למגורים. נראה לי קצת חבל שהעבודה הזו לא הוצגה בכנס מרחב. לא נורא - יהיה עוד כנס בשנה הבאה. יש עוד עבודה חשובה על קומפקטיות של ערים בישראל שאולי צריכה להגיע אל המתכננים - שתי מילים עליה בסוף.

טוב, אז למה תל-אביב פחות צפופה?

אפשר להעלות כמה השערות:

קודם כל כי חלק מהאזורים בה ממש לא צפופים. תל-אביב זה לא רק המרכז, זה גם יד-אליהו למשל.

חוץ מזה יש את השימושים המעורבים. בתל-אביב יותר מאשר בחיפה ובירושלים קשה לבודד את אזורי התעסוקה והמסחר מאזורי המגורים. זה לא שבהכרח צריך לבודד, ובטח שזה לא אומר שיש בשימושים מעורבים בעיה (להפך), אבל זה קצת מעוות את התוצאה. בגלל אותה סיבה יוצאות כמה ערים בינוניות בישראל עם צפיפויות מאוד גבוהות לכאורה - זה פשוט בגלל שאין שם בכלל שימושים מעורבים.

רוצים עוד?

חדרה: 7,910 תוש'\קמ"ר    נתניה: 14,450. הנתון הזה מסביר משהו, לא?
טייבה: 7,240    קלנסווה: 8,050    אום אל-פחם: 7,410. מפתיע? לא יודע. אבל שלא תגידו שלא כללתי ישובים ערביים.
אבל אם חשבנו לרגע שכפר ערבי הוא כפר ערבי  וכולם אותו דבר - פורידיס: 17,830

נכון שבנהריה יש משהו נעים ועירוני? למשל בהשוואה לטבריה? כנראה שזה קשור לצפיפות - 9,720 תוש'\קמ"ר בנהריה, לעומת 6,700 בטבריה.

רמלה-לוד - שתיהן בדיוק אותו דבר: 11,160. מודיעין - הרבה יותר מהצפוי: 10,250. ה-"שדרות" במודיעין כל-כך רחבות, שהן הוצאו החוצה מהשטח הבנוי. אולי בגלל זה היא יוצאת גבוה יחסית. אולי זה קשור גם למשקי בית גדולים יחסית.

ראשון-לציון: 14,600. ראשון מערב זה רק חלק קטן מהעיר הזו, שכאשר מסתכלים בתצ"א רואים שרובה בנוייה מאוד בצפיפות.

נדמה לי שמיצינו את המספרים לעכשיו. הלל שוקן אמר שהמבחן היחיד או האולטימטיבי לעירוניות הוא האם מסתובבים אנשים ברחוב. אז מה קורה בראשל"צ? מה קורה במודיעין? בנתניה? יכול להיות שהצפיפות איננה חזות הכל וצריך לחשוב על עוד פרמטרים ליעילות השימוש בקרקע. בכנס הוצגה עבודה מרתקת ששמה H+T affordability index שמודדת בעצם את יעילות השימוש בקרקע בדיוק בהקשרים הרלוונטיים לעירוניות. אני מקווה שיהיה לי זמן לכתוב עליה משהו. אני יודע שגם שם הייתה להם בעיה עם ניטרול האפקט של שימושים מעורבים.

והעבודה על קומפקטיות של ערים שהבטחתי קודם

זו עבודה שנערכה בלמ"ס, וניתחה באמצעות כלי GIS את הצורה של השטח הבנוי בערים - עד כמה הוא אינו מפוצל, עד כמה המרחקים בתוכו קטנים, עד כמה הוא קרוב לעגול (מפחית מרחקים בתוך העיר), ועוד כמה פרמטרים, ויצרה מדד קומפקטיות לישובים העירוניים בישראל. אני מקווה שהמדד יעבור עוד מקצה שיפורים, כי כרגע קשה ללמוד ממנו. לשם הדגמה - תל-אביב, נתניה, גבעת זאב ואפרתה יוצאות באותה רמת קומפקטיות (באשכול 9 - כלומר כמעט הכי לא-קומפקטי שיש). ירושלים באשכול 10 - אבל זה דווקא לא מפתיע. ירושלים היא הרבה דברים, אבל קומפקטית היא לא.

המפה והטבלאות מתוך תמ"א 35 - ליווי, מעקב ועדכון - הרחבה לדוח שלב ב' - כרטיסי מרקם. לחצו להגדלה.