תמ"א 38

המון נאמר על תמ"א 38, אבל עכשיו נראה שהמוזות קצת שותקות - ולכן יכול להיות שניתן להניח שהתותחים רועמים. האמת היא ששנתון משרד הפנים 2014 (PDF) מראה את זה. לפי השנתון בשנים האחרונות מאושרות בישראל בכל שנה פי שניים בקשות להיתר (לפי תמא 38), מאשר בשנה שקדמה לה. בשנת 2013 המספר הגיע ל-1,059 היתרים. אני משער שבשנים הקרובות העלייה תמשיך בקצב דומה, כי אנחנו רחוקים מרוויה בשוק.

תמא 38 שינתה את חוקי המשחק בתכנון בתוך מרקמים בנויים. היא עקפה לחלוטין את שלב התב"ע, כלומר לא רק את הוועדה המחוזית, אלא גם את המקומית, והביאה למצב שאישור יחידות דיור חדשות הוא בסמכות רשות הרישוי המקומית - בהיתר בנייה. נכון שזה אותו גוף כמו הוועדה המקומית, אבל הוא יושב בכובע אחר לגמרי, ובהליך אחר לגמרי. כשהיא יושבת כרשות רישוי, אין לועדה שום עניין, או אפילו אפשרות, לשמוע על הקונטקסט העירוני או השכונתי. הם מקבלים הרמוניקה לאישור. על הפקדה והתנגדויות אין מה לדבר.

אבל זה לא היה אמור להפתיע אותנו. מדובר בהמשך של תהליך הפרטה ענק, בו אנחנו נדרשים להילחם על זכויות שבעבר היו נתונות לנו דרך רגולציה. בדיוק כמו שהמדינה שולחת אותנו להתמקח עם חברת הביטוח או הבנק, במקום לקבוע מערכתית את רמת השרות המינימלית ואת רמת המחיר המקסימלית כדי להגן על אלו שלא נמצאים בעמדת מיקוח, כך היא שולחת כל בניין לסגור עם קבלן על מנת להיטיב את תנאיו ככל שיוכל (ולהקטין את הסיכוי שהבניין יקרוס ברעידת אדמה) - במקום לבצע תכנון כולל, שיטיב לא רק עם בעלי הבתים, אלא עם הציבור הנוכחי והעתידי כולו.

יש לרעיון הזה ביטויים מאוד קונקרטיים - תמא 38 יכולה להכפיל את היקף המטרים הרבועים בבניין, בלי להוסיף מקום חנייה אחד, גן ילדים אחד, מ"ר אחד של גינת משחקים, או אפילו סתם מדרכה. כלום. כל הדברים הללו - השרותים שאנחנו מצפים שהתכנון הכולל יספק לנו - לא מתקבלים כאשר עוברים לתכנון נקודתי בסגנון התמא. אם תכנון אמור להיות איזון בין אינטרסים, הרי שהתמא אומרת שאין צורך לאזן. היא מעניקה את זכויות הבנייה שמעל לבניין - "זכויות האוויר" - לדיירים הנוכחיים, במקום להשתמש בזכויות הללו בתור הביטחון העתידי של תושבי השכונה לקבלת שרותי ציבור נאותים. איך אפשר היה להבטיח את השרותים הללו? דרך תכנון עירוני, או לפחות שכונתי. מהבחינה הזו התמא היא פשוט אנטי תכנון.

אני חושש שאת הנזק לשכונות המגורים בהן הרבה בניינין יישמו את התמא, נגלה כשהילדים של הזוגות הצעירים שעכשיו קונים את הדירות החדשות והמחודשות - יגיעו לגיל הגן. בערך באותו זמן הן (המשפחות הצעירות) צפויות גם לרכוש רכב - מה שיחשוף את הפן הקשה ביותר של התמא - אי-הדאגה לחנייה. צריך לסייג ולומר שלפחות בירושלים, במקומות שאפשר, הועדה מחייבת גם פרוייקטי תמא 38 בחנייה. אבל הרבה פעמים פשוט אי אפשר...

