יום שישי, 11 בנובמבר 2011

מתחם עדן

(ההדמיה מתוך התכנית המופקדת, את הכיתובים להתמצאות למי שלא לגמרי מאופס אני הוספתי. המבט הוא מכוון השוק) 

במתחם עדן, במקום בו נמצא קולנוע עדן הנטוש, הוגשה תכנית למגדל מגורים (24 קומות) ומלון, בשילוב מסחר. התכנית נערכה על-ידי דניאל ליבסקינד (!), בליווי משרד האדריכלים יגאל לוי, וכל הפרטים שלה כאן. מלבד מגדל המגורים והמלון, יש גם מעין רחוב מסחרי פנימי, וקצת שטח ציבורי פתוח. אחד הדברים היפים בפרויקט הוא מעבר בין הכיכר (עליאש-אגריפס) לבין הרחבה שלפני בנק הפועלים שליד המשביר (גלידה קרוול...). בסך-הכל תכנית מעניינת ואפשר לדבר עליה הרבה - אבל לא על זה רציתי לכתוב. 

אנחנו בהתעוררות הגשנו התנגדות, ש(מאוד תומכת בבניין, אבל) מבקשת מספר שינויים והבהרות. בעיקר שני דברים: פתיחת המעבר המדובר, המוגדר בתכנית כשטח עם זיקת הנאה למעבר רגלי, ללא הגבלה, כלומר 24/7 (זוכרים את המאבק על פתיחת ממילא בשבת?); והמרת חלק מהדירות המוצעות, לדירות קטנות המיועדות להשכרה. 

כשהצגתי את ההתנגדות בוועדה המקומית חשבתי שיהיה קל - אנחנו בעצם מבקשים את יישום מדיניות העירייה בפרוייקט הזה - איזו סיבה יש למקומית (= העירייה) להתנגד? אז חשבתי. הצעקות שחטפנו שם מחלק מחברי הוועדה היו פשוט תת-רמה. אלו נבחרי הציבור, ואלו הדיונים שקובעים את העתיד התכנוני של ירושלים. לעומת הצעקות המאוד לא נעימות הללו, קובי כחלון (יו"ר הוועדה) ואחרים ניסו להבהיר את ההיגיון שבדברים שלנו, אחלה שווא.

(עובדי קולנוע עדן, 1932 - ויקיפדיה

מעמדה של החלטת המקומית הוא כהמלצה לוועדה המחוזית, שהיא בעלת הסמכות לגבי התכנית. וכך החליטה המקומית (כאן): לגבי פתיחת המעבר 24/7 היא קיבלה את עמדתנו במלואה. לגבי הבקשה לדירות קטנות להשכרה, המקומית החליטה שאם בשלב היתר הבנייה יבקש היזם להגדיל את מספר הדירות, תהיינה חצי מהדירות שייתוספו מיועדות להשכרה, לתקופה של 7 שנים.

במידה מסוימת יש כאן הישג - גם פתיחת המעבר, וגם עיגון הרעיון של דירות המיועדות להשכרה, בהחלטת הוועדה המקומית. מצד שני - לא נראה שאם המלצת המקומית תתקבל במחוזית, באמת תצא מכאן כמות משמעותית של דירות להשכרה. התחלנו להתכונן לדיון במחוזית.

אבל אז קרה דבר מעניין

קיבלנו טלפון מעורכי הדין של היזם. זה כשלעצמו קצת מוזר, כי לכאורה איזה עניין יכול להיות ליזם גדול בקבוצת צעירים קטנה?

הם הציעו להגיע להסכמה לפני הדיון במחוזית, וההסכמה שהם הציעו הייתה על הנוסח שהוחלט במקומית. אחרי התלבטויות הסכמנו, אבל שימו לב מה קרה כאן: היזם הבין שגם אם הוא מציע פרויקט גדול ויפה, כל עוד הוא מתעלם מדרישות בעלות אופי חברתי, דרכו לאישור התכנית אינה סלולה! כיוון הרוח השתנה.