אתם יכולים לומר שאני נאיבי ושרק התמא "הצליחה" ליצור התחדשות במקומות בהם היה קשה מאוד להעביר תכנית שכונתית. אני משער שזה נכון, אם כי זו לא חוכמה גדולה. אבל הבעייה היא שעכשיו התמא מיושמת גם במקומות בהם יש תכנית מעולה - כי זה יותר זול, והרבה יותר פשוט. למשל ברחביה - החנייה לפי תכנית 9988 (שקיבלה תוקף אחרי עבודה של כעשר שנים) היא צורך מעיק. מה עושים? מגישים תמא 38! מה התוצאה? תכנית שכונתית תקפה שהושקעו בה עשר שנים מפרכות, לא מיושמת ובמקומה כל בניין יוצא להתמקח עם המקומית ולהשיג מה שהוא יכול (ולהיפטר מכמה היטלים על הדרך). עוד "הישג" של תמא 38.

למי שהגיע עד כאן מגיע לדעת למה אני מספר את כל זה. ובכן - בבניין שבו יש לנו דירה (אנחנו שוכרים במקום אחר בשכונה), התארגנו כמה דיירים לנסות ליזום תמ"א 38. אתם בטח מבינים שאני בדילמה - לא נראה לי שתהיה לי בזמן הנראה לעין אפשרות להרחיב את הדירה בלי להשתמש ב-"פטנט" של תמא 38, ומצד שני - התמא, כאמור, הורסת שכונות מגורים.

ודבר אחרון - רעידות אדמה. אם המטרה הייתה חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כנראה שהתכנית הייתה כוללת תמריצים ליישום באזורים רגישים ססמית, ולא באזורים בהם ערכי הקרקע גבוהים, לא? עוד על כך במסמך (PDF) של מיה נגב, ערן פייטלסון, אהוד סגל ויגאל שוחט.

שבת שלום.

מתחם קולנוע עדן טייק 2

לפני שבוע ביקשת ממני, איתמר, את שני הסנט שלי על ההדמיות החדשות של מתחם קולנוע עדן. עניתי לך שבמבט ראשון זה מאכזב - מכינים תכנית, משקיעים בכתיבת התנגדות (זה אנחנו - לא משנה שעיקרה היה תמיכה), האדריכל מצהיר שנספח הבינוי מחייב ואסור לשנות בו כלום, ושלוש-ארבע שנים אחר-כך - פתאום הכל אחר לגמרי - לא נספח ולא נעליים. וגם העיצוב - לא נראה שבפירמידה הזו יש איזו בשורה גדולה יותר מהעיצוב הקודם. והאדריכל - אותו אחד בדיוק - דניאל ליבסקינד (עם יגאל לוי הישראלי). אם אתם צריכים עדכון על הפרק הקודם, אתם מוזמנים לקרוא את מה שכתבתי על זה לפני כמה שנים כאן בבלוג.

עניתי גם שאנסה לברר עוד כמה פרטים - אז הנה תוצאות הבירור:

לא היה פשוט - לא היה לי מספר תכנית, ולא ידעתי באיזה שלב היא נמצאת (ואם זו בכלל תב"ע או שמא היתר בנייה - כי בסוף נספח הבינוי לא היה מחייב). עיריית ירושלים אמנם מעלה את כל הישיבות לאינטרנט - ובאמת כל הכבוד על השקיפות, אבל לך תמצא תכנית בין עשרות פרוטוקולים סרוקים, שכל אחד מחזיק כמה עשרות עמודים... מישהו כאן יודע אם יש איזה שינוי בדרך?

ואז שגיא הפנה אותי לתאריך בו נערכה הישיבה במקומית. תודה שגיא - אין כמוך!
ומשם זה כבר היה קצת יותר פשוט.

אוקיי - אז ראשית - כמה פרטים טכניים: מדובר בתב"ע חדשה, בסמכות מקומית. מספרה הוא: 101-0263723. תמצאו פרטים באתר של מבא"ת (כאן. אין לינק ישיר - מוזמנים לשאול למה), ועוד פרטים בסדר היום של ישיבת ועדה מקומית מתאריך 13/5/2015 (PDF), ובתמליל של אותה ישיבה (DOC). 

סמכות מקומית - ראיתם פעם תכנית למגדל בן 32 קומות בסמכות ועדה מקומית - כלומר שמי שמאשר את המגדל סופית הם חברי הקואליציה העירונית? נפלאות הן דרכי התכנון. הסיבה היא, מן הסתם, שהזכויות אושרו בסיבוב הקודם, ולכן התכנית הנוכחית לא מוסיפה זכויות. טוב? רע? אין הרבה טעם לדוש בזה, כי הכל ישתנה ברגע שיסתיים המעבר לעבודה לפי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה.

אז התחלתי לקרוא את תמליל הישיבה. עכשיו - גם הפורומים היותר-רציניים שאני מכיר, נוטים להיות לפעמים קצת מבדחים בזמן אמת, כך שזו לא חוכמה להיתלות בשטויות שהם אומרים, אבל לקשור את הפירמידות עם בני ישראל? ישר התעצבנתי, או יותר נכון - התעצבתי. וזה לא נהיה יותר טוב.

מסתבר שיזם אחר (פרוספר אמויאל) קנה את המגרש מהיזם הקודם (שמואל סגל) ויזם את התכנית החדשה. נראה לכם הגיוני שיזם ימכור מגרש עם תכנית מאושרת שאפשר ליישם מחר בבוקר? כנראה שגם לשמואל סגל זה לא ממש בא בטבעיות, ולפי News1 היתה שם גם סחיטה.

ואז יגאל לוי מתחיל לתאר את הפרוייקט. "אולי הבניין הכי מעניין שיקום אי פעם בירושלים" (קצת נסחפנו, לא?), "מתנה לעיר", "גם הפירמידות יש בהן הרבה סמלים יהודיים", "הנושא של פירמידות הוא היום ... בלונדון ... בסן פרנסיסקו". נראה לי שלהביא את סן פרנסיסקו זה באמת הזוי - הפירמידה שם נבנתה בתחילת שנות ה-1970... בקיצור - אני משער שהבנתם. אחסוך ממכם את ההמשך.

למעלה תהיה "מסעדה בשחקים" "לטובת הציבור", ומרפסת תצפית 360 מעלות. חלק מהחברים במקומית מניחים שהתצפית היא זיקת הנאה לציבור. יגאל לוי עונה שבוודאי בוודאי בוודאי - רק לשלם ולעלות... כלומר לא זיקה ולא נעליים. ככלל כשמופיעה המילה "בוודאי" כדאי לקרוא בעיון גם את האותיות הקטנות.

אוקיי - העפתי מבט בתכניות. במפלס הרחוב הבניין מציג חזית מסחרית גבוהה מאוד (שתי קומות מסחר), מאחורי ארקדה. האמת - לי הקשתות האלו נראות קצת מיושנות, ולא ממש מתאימות עיצובית לכל הדה-קונסטרוקציה למעלה.

מפלס הרחוב הוא רחבה אחת גדולה שכוללת את רחוב אגריפס, ומעבר לכיוון "גלידה קרוול" - הרחבה של בנק הפועלים (זו ושימו לב לארקדת הקשתות...). יש גם מעבר פנימי דרך הבניין - זיקת הנאה. ממנו עולים לקומת המסחר השנייה - סוג של קניון. המעבר הפנימי דרך הבניין הוא ברוחב 5.6 מטר במקום הצר שלו (לא הרבה יותר רחב מהמדרכה של רחוב קינג ג'ורג'), וכולל גרם מדרגות לכיוון רחוב עליאש. מה זה אומר? שאם אני מגיע עם עגלה מהשוק (אני לא) וצריך ללכת לכיוון רחבת המשביר (הישן), כנראה שלא ארגיש שם בנוח. בנוסף, הפיתוח של רחוב אגריפס, שבעצם קצת מנכס את הרחוב לבניין (כדי שגם שם לא ארגיש לגמרי בנוח אם לא באתי לקנות) - הוא על תקן "מטלת יזם" - כלומר "שרות לציבור". הפוך על הפוך. והכניסות לחנויות הן גם מהרחבה, וגם מהמעבר הפנימי. בהצגה במקומית יגאל לוי מבטיח שהחנויות יהיו "ברמה בינלאומית". שיהיה...