הדיון במחוזית היה מעניין, ולמרות שהפוסט כבר מתארך - אתן לכם את ההיילייט מבחינתי:

האדריכל יגאל לוי הציג את התכנית ואת בקשותיהם. הוא נתלה, בין השאר, בדרך העבודה המיוחדת של משרד דניאל ליבסקינד, ובכך שהמבנה הוא שלמות, ואי אפשר לקצץ לה טיפה מכאן וקצת משם, כי כך קובעת תכנית המיתאר. תשובתה של מתכננת המחוז הייתה שיכול להיות שיום לאחר אישור התכנית דניאל ליבסקינד עלול להיעלם, ונספח הבינוי של התכנית (שאינו מסמך מחייב אלא רק מנחה) עלול להתפוגג...

וכך ענה יגאל לוי. הוא אמר "אנחנו מוכנים שנספח הבינוי יהיה מחייב, ואנו מוכנים ששמו של דניאל ליבסקינד [כמלווה לאחר שלב האישור] יהיה מחייב" (או משהו כזה). עורכי הדין של היזם נעו באי-נוחות בכסאותיהם. מתכננת המחוז דלית זילבר, ונחמה מונסנגו מלשכת התכנון המחוזית שאלו שוב ושוב להבהרה - אם זה באמת מה שיגאל לוי מציע - שהנספח יהיה מחייב. והוא ענה שכן, כי מדובר כאן בדרך עבודה אחרת - התכנית איננה בסיס לשינויים בשלב ההיתר (כמקובל במקומותינו), אלא היא עומדת להתבצע בדיוק לפי המתוכנן. אמריקה, ורסאנו, אמריקה.

לגבי תכנית העירייה לכפל ארנונה לבתים נטושים - אנסה לכתוב משהו עוד לפני ישיבת ועדת הכספים על כך - ביום ראשון בארבע.

14 תגובות:

  1. סיפור מעניין. אני הדיוט גמור בענייני תכנון, אבל אני חושש שההדמייה קצת מטעה, ולא מראה מה יעשה המגדל העצום (והיפהפה) הזה לקצה רחוב אגריפס לכיוון קינג ג'ורג' ולרחוב תפארת ישראל - שניהם רחובות קטנים שזכו לחיים חדשים מאז השיפוץ במקום והפיכתם למדרחוב, ושעלולים "להחנק" מהמגדל שנבנה ממש עליהם.

    חבל שלא כתבת מי היו חברי הוועדה שהתנגדו ובעיקר מה היו נימוקיהם. אולי זה מופיע בקובץ המקושר של החלטת הועדה אבל אין לי כח לבדוק. מצד שני משמח מאד שקובי כחלון תמך בעמדה הזו. בכל מקרה אני מניח שבמגדל כזה בתכנון ליבסקינד מחירי הדירות לא יהיו מן הנמוכים, וגם דירות השכרה לא תהיינה בהכרח בנות השגה. מלבד זאת - אם מבחינת היזם התכנית המוצגת היא גם התכנית שתמומש, להתנייה שקבעה הוועדה המקומית אין בעצם משמעות. לדעתי בפרוייקט כזה - שמתוכנן כפרוייקט יוקרה ויהווה סןג של אבן דרך אדריכלית - כזו שגם בעוד שנים תהיה לה משמעות, כמו מונומנטים בערים אחרות בעולם - חשוב יותר להתעקש על מטלות ציבוריות ראויות (לא כתבת באילו מטלות כאלו חוייב היזם). לגבי הדרישה הראשונה שלכם אני מסכים לחלוטין, אבל לא ברור לי מה הוצג בתכנית - מעבר שפתוח רק בחלק מהיום?

    לגבי החתירה של היזם להגיע להסכמות - זה אכן שינוי מבורך. כנ"ל גם ההתחייבות להמנע מסוג המניפולציות, הקומבינות וה"מסחרה" המקובלת במקומותינו - הלוואי וזה יהיה אכן כך, ויסמן דרך חדשה לפרוייקטים עתידיים.

    השבמחק
  2. יש צדק בדברי עמוס. הבניין נמצא בצידו הדרומי של המדרחוב הקטן ויטיל עליו צל תמידי. בדקו את הדגם במנהרת רוח? כולנו יודעים מה קורה סביב מגדל העיר, לא רחוק משם.

    השבמחק
  3. אנונימי - בעניין רוח וצל יש דוח ענק שמצורף לתשריטים (זהירות 27MB).

    הסיבה שהמגדל טוב היא הדרך שבה הוא פוגש את הרחוב. לא כמו מגדל העיר, שבצד אחד יש לו בחזית ירידה למרתף מסחרי ובצד השני דלת, אלא בחזית מסחרית בסגנון ממילא. אם זה יעבוד או לא - אני לא בטוח.

    חברי הועדה שהתנגדו בעיקר צעקו שאנחנו תוקעים מקלות בגלגלי הפיתוח בעיר (לא בדיוק במילים האלו...), ושלא צריך במגדל הזה דיור בר השגה (שזה לא מה שביקשנו...).

    אני לא סגור על המטלות הציבוריות (דודו?), אבל דבר אחד שכנראה יקרה הוא שהיזם ישפץ את מדרחוב אגריפס הסמוך. גם חלק מהמגרש יופרש לצורך כך.

    נכון שאם התכנית תמומש ללא תוספות, לא יצאו דירות מהפרויקט, אבל זה לא שאין משמעות. בתכנית הבאה יהיה תקדים, ואפשר יהיה מראש לחייב דירות להשכרה. גלגלי התכנון טוחנים לאט - ולדעתי זה לא בהכרח רע.

    לגבי המעבר - באחת מהישיבות המוקדמות על הפרויקט היזם אמר שהמעבר יהיה פתוח ברוב שעות היממה. זה הדליק לנו את הנורה האדומה - וביקשנו לקבע את פתיחת המעבר באופן קבוע. אתם זוכרים שבממילא רצו בהתחלה לסגור את המעבר בשבתות? גם כאן זה שטח פרטי וצריך להיזהר שזה לא יקרה.

    השבמחק
  4. אה - אנונימי - המגדל נמצא בצידו *הצפוני* של המדרחוב ולא יצל עליו בכלל. מציע בכל זאת להוריד את התשריטים ולבדוק את הדוח הזה - יש שם הדמיות יפות של צל ורוח.

    השבמחק
  5. כיוון הרוח בהחלט מתחיל להשתנות.

    הפצתי הלאה:
    http://www.saf.co.il/noa/new_4188

    יובל.

    השבמחק
  6. יאיר, אני חושב שאנונימי צודק ושאתה טועה - המגדל הוא מדרום למדרחוב אגריפס. בהדמייה המצורפת זה די ברור - המגדל מימין (דרום) לרחוב שבהמשך הכיכר הקטנה. עוד מימין - כלומר דרומה - בניין רג'ואן ואחריו מגדל העיר.
    לא היו התנגדויות אחרות? לצעוק על הדברים המינוריים שביקשתם שזה תוקע מקלות בגלגלי הפיתוח נשמע לי מטופש לגמרי. את קובי כחלון בטח אי אפשר להאשים בזה - לרוב מאשימים אותו בתקיעת מקלות ב"גלגלי השימור" (טוב, אלו בטח גלגלים מרובעים) ובהאצת פיתוח, ואם עליו הדרישות שלכם היו מקובלות זה בטח לא ריאלי לטעון שזה פוגע בפיתוח. במיוחד כשלדבריך תמכתם בבניין ...

    אני מסכים לגבי התקדים. זה באמת חשוב.

    המעבר הוא שפ"פ? לא ניתן היה להגדירו כשצ"פ ואז לפתור את הבעייה בצורה יותר חזקה?

    השבמחק
  7. אתם פשוט צודקים. המגדל מדרום. יכול להיות שיש טעות ממש רצינית בדו"ח.... אנסה לבדוק את זה.