אה - שימושים. מעל המסחר יש מלון ( 200 חדרים), מעליו מגורים, ולמעלה המסעדה והתצפית. מתחת להכל חניון שהכניסה אליו מעליאש.

טוב, הפוסט מתארך, והרעיון נראה לי ברור.
בבניין ציון ננוחם (או שלא).

קירוי בגין ואיילון

חשבתי להחיות את הבלוג. תשעה באב היה כאן לפני שנייה, תכנית ספדי מתעוררת ומביאה איתה גם את "בת הרים", תמ"א 38 משתוללת, קולנוע עדן הרוס (ובבנייה) - התכנון בירושלים ממש לא משעמם. נקווה שאצליח לעמוד בקצב.

אתמול (כלומר לפני כמה ימים) קראנו שהתכנית לקירוי נתיבי אילון אושרה במקומית של תל אביב (כאן למשל בגלובס). הקירוי יכוסה בעיקר בשטחים פתוחים - "פארק איילון"? אה, השם הזה כבר תפוס פעמיים... אסתר זנדברג כתבה בהארץ שהקירוי על-ידי פארק הוא טעות, ושעדיף להמשיך את הריקמה העירונית, ולא להנציח את הנתק שיוצרים נתיבי איילון. בסה"כ נראה לי שהיא צודקת, אבל אני לא ממש מכיר את תל אביב. פארק שחוצה את העיר לכל האורך (בלי קשר אם כן או לא עובר מתחתיו כביש מהיר) נשמע מצד אחד כמו אלמנט מנתק, אבל מצד שני זה לא מאוד שונה מהקונספט של פארק הירקון (לא באותו קנה-מידה - מדובר ב-240 דונם בקירוי איילון, לעומת כ-3,000 בפארק הירקון), או של כל נהר עירוני באירופה. מצד שלישי זה קצת מזכיר גם את הקונספט של העיר מודיעין. רק עזבו את ההשוואות להיי-ליין - (גילוי נאות: טרם הספיקותי, אבל) נדמה לי שאין שום קשר.

נראה לי שאולי המתכננים (משרד לרמן) ראו דווקא את הפרוייקט שמתוכנן בגרמניה לקירוי האוטובאן A7 בהמבורג (פרטים כאן). שם הגרמנים מדברים על משהו מאוד דומה לרעיון בתל-אביב - חיבור בין שכונות שהופרדו על-ידי הכביש, באמצעות פארק ענק.

שורה תחתונה - פארק זה כיף גדול, ובמיוחד בעיר שהיא מרכז מטרופוליני לכ-3 מיליון איש לפחות. אבל לא צריך יותר מדי (פארק הירקון לא נכנס בסנטראל פארק אפילו פעמיים), ולחבר בין שכונות? אני לא בטוח.

ושנייה לפני שחוזרים לעיר הקודש, נראה לי שחשוב גם לשאול האם זה הגיוני, או הוגן, ש-"הפרוייקט המוניציפלי הגדול בישראל" (שני מיליארד שקלים) יעסוק בפיתוח פארק(!) על כביש(!). זה המשבר הגדול בערים שלנו? מחסור בפארקים? טיפול בכבישים?

אצלנו בעיה"ק יש פרוייקט שקצת קשור - קירוי בגין. גם כאן מדברים על חיבור (בין בית הכרם לגבעת רם), אבל לא (רק) על שצ"פ אלא גם על בינוי - מגורים, דיור מוגן, מלונאות (שני משפטים בועדת כספים עירונית מאוגוסט 2014). בעצם חלק מבגין כבר מקורה מזמן - במחלף בייט-גבעת מרדכי. הנה התכנית (במ/4761, אושרה ב-2004):

רואים מה עולה על הכביש (איפה שהכיתוב "מנ")? נכון - גם שטח פתוח, גם בינוי למגורים (זה "לב העיר" שנמצא בבנייה...), וגם חניון. יותר הגיוני, לא? מטרות התכנית פותחות ב-"השלמת המרקם העירוני ויצירת רצף בין שכונת רמת בית הכרם ושכונת גבעת מרדכי..."

ככה זה נראה בתצ"א.

וזה חלק מקורה נוסף - ליד "חניון המקשר" - שמיועד להיות חלק מתכנית הכניסה לעיר.

טוב, חזרתי :-)

מכירים את זה שגם כשאתם כבר גדולים, עדיין שומרים על החדר בבית ההורים? גם כשאתם כבר הורים לילדים, יש איזו צביטה קטנה בלב כשרואים שהוא קצת מוזנח...

הבלוג הזה הוא קצת החדר בבית ההורים. מדי פעם אני נכנס ורואה שאכן קצת מוזנח. אולי יום אחד אסדר את החדר...

בינתיים יש לי כתובת חדשה, בירושלים האחרת. גם שם אני לא כותב הרבה, אבל לאט לאט.

הנה משהו על דיור בר השגה, ירושלים מול מודיעין, והסינמה סיטי

בית להפקעה ולהריסה

לפני כמה ימים פורסמה סדרת תמונות של מבנים בסין שבהם הדיירים לא הסכימו להתפנות לטובת פרוייקט גדול כלשהו (יש גם כאן), ברוב המקרים כביש. מסתבר שאפילו בסין הדורסנית אי אפשר לפנות מישהו בכוח אם הוא לא מסכים. אז סוללים מסביב ומחכים שהדייר הסרבן יישבר.

ישר הלכתי לתצ"א של המקרה המקומי. האמת - הסיני נראה יותר מרשים, אבל פעם ראשונה ששמתי לב שגם אצלנו סללו עד אליו לפי התכנית המקורית - כנראה מתוך מחשבה שזה יסתדר בסוף:

נכסים ציבוריים בבעלות פרטית

לפני קצת פחות מחודש, תנועת התעוררות ביחד עם הסדנה לידע ציבורי, פרסמו את רשימת נכסי העירייה בירושלים. לא רק את הרשימה - גם את המפה:

לחצו למפה גדולה

כל הכבוד! המפה מאפשרת לחפש את האזור החביב עליכם, ולמצוא למי בדיוק חילקו את הנכסים העירוניים (שזה מה שעושים בועדת הקצאות). יש אמנם כמה בעיות עיגון, כמו תיכון ראשידייה ברחוב הפלמ"ח... אבל מעניין למשל לראות שתחנת מוניות רחביה ברחוב אגרון היא נכס עירוני. יש גם כמה בעיות עדכון - למשל בוילה שוקן (ביה"ס תיכון האקדמיה לשעבר - ליד בית ראש הממשלה) - המשתמש בנכס רשום עדיין כתיכון האקדמיה, למרות שהם עזבו את המקום בשנת 1985 (אחריהם התאכסן בוילה בית-ספר "שובו", וכיום היא נטושה).

אז מה יצא לנו מזה?

קודם כל, מידע. מידע שהיה צריך להיות ברשות הציבור באופן קבוע, הוסתר משך שנים ועכשיו יצא לאור. זה לבד הישג ענק.
חוץ מזה, כלי לתכנון. כל מי שרוצה לבקש הקצאה של מבנה עירוני, רואה עכשיו את כל התמונה.
ולבסוף - בקרה וביקורת - למשל האפשרות לשאול לאיזה מגזר מקצים יותר נכסים עירוניים?