    ולגבי השפ"פ - הוא נמצא מעל חניון, מתחת למגדל, ומהווה בעצם קניון - לכן לא כדאי שיהיה שצ"פ

    השבמחק
  8. טוב, טעות שלי פעמיים. הבניין אכן יצל על המדרחוב רוב שעות היום, וכך מופיע גם בדו"ח.

    מצד שני, בחודשי הקיץ זו ברכה....

    השבמחק
  9. עמדה מעניינת מצד היזמים, ומעניין עוד יותר אם יוחלט לעגן את נספח הבינוי כמחייב. מצד אחד זה יסתום את הגולל על הדרישה לדירות קטנות יותר. מצד שני זה מעניק גם ליזם וגם לציבור וודאות רבה יותר. הייתי מצפה שההצעה תהיה מהסוג המקובל במחוזותינו - אנחנו נוסיף דירות קטנות ואתם תתנו לנו יותר זכויות ורווחים.

    השבמחק
  10. אני תוהה עם פניית עו"ד של היזם היתה בשל החשש להשמת תוכנית 20/20/20 שתחייב(לכאורה, עדיין חסר שיניים להחלטה)להקצות יותר דירות מדרישתכם, סוג של פשרה במחיר קטן יותר. אני מצטרף לאחרים שמבקשים את פירסום שמות המלעיזים, למרות שיש לי כמה שמות בראש...

    השבמחק
  11. לא נראה לי שהיזם חשש מ-20:20:20 - מזה הוא יכול היה לחשוש לפני המקומית, ואנחנו עמדנו לפני המחוזית.

    בעניין המלעיזים - את הדברים הקשים ביותר השמיע מאיר תורג'מן.

    השבמחק
  12. חח..ברור שתורג'מן. היה לי ה"עונג" לשמוע את ניבולי הפה שלו באופן אישי שניסה לטרפד לנו את הדיון הראשון במועצת לופליאנסקי על דיור לצעירים.

    השבמחק
  13. תן לנו בטובך את שני הסנט שלך על ההדמיות החדשות שהתפרסמו (לראשונה במאי וכעת בימים האחרונים) של הפירמידה שליבסקינד מתכנן לנו במתחם המדובר?
    כבר רואים שלא תהיה הגדלה של מס' הדירות (נפח פירמידה הוא שליש מנפח המלבן של המגרש שעליו היא יושבת, כך שאם כבר תהיה הקטנה של השטחים), כך שהצימוק שזרקו לכם בהחלטת הוועדה לא ישודרג אל מעבר לצימוק.
    אבל באמת מעניין אותי לשמוע מה דעתך על ההדמיות.
    http://home.walla.co.il/item/2877088

    השבמחק
    תשובות
    1. איתמר - כרגע אין לי פרטים, אנסה לברר ואם אצליח אעדכן.

      בינתיים מאוד התאכזבתי - יגאל לוי דיבר על שלמות, על נספח בינוי מחייב... איפה ההתחייבות עכשיו? לא ברור מה קרה לה. לפני חודשיים הייתה כתבה במיינט שהשתמע ממנה שקובי כחלון הוא שלוחץ לעיצוב חדש: http://www.mynet.co.il/articles/0,7340,L-4657850,00.html

      לגבי העיצוב - משתי ההדמיות זה נראה הרבה פחות מוצלח מהגירסה הקודמת, אבל אולי יש כאן משהו שאני לא רואה... לגבי נפחים - אין לי מושג. אני משער שאתה צודק.

      ובכלל - מה קרה עם ההליך כולו? מתחילים מחדש? אני לא מקבל כסף בשביל להתנגד, אבל נדמה לי שהאדריכל דווקא לא עובד בחינם - מישהו יחזיר לי את הזמן שהוצאתי על התנגדות לתכנית שהוחלט פתאום לשנותה? כאמור - אנסה לברר.

      עוד הדמייה כאן (אם קראתם את הטקסט בוואלה אין צורך לקרוא את המקור):
      http://www.dezeen.com/2015/07/29/pyramid-tower-daniel-libeskind-jerusalem-yigal-levi-freedom-pyramid/

      (ותודה)

      מחק