ב מ ק ר ה, בערך באותו זמן, הושק אתר שעושה בדיוק את אותו דבר - בניו-יורק. באתר POPS (חללים ציבוריים בבעלות פרטית) יש גם פרטים על הדרישות העירוניות מהבעלים, למשל לגבי שעות בהן המקום צריך להיות פתוח, או לגבי חניית אופניים. אם מישהו לא מקפיד על מילוי הדרישות, יש לציבור אפשרות לבקרה. יש גם את תכנית האתר (!), ואפילו פיסקה שמתארת אותו. האמת היא שזה לא בדיוק אותו דבר, כי מדובר על חללים ציבוריים בידיים פרטיות, ולא מבנים שהעירייה משכירה - אבל יש דימיון. ב-POPS יש גם אפשרות להשאיר הערות על כל חלל כזה. קצת crowdsourcing.

דרך אגב - העירייה כן מפרסמת את הנכסים שלה, או לפחות פירסמה. אני מתכוון לגירסה הישנה של ה-GIS העירוני באינטרנט, המוכרת לחלקנו בשם הקוד yoni (מי אתה יוני?). אני משער שהגירסה הישנה תפסיק לעבוד מתישהו.

הנה סקרינשוט של האזור של מגרש המיני גולף העירוני ליד בית הנוער בפינת הרב ברלין ועזה:
(לא מומלץ ללחוץ להגדלה אבל אפשר)

בגירסה החדשה של ה-GIS אין את השכבה הזו (ותכלס היא ממש מוצלחת, ואפילו יותר מזה אם משתמשים ב-IE).

ביג ברד צחקה על מיט רומני השבוע. הנה היא מלמדת את סנפלפגוס איך להשתמש במפה:

זה נשמע לי כמו אוי אוי אוי

תושבי הר אדר יוצאים למאבק נגד כריתת עצים ביער הסתדרות המורים (בערך כאן). הם כמובן טוענים שזה יפגע פגיעה חמורה בחי ובצומח וכולי. אני לא מומחה ולא יכול להעריך את ערכיותו של יער אורנים בן 50, אבל אסתכן ואומר שנראה לי שישנם ערכי טבע חשובים יותר בסביבה. זו לא הנקודה.

העניין גם איננו בכך שאנחנו נמצאים כבר כמה שנים טובות לאחר הדקה ה-90, או שמדובר בקו המים החמישי לירושלים (גילוי נאות: לח"מ היה קשר עקיף לאיסוף חומר הרקע לתכנון הקו לפני מספר שנים).

העניין הוא סיפור קטן. כשהייתי ילד והייתי מטייל בהרי ירושלים יותר ממה שאני מטייל בהם כיום, גבעת הרדאר (שממנה קיבל הישוב את שמו) הייתה נקודת ציון מאוד ברורה - כיפה קטנה (ראש האנדרטה) מעל לצמרות העצים. זה היה כל כך מזמן שאפילו בגוגל לא מצאתי תמונה של זה... נו - אתם ישר מבינים לאן זה הולך.

כשיום אחד הופיעה האנדרטה במלוא הדרה באמצע כיפה לבנה של ילד טוב ירושלים, במקום באמצע היער, לא הבננו מה זה בכלל - מה אנחנו רואים? בקיצור - כל כך הרבה יער ביראו בשביל ליישב שם את שומרי הטבע, שלצעוק על הקמת הברכה הזו - חלק מקו המים החמישי לירושלים - זה ממש זעקת הקוזק הנגזל.

לא קשור

היום (שבת, 13 באוקטובר) יום TEDxCity2.0. עשרות אירועי TEDx בנושאים עירוניים בעולם. הקרוב ביותר אלינו (לפחות לפי המפה) - בעמאן.

ובסוף השבוע בעוד שבועיים (25-27 באוקטובר) - בתים מבפנים